金曜の夜21時、会社帰りの電車で新宿の清掃業者から「明日の朝の枠、あと1件しか取れない」とメッセージが来て、席で固まったことがあります。翌日はチェックアウトが2件重なる日で、片方は渋谷寄りの物件でした。都心は物件が多いぶん業者も多いのですが、繁忙期になると「エリアの中で1件だけ回せます」みたいな連絡が普通に来ます。
私は本業を続けながら都内で民泊を3件回している45歳のオーナーです。新宿区のワンルーム、台東区・浅草の1LDK、大田区の羽田寄りワンルーム。この記事では、新宿・渋谷という都心中でも稼働の高いエリアで清掃を頼むといくらかかるのか、そして繁忙期に枠を確保するためのコツを、自分の見積書と失敗談ベースで整理します。
相場だけ知りたい人にも、繁忙期の枠取りで毎年泣いている人にも、判断材料になるように書きました。特定業者の優劣は書きません。読者が自分で選べる軸を渡すことに徹します。
この記事の要点
- 新宿・渋谷エリアのワンルーム民泊清掃は、編集部調べで1回あたり4,000〜7,500円程度が実勢レンジ（広さ・リネン込みかどうか・繁忙期で変動）。
- 1LDKになると6,500〜11,000円が目安。都心5区は他エリアより500〜1,500円ほど上乗せされる傾向がある。
- 繁忙期（GW・お盆・年末年始・桜シーズン・秋の連休）は1.2〜2倍の割増が一般的で、3ヶ月前には枠を押さえないと単発では取れなくなる。
- 直前依頼（前々日以降）は追加料金がかかることが多く、業者によっては「エリア担当者の空き次第」と条件付きになる。
- 清掃は住宅宿泊事業法で「宿泊者数に応じて定期的に実施」が求められており、頻度は自治体ガイドラインに沿った運用が必要。
金額の暗記より、次に「何を業者に聞くべきか」の材料として読んでもらえると嬉しいです。ここから先は各項目を実額と自分の運用でほどいていきます。
新宿・渋谷で民泊清掃を頼むと1回いくら？広さ別の実勢レンジ
都心のワンルーム民泊清掃は1回4,000〜7,500円が中心レンジです。1LDKで6,500〜11,000円、2LDK以上なら1万円を超えることも珍しくありません。これは自分が過去2年間に受け取った複数社の見積書と、周りのオーナー仲間の請求書を突き合わせた編集部調べの数字で、業者・条件で上下します。
都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）は郊外エリアより500〜1,500円ほど高い傾向があります。理由はシンプルで、駐車が難しい、コインパーキングが1時間400円平気で取る、スタッフの移動が電車になりがち、繁忙期は他物件と競合する、といった事情が重なるからです。渋谷駅から徒歩5分の物件で見積もりを取ったオーナー仲間は、同じワンルームでも大田区より1,000円高い提示だったと言っていました。
広さ別に、私が実際に受け取った・耳にした金額をまとめます。あくまで目安で、契約単価はここから前後します。
| 広さ | 新宿・渋谷の1回料金（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| ワンルーム（〜25㎡） | 4,000〜6,500円 | リネン別が多い |
| 1K・1DK（25〜35㎡） | 5,000〜7,500円 | ベッド1〜2台想定 |
| 1LDK（35〜50㎡） | 6,500〜9,500円 | キッチン設備の量で変動 |
| 2LDK（50〜70㎡） | 9,000〜13,000円 | ベッド3〜4台・繁忙期は割増 |
| 3LDK超（70㎡〜） | 12,000円〜 | 時間制併用が多い |
この表を見て「安すぎでは」と思う人もいるかもしれません。実際、くらしのマーケット等のマガジンでも1時間5,000円程度が目安と紹介されているケースがあります。ここが落とし穴で、基本料金だけを比較すると後から積み上がる分を見落とします。次のセクションで内訳を分解します。
基本料金に含まれるもの・含まれないもの
新宿の私のワンルーム物件を例にすると、基本料金5,500円の内訳は概ねこうなっていました。掃除機がけ・水回り3点（キッチン・浴室・トイレ）の清拭・ベッドメイキング1台・ゴミまとめ・簡易チェック（写真報告）。ここまでで作業時間は2時間半前後。
ここに含まれないものが結構あります。リネン洗濯・レンタル、消耗品の補充と実費、ゴミ回収の運搬（区の収集日に出せない場合）、忘れ物対応、深夜早朝の対応、リネン不足時の臨時調達。私の場合、リネンレンタル1セット1,200円、消耗品補充手数料500円が別建てで、実質請求は1回7,000円を超える月がありました。
基本料金の低さで釣って、オプションで積み上げる会社もあれば、最初から「フル込み8,000円」と提示してくる会社もあります。どっちが正解ということはなくて、稼働の頻度と自分の手間で計算するしかないと思ってます。東京の民泊清掃を外注するときの実勢レンジを見積書ベースで整理した記事も併せて読むと、判断がぶれにくくなります。
新宿と渋谷でも料金差はあるのか
正直、新宿区内と渋谷区内で「エリアだけで数百円」の差は実感としてあります。渋谷駅周辺・原宿・恵比寿は駐車事情がさらに悪く、荷物の運搬が階段や小さいエレベーターに阻まれることも多いので、業者側が時間バッファを取って若干高く出してくる印象です。新宿は歌舞伎町・大久保・西新宿でぜんぜん状況が違い、大久保のマンション系は比較的安く、歌舞伎町の雑居ビル改装型は難易度分が上乗せされます。
ただ、これは「エリア差」というより「物件の作業性差」です。私の新宿物件はエレベーター有・道路付き良好で、料金は都心平均のど真ん中。渋谷でも同じ条件の物件を持っている知人は、私と500円しか違いませんでした。エリアで決めつけず、業者に現地を1度見てもらってから見積もりを取るのが結局は近道です。
なぜ都心の清掃料金は郊外より高いのか
結論から言うと、都心の料金差は「作業そのもの」ではなく「移動・駐車・繁忙期リスク」に乗っているコストです。作業内容が同じでも、業者側の裏側で発生する時間とお金が違います。
3つ挙げます。1つ目、移動コスト。都心は電車移動が基本になり、リネンや掃除機を大量に運べません。結果、1日1人あたりの回転数が郊外より少なく、単価に反映されます。2つ目、駐車代。車で回る業者もいますが、新宿・渋谷でコインパーキングを2〜3時間使えば1,000〜1,500円は普通に飛びます。3つ目、繁忙期の需要集中。都心5区は住宅宿泊事業法の頻度要件を守りつつ稼働率50〜60%を維持する物件も多く、業者側の予約が埋まりやすい。
私は最初、大田区の物件と同じ感覚で新宿の見積もりを取り、1,000円高いのを見て別の業者に切り替えたことがあります。結果、繁忙期に枠が取れず、単発の高い業者を捕まえるハメになり、トータルで年5万円くらい余計にかかった気がしています。「安い」の中身を見ないと、こういう遠回りをします。
深夜・早朝チェックアウトの追加料金
都心の物件は22時チェックイン・翌日早朝チェックアウトのゲストが一定数います。新宿の私の物件だと、朝6時に出て10時までに次のゲストという運用で、清掃を朝7時から入れる必要があるケースが年10回はあります。この早朝枠は基本料金にプラス1,000〜2,000円を提示されるのが普通です。
逆に「朝チェックアウト・翌日15時チェックイン」で余裕がある日は、通常料金で回してもらえます。清掃スケジュールの組み方は連泊回転で確保すべき時間バッファを先に理解しておくと、無駄な追加料金が減ります。
繁忙期はいつ？料金は何倍になるのか
都心の民泊清掃で繁忙期と呼ばれるのは、大型連休（GW・お盆・年末年始）、桜シーズン（3月下旬〜4月上旬）、秋の連休（9月・10月の3連休）、そしてクリスマス〜正月です。ここに、東京マラソン・大きな花火大会・大型イベントの開催日が上乗せされます。
料金は業者と時期によりますが、通常時の1.2〜2倍が一般的な範囲。特に年末年始とGWは2倍近くまで上がる会社もあります。私は昨年の12月31日、通常5,500円のワンルーム清掃を9,900円で発注しました。単純に約1.8倍。それでも枠が取れただけマシで、周りには「12月に入ってから探して結局取れず、自分で清掃に入った」オーナーが複数います。
訪日外国人の需要は2024年以降、コロナ前を超える水準で戻っています。京都市の例では2025年1月の外国人延べ宿泊数が前年同月比56.6%増、東京都心5区の民泊も稼働率50〜60%を維持する物件が出てきたと報じられています。清掃業者側は人手が追いつかず、繁忙期は「常連の予約分で埋まる→新規は入れない」構造になりがちです。
直前依頼のペナルティ
繁忙期でなくても、前々日以降の直前依頼は割増になる会社が多いです。私が使っている業者だと、24時間前を切ると1,000円追加。48時間前だと500円追加。これはキャンセルポリシー側でも同じで、前日キャンセルは半額、当日キャンセルは全額請求というのが一般的。
Airbnbのカレンダー同期を怠って、うっかりダブルブッキング寸前で清掃を追加発注した日、キャンセル料と割増で1件あたり8,000円が丸ごと利益から消えました。あれ以来、カレンダー同期は毎朝スマホで確認する習慣にしています。仕組みで対処するしかない。
繁忙期に枠を確保する具体的なコツ
ここが記事の本題です。都心で清掃業者を「安定して回してもらう」ためにやってきたことを、うまくいった順に書きます。順番が大事。
まず、通常期に決まった頻度で発注する。これが最大の枠取り施策です。月に2回しか使わない客と、月に10回使う客だと、業者は後者を優先します。私は稼働の低い6月・11月でも、あえて別の物件の掃除を追加発注して発注数を落とさないようにしています。結果、年末年始の1件は毎年枠を確保できています。
次に、繁忙期の3ヶ月前に予約を入れる。GWなら1月末までに、年末年始なら9月末までに「この日程で予定を押さえてほしい」と一報入れます。まだ予約が入っていなくても業者側は日程を仮押さえしてくれることが多く、後からキャンセルしても手数料は取られない業者が大半です（要契約書確認）。
3つ目に、2社体制。1社に絞ると、担当者の急病や車のトラブルで一気に穴が空きます。私はメイン7割・サブ3割で回しています。サブは繁忙期用ではなく、通常期にもきちんと発注して関係を維持することが肝心です。業者を探す5つの方法を組み合わせて、複数の入口から候補を持っておくと崩れにくくなります。
やってはいけない発注の仕方
逆に、これをやると枠を失います。1つ、直前ばかりの依頼。2つ、頻繁なキャンセル・日程変更。3つ、値切り交渉を毎回する。4つ、繁忙期だけ「単発でお願いします」と連絡してくる。これ全部、業者から見ると「関係を築く気がないオーナー」に見えます。
私は3年前、繁忙期に単発で頼もうとして「常連さんの予約で埋まっています」と断られた経験があります。そう。業者側から見れば当然の対応で、こちらの努力不足でした。それ以降は、通常期こそ丁寧に発注するようにしています。
都心の清掃業者は数こそ多いですが、繁忙期に本当に動ける業者は限られます。関係構築が一番の枠確保。これに勝る手段は、経験上ありません。
一社ずつ電話して候補を回すのが大変なら、条件を入れるだけで清掃業者を比較できる仕組みを使うのが早いです。複数社に同時に打診できると、枠取りの成功率が体感で2倍くらい変わります。
見積もりで必ず確認する項目（都心版）
都心の業者に見積もりを取るとき、基本料金の数字だけ見て決めてはいけません。私が最低限確認しているのは以下です。
- リネンの扱い（込みか、レンタルか、自前洗濯対応か）
- ゴミ回収と処分の範囲（区の収集日に出せない場合の運搬料）
- 繁忙期割増の具体的な日程と倍率（口頭ではなく書面で）
- 直前依頼の追加料金の発生タイミング（48時間・24時間・当日）
- キャンセル規定（前日半額・当日全額など）
- 忘れ物・落とし物への対応と発送費
- 損害賠償保険の有無と補償上限
この7項目は、業者比較の基本軸でもあります。同じ「1回5,500円」でも、リネン別・ゴミ運搬別・繁忙期2倍と書かれていれば、実質請求は月あたり数万円変わります。詳しくは見積もりで確認すべき7項目にチェックリスト化してあります。
もう一つ、都心特有で確認すべきなのが「エレベーターの階数指定と搬入経路」です。新宿・渋谷は雑居ビル改装型の民泊が多く、清掃業者が想定よりリネンや掃除機を運びづらいケースがあります。見積もり時に写真か動画で経路を共有しておくと、後から「作業困難で追加料金」というトラブルを避けられます。
法令面の最低ライン（清掃頻度・シーツ交換）
都心で稼働が高いほど、法令の頻度要件は必ず押さえる必要があります。住宅宿泊事業法では、宿泊者数に応じて定期的な清掃・換気・その他の必要な措置を講じることが求められています（観光庁 民泊制度ポータルサイト）。具体的な間隔は自治体ガイドラインで補足されるので、新宿区・渋谷区の民泊窓口の案内を必ず確認してください。
シーツ・枕カバーは宿泊者ごとに交換するのが実務上の標準で、旅館業における衛生等管理要領の考え方に沿った運用です。詳細はシーツ交換ルールと衛生基準の確認先にまとめました。都心の業者はほぼ全社この前提で見積もりを組んでいますが、たまに「連泊は途中交換なし」で提示してくる会社もあるので契約前に必ず確認します。
新宿区は上乗せ条例があり、住居専用地域では営業できる期間が限られます。この点は民泊自体の許認可の話なので本記事の範囲を超えますが、清掃頻度と稼働日数はセットで管理する必要があります。運営面の細部はお住まいの自治体の民泊窓口で確認するのが確実です。
年間で見た清掃コストの目安（新宿ワンルームの実額）
1回いくらの話だけだと、年間コストが見えません。私の新宿ワンルームの過去1年（稼働率およそ65%）の実額を公開します。
| 項目 | 年間金額（新宿ワンルーム） | 備考 |
|---|---|---|
| 清掃基本料金 | 約64万円 | 年間およそ130回・平均4,900円 |
| リネンレンタル | 約16万円 | 1セット1,200円換算 |
| 繁忙期割増分 | 約6万円 | GW・お盆・年末年始・桜シーズン |
| 直前・早朝追加 | 約2万円 | 年10回程度発生 |
| 消耗品補充手数料 | 約3万円 | 毎回500円 |
| 合計 | 約91万円 | 月あたり約7.6万円 |
月あたり7.6万円。ワンルーム1件でこの水準です。売上との比率は物件によって違うので一概には言えませんが、清掃だけで売上の20%前後を占めるのが都心の一般的な感覚です。3物件・稼働率70%で試算した年間コストと比較すると、都心単体の重さがはっきり見えると思います。
この金額を見て「自分でやったほうが安いのでは」と思う人は多いはず。私も最初はそう考えました。ただ、本業を持ちながら深夜早朝に新宿まで通う体力を計算すると、外注の方がトータルで得というのが今の結論です。この判断は人によって分かれます。ここは断定しません。
単価を下げる正しい交渉と、やってはいけない値切り
単価を下げたい気持ちはわかりますが、都心の清掃業者に「安くしてください」だけで通じることはまずありません。それどころか、繁忙期の枠を落とされます。私が実際に効果のあった交渉は次の3つでした。
1つ目、複数物件のパッケージ化。私は新宿と大田区の2物件を同じ業者に出したら、1件あたり300円下がりました。回転効率が業者側で上がるからです。2つ目、支払いサイトの短縮。月末締め翌月末払いを、月末締め翌月10日払いに変えたら、100円下がった業者があります。キャッシュフローを助ける提案は評価されます。3つ目、繁忙期割増の上限設定。「1.5倍を上限に」と契約時に握ることで、想定外の請求を避けられます。
逆に、都度都度の値切りは絶対にやりません。業者の利益率は薄く、値切りは信頼を削ります。安さの追求は「業者を切り替える」タイミングで一気にやるのが健全で、既存の関係で少しずつ削ろうとすると、優先順位を落とされて繁忙期に痛い目を見ます。ここは何度か学びました。
都心で業者を切り替えるときに気をつけたこと
切り替えは慎重に。繁忙期の直前や、既存業者との関係が壊れかけているタイミングでは危険が大きいです。私が新宿物件で業者を切り替えたのは、年に1回だけ、稼働の低い6月にテスト発注してから移行しました。
テスト発注は3回。1回目で作業品質、2回目で報告写真の質、3回目で繁忙期のリハーサル的な日程で対応力を見ました。3回とも問題なければ本発注に切り替え、旧業者にも「サブとして継続でお願いしたい」と関係を残しました。切り捨ては最悪の選択で、都心ではどの業者もいつまた必要になるかわかりません。
切り替え時に一番揉めやすいのが、備品と鍵の返却、そしてリネンレンタル契約の解除タイミングです。契約書の解約通知期間（30日前・60日前）を必ず確認し、書面で通知を残します。口頭のやり取りは絶対にトラブルの元になります。
ここまでで、料金・繁忙期・枠取り・法令・年間コスト・交渉・切り替えを一通り書きました。読者の物件が新宿の駅近ワンルームなのか、渋谷の狭小1LDKなのか、大久保のマンションなのかで、最適な業者像は変わります。この記事の数字を鵜呑みにせず、現地見積もりを2〜3社取って、自分の条件で数字を組み直してほしいと思ってます。
ここまで読んで、まだ業者選びで迷っている場合は、条件を入れるだけで都心対応の清掃業者を比較できる仕組みを試すのが手っ取り早いです。1社ずつ電話するより、時間の節約になります。
よくある質問
Q1. 新宿・渋谷でワンルームの清掃を1回頼むと最安値はいくらですか？
編集部調べで、通常期のワンルーム清掃は3,500〜4,500円あたりから見つかることがあります。ただし、リネン別・ゴミ運搬別・繁忙期2倍などの条件付きが多く、実質請求では6,000円を超えるケースが珍しくありません。基本料金の数字だけで比較せず、リネン・ゴミ・消耗品・繁忙期割増を含めた「実質1回いくら」で判断するのがおすすめです。
Q2. 繁忙期に清掃業者の枠が取れないとき、どうすればいいですか？
まず、次の繁忙期の3ヶ月前までに仮予約を入れることを習慣化してください。当該繁忙期がすでに直前なら、家事代行系サービスの単発利用、地域の個人清掃業者、副業で民泊清掃をやっている個人事業主に打診する方法があります。ただし、品質のばらつきが大きいので、繁忙期の一発本番で使わず、余裕のある日程で1度テスト発注してから本番に投入するのが安全です。
Q3. 都心の清掃業者の繁忙期割増は、どこまで許容範囲ですか？
通常時の1.2〜1.5倍は都心では一般的な水準です。GW・年末年始で2倍まで上がる会社もありますが、これは業者側のスタッフ確保コストと需要集中を反映したもので、必ずしも法外とは言えません。逆に「繁忙期でも通常料金」を謳う会社は、当日になってスタッフが確保できず穴が空くリスクがあるので、割増を払ってでも確実に回してもらえる業者と付き合うほうが結果的に安く済むケースが多いです。
Q4. 清掃料金をゲストから清掃料として徴収してもいいですか？
Airbnbなどのプラットフォームでは、清掃料を宿泊料と別立てで設定する仕組みが用意されています。実勢の清掃コストに近い金額を設定するのが一般的で、高すぎる清掃料は予約率を下げる要因になります。都心のワンルームだと4,000〜6,000円あたりを設定しているオーナーが多い印象です。仕入れ値そのままを転嫁するか、少し利益を乗せるかは運営方針次第で、断定できるものではありません。
Q5. 清掃頻度は法律で決まっていますか？
住宅宿泊事業法では「宿泊者数に応じた定期的な清掃」が求められていますが、具体的な日数は法律本文には書かれていません。実務上は宿泊者ごとの清掃・シーツ交換が標準で、自治体ガイドラインで補足されるケースが多いです。詳細は観光庁の民泊制度ポータルサイト、および新宿区・渋谷区など自治体の民泊窓口を必ず確認してください。
Q6. 業者が急にキャンセルしてきた場合、どう対処すればいいですか？
まず契約書のキャンセル規定を確認し、業者側都合のキャンセルなら代替手配の費用負担を交渉できる場合があります。並行して、サブ業者に緊急で打診し、それでも埋まらない場合は自分で入るか、ゲストにチェックイン時刻の変更を打診する順です。都心では複数業者を並行して抱えておくのが最大のリスクヘッジで、1社依存は繁忙期に必ず穴が空きます。私は年に1〜2回この事態が起きるので、体制で備えるようにしています。
