金曜の会社帰り、新宿の物件に立ち寄って備品棚を開けたら、ボディソープの詰め替えが1袋しか残っていなかった。翌日から3泊の予約が入っている。ドラッグストアはもう閉まっている。コンビニで一番小さいボトルを慌てて買った。300円くらいのやつ。あの日から、アメニティと消耗品の在庫は「あと1回で切れる」ラインで発注する運用に切り替えた。
民泊のアメニティと消耗品は、ゲスト満足に直結するのに、経費としては地味で、しかも切れると一気に事故になる。私は都内で3物件（新宿ワンルーム25㎡、浅草1LDK45㎡、大田区ワンルーム28㎡）を兼業で回していて、消耗品の選び方と仕入れの考え方でずっと迷ってきた。この記事では、その迷いの中で自分がたどり着いた基準を、法規の一次情報とセットで整理する。
結論を先に言うと、アメニティは「法規で最低ラインが決まっているもの」と「ゲスト体験で差がつくもの」を分けて考える。仕入れは「安さ」ではなく「切らさない運用」で選ぶ。以下、順番に。
この記事の要点
- 住宅宿泊事業法では寝具・タオル・洗面用品などの衛生確保が事業者に求められる（厚生労働省関係の施行規則・ガイドライン参照）。ただし品目リストは法で細かく指定されておらず、旅館業の衛生等管理要領を準用して整えるのが実務的。
- 民泊アメニティの原価は編集部調べで1泊あたり100〜300円程度が一般的な範囲（物件のADR・立地・ゲスト層で変動）。ADR比2〜4%に収めると運営が回しやすい。
- 仕入れ先は「業務用通販（アスクル・モノタロウ・楽天業務用）」と「量販店（ドンキ・ドラッグストア・100均）」を品目別に使い分ける。全部を業務用に寄せるとかえって単価が上がる品もある。
- 『切らさない運用』が最重要。在庫管理は「残り1回分でアラート」のラインを決めて、清掃業者と共有できる補充シートを作る。
- ゲストが本当に使う品と使わない品は事前に開封率で見極める。使わない品を減らして、使う品に予算を寄せるのが満足度の近道。
ここから先は、法規の話・品目別の選び方・仕入れの実務・失敗談を順に整理していきます。買ってから後悔しない発注ができるように、判断軸を渡すのが目的。
民泊のアメニティ・消耗品はどこまで揃えるべきか（法規と実務の最低ライン）
最初に押さえるのは、住宅宿泊事業法（民泊新法）で求められている「衛生確保の措置」の範囲。観光庁の民泊制度ポータルサイトでは、法第5条関係（衛生確保の措置）の所管が厚生労働省健康・生活衛生局生活衛生課であることが明示されている。つまり、寝具・洗面・浴室・便所周りの衛生は、旅館業法の運用に準じて整える前提になる。
ただし、条文レベルで「歯ブラシを置け」「シャンプーは何mL入れろ」と具体品目までは書かれていない。書かれているのは「宿泊者の衛生の確保のために必要な措置を講ずる」という枠組みで、詳細は自治体の指導と、事実上の業界慣行に委ねられている部分が大きい。だから、法だけを見ると「何をどこまで置けばいいか」の答えは出ない。
実務では、旅館業の衛生等管理要領を目安に、①寝具（シーツ・枕カバー・カバー類は宿泊者ごとに交換）、②タオル類（バスタオル・フェイスタオル）、③洗面・浴室の消耗品（シャンプー・コンディショナー・ボディソープ・ハンドソープ）、④便所（トイレットペーパー・トイレクリーナー）、⑤その他（歯ブラシ・スリッパ・ドライヤー等）、を最低ラインとして揃える運用が一般的。私も3物件ともこの構成で組んでいる。
念のためだが、詳細は自治体（保健所）により運用が異なる。届出時に指導を受けた項目は必ず物件ごとにメモしておいたほうがいい。私は新宿と浅草で保健所の担当者から言われた注意点が微妙に違って、あとから統一するのに苦労した。
『法規で決まっている品』と『ゲスト体験で置く品』を分けて考える
整理のコツは、必須（衛生確保のために置く）と、任意（体験を良くするために置く）を分けること。必須品は絶対に切らせない前提で在庫を厚めに持ち、任意品はADR（1泊単価）とゲスト層に合わせて足し引きする。この線引きをしないと、コスト全体がだらだら膨らむ。
たとえば浅草の1LDKは家族連れが多く、キッズ用のハブラシとスリッパを置くとレビューで触れられる率が明らかに上がった。逆に大田区は羽田利用の一人ビジネス客が多く、シャンプー小分けよりドライヤーの風量のほうがレビューに出る。物件ごとに寄せる方向が違う、というのは運用してから気づいた。
品目別・原価と選び方（1泊あたりコスト付き）
ここからは実額。編集部調べ（2024〜2025年時点、東京の一般的な仕入れ価格）の範囲で、私が3物件で回している品目の1泊あたり原価をまとめる。品質・仕入れロットで上下するので、あくまで自分の物件の数字として読んでほしい。
| 品目 | 1泊あたり原価目安 | 仕入れ先の例 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 歯ブラシ（個包装） | 20〜40円 | 業務用通販・ホテル用品店 | 1回使い切り前提 |
| シャンプー・リンス・ボディソープ（ボトル） | 10〜25円/1泊按分 | ドラッグストア・業務用大容量 | 詰め替えで単価が半分に落ちる |
| ハンドソープ | 3〜8円/1泊按分 | ドラッグストア・業務用 | 泡タイプが減りにくい |
| トイレットペーパー | 15〜30円/1泊 | 業務用通販・スーパー | 18ロール等の箱買いが有利 |
| ティッシュ | 10〜20円/1泊按分 | ドラッグストア | 1箱ずつ設置、残り半分で交換 |
| ゴミ袋（45L・30L・可燃/不燃） | 10〜25円/1泊 | 業務用通販 | 地域指定袋がある区は個別対応 |
| スリッパ（使い捨て） | 40〜80円/1組 | 業務用通販 | 人数分＋予備1組 |
| Wi-Fi以外の任意アメニティ（コーヒー・お茶等） | 10〜30円/1泊 | 業務スーパー・ドンキ | 写真映えで効くが必須ではない |
| ミネラルウォーター（500mL×2本） | 80〜160円/回 | スーパー・業務用 | レビュー効果が読みやすい |
合計すると、1泊あたりのアメニティ・消耗品原価は概ね200〜400円の範囲に収まる。ADRが15,000円の部屋なら比率にして1.5〜2.7%くらい。ここは「ADRの2〜4%」を上限の目安にしている。超えたら、置かなくていい品が混ざっていないかを疑う。
開封率で削るべき品を見極める
私が失敗したのは、最初「多く置けばレビューが上がる」と思ってフルセット（歯ブラシ・カミソリ・シャワーキャップ・くし・綿棒・コットン）を全部並べたこと。3ヶ月運用して回収時に開封をチェックしたら、シャワーキャップとコットンはほぼゼロだった。新宿と大田区の一人利用層はまず使わない。それに気づいてから、この2品は撤去した。
開封率の見方はシンプルで、清掃時に「開けたか／開けていないか」だけ写真で記録してもらう。3ヶ月〜半年で傾向が出る。使わない品を1つ削るとほとんどの物件で年間数千円は浮く。詳しい削り方は開封率ベースでゲストが実際に使う品と使わない品を整理した過去記事にまとめてあるので、削り判断はそちらも参照してほしい。
仕入れ先の使い分け（業務用通販と量販店をどう組み合わせるか）
仕入れ先を「全部アスクルに寄せる」「全部ドンキで揃える」など片方に寄せると、必ず損する品目が出る。品目ごとに「送料込みでいくらか」「1回で買える最小ロット」を比べるのがコツ。ここでは私が実際に使い分けている先を挙げる。
| 仕入れ先 | 得意な品 | 苦手な品 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| アスクル | トイレットペーパー・ゴミ袋・洗剤・掃除用品 | 個包装アメニティ（種類が少ない） | 3,300円以上で送料無料・翌日着（エリア次第） |
| モノタロウ | 業務用洗剤・大容量消耗品・清掃道具 | 食品系アメニティ | 在庫豊富・法人向け価格 |
| ホテル用品専門店（ホテルアメニティ通販） | 個包装歯ブラシ・カミソリ・スリッパ | 日用消耗品（割高） | ホテル仕様の個包装が揃う |
| 業務スーパー・スーパー | ミネラルウォーター・コーヒー・お茶 | 個包装アメニティ | 少量ならスーパーで十分安い |
| ドンキ・ドラッグストア | シャンプー・ボディソープ・ティッシュ | 業務用大容量 | PB商品が安く、緊急補充にも使える |
| 100均（ダイソー・セリア） | スリッパ・簡易ハンガー・小物 | 毎回買う消耗品（割高になる） | 初期セットアップ向き |
| Amazon | 型番指定の品・レビュー確認したい家電系 | 紙類（送料負け） | サブスク定期便で発注忘れ対策 |
私は「重くて嵩張る品（トイレットペーパー・ゴミ袋・ミネラルウォーター）は業務用通販で物件直送」「軽くて種類の豊富な品（個包装歯ブラシ・スリッパ）はホテル用品専門店でまとめ買い」「シャンプー・ボディソープなど詰め替えできる品はドラッグストアで詰め替えパック」の3分割で回している。仕入れ先ごとの詳しい使い分けの根拠は業務用と量販店の使い分けを品目別に整理した過去記事に書いた。
ロット買いで下がる品と、下がらない品
業務用通販のロット買いは、紙類（トイレットペーパー・ティッシュ）とゴミ袋では確実に効く。半年分をまとめて発注すると1泊あたり単価が3割落ちることもある。逆に、シャンプーやボディソープは大ボトルを買うより、詰め替え袋を都度買う方が保管場所を圧迫せず、賞味期限（開封後の劣化）リスクも下げられる。
スリッパは微妙。大ロットで買うと1組40円台まで下がるけど、浅草の1LDKみたいに家族連れが多い物件だとサイズ違い（大人用・子ども用）を混ぜたくなる。結果、種類ごとに小ロットで買う方が結局トータルは安く済む。「大ロット＝正義」ではないのを、失敗して覚えた。
消耗品の仕入れは、原価だけで判断すると発注忘れや在庫過多で足元をすくわれる。次に大事なのが「切らさない運用」だ。ここで話を運用側に切り替える。
『切らさない運用』の作り方（在庫管理と清掃業者との共有）
私が民泊を始めて1年目に一番やらかしたのが、トイレットペーパーの在庫切れ。新宿の部屋で、金曜チェックイン19時にゲストから「トイレットペーパーが芯だけになってます」とメッセージが来た。仕事帰りに慌ててドンキで買って持って行った。1時間ロスと交通費、あとレビュー星の目減り。原価数百円をケチった結果ではなく、単に「残量チェックの仕組みがなかった」ことが原因だった。
それ以来、消耗品ごとに「アラートライン（残りこの数を切ったら発注）」を決めて、清掃業者と共有する仕組みに切り替えた。清掃報告書に「残量チェック欄」を作って、清掃のたびに残量を数字で書いてもらう。アラートラインを下回っていたら、その日のうちにアスクルで発注する。この運用に変えてから、在庫切れは半年で1回も起きていない。
アラートラインの決め方（品目別）
目安は「次の清掃までに切れないか」で決める。私は稼働率が高い週で1週間3泊×2組と想定して、以下の水準で運用している。数字は物件のサイズ・稼働で調整が必要。
- トイレットペーパー: ストック6ロールを切ったら発注
- ティッシュ: ストック3箱を切ったら発注
- シャンプー・ボディソープ（詰め替え用ストック）: 各1袋を切ったら発注
- 歯ブラシ（個包装）: 10本を切ったら発注
- スリッパ: 6組を切ったら発注
- ゴミ袋（可燃・不燃・資源）: 各1束（10枚）を切ったら発注
清掃業者との共有は、Googleスプレッドシート1枚で十分。物件ごとにタブを分けて、品目・現在庫・アラートライン・発注担当を並べる。清掃業者に編集権限を渡して、清掃終了時に残量を書き込んでもらう運用。細かい仕組みはチェックアウト清掃の46項目チェックリストで紹介した清掃報告書と連動させると管理がラクになる。
補充を業者に任せるか、自分でやるか
消耗品の補充を清掃業者にオプションで頼めるところもある。ただし、業者経由で買うと市販価格に手数料が上乗せされて、年間で見ると数万円単位の差になることが多い。私は「重い物（水・紙類）は業務用通販で物件直送」「軽い物・季節で入れ替えたい物は自分でストック持ち込み」に分けて、業者には『置いてある在庫からの補充作業』だけを頼んでいる。
この線引きにするだけで、消耗品コストはADRの2〜3%に安定した。ADR比のバランスを詰めたいなら、アメニティ原価をADR比2〜4%で回す判断軸をまとめた過去記事も参考になる。
ゲスト満足に効く品と、効かない品（3物件での実感）
『レビューに書かれる品』と『書かれない品』は、置いてみると意外にはっきり分かれる。私の3物件で、レビュー本文に登場した回数が多かった順に並べると、①ミネラルウォーター、②ドライヤーの風量、③スリッパの履き心地、④コーヒー・お茶、⑤シャンプー類の香り、の順だった。歯ブラシやカミソリは触れられることが少ない（あって当然、無いと減点）。
だから予算配分は「使うのが当然の品はコストを下げる方向で最適化」「触れられる品には少し寄せる」の順。ミネラルウォーターを高いブランドにしてもレビュー本文への効果は限定的だったけど、コーヒーだけドリップバッグ（1杯30円くらい）に変えたら、浅草の家族向け1LDKでは明確に触れられる回数が増えた。
失敗した『こだわりすぎ』の話
最初、私は「良い部屋には良いアメニティ」と思って、新宿の物件に有名ブランドのシャンプー小分けボトル（1泊あたり原価90円）を置いた。1泊15,000円の物件だから原価0.6%、悪くない、と思っていた。3ヶ月やってレビューを見返したら、シャンプーに触れた本文はゼロ。ドラッグストアのPBに戻して原価を1泊25円まで落としても、レビュー星は変わらなかった。
その差額を、月に1回タオルを新品に入れ替える予算に回した。こちらはレビューで『タオルがふかふか』と3回書かれた。同じ予算でも、載せる場所を間違えると効かない。この気づきは、費用対効果で品目をランク付けした過去のランキング記事にもう少し細かくまとめてある。
繁忙期・閑散期でのアメニティ運用の切り替え
GW・お盆・年末年始、あと桜シーズンと紅葉シーズンは、消耗品が想定の1.5倍くらいのペースで消える。特に浅草の1LDKは3〜4名利用が増えるので、歯ブラシとタオルの回転が跳ね上がる。この時期に発注遅れが起きるとリカバリーが効かない。
私は繁忙期の1ヶ月前（=3月末、6月末、11月末）にアスクルで通常月の1.5倍の量を先出しで発注している。閑散期（1月・2月・6月）は逆にストックが余りやすいので、閑散期の月初は「今月は発注しない」判断も入れる。年間トータルで平準化する感覚。
繁忙期の清掃自体の枠取りは、消耗品よりさらにシビア。ここが読めていると、アメニティの発注タイミングも一緒に組める。
消耗品まわりで法規・自治体対応が絡む注意点
消耗品と一括りにされがちだが、法規と絡む品がいくつかある。特に注意したいのが「消毒剤の扱い」と「ゴミ袋（事業系ごみ）」の2つ。この2つは、家庭用と同じ感覚で買うと後で困る。
消毒剤は、住宅宿泊事業法の衛生確保の措置に紐づくので、次亜塩素酸ナトリウム系・アルコール系のどちらを主に使うか、箇所別（水回り・共用部・ドアノブ等）で決めておく必要がある。厚労省・NITE（製品評価技術基盤機構）の一次情報を根拠に、箇所別で使う消毒剤を決めておくと、後の指導で慌てずに済む。
ゴミ袋は、民泊で出るゴミが基本『事業系ごみ』扱いになる自治体が多く、可燃・不燃・資源で袋の指定がある区もある（例：浅草＝台東区、大田区）。地域指定袋を業務用通販で買えないケースもあって、私は台東区分だけコンビニ・スーパーで別調達している。分別ルールは清掃業者に1枚メモで渡しておかないと、収集日ズレで積み残しが発生する。ここは物件ごとに個別で作るしかない部分。
消毒剤・ゴミ袋のように、法規・自治体運用が絡む品を「日用消耗品」と一緒にAmazon定期便で回すと、指定袋が届かなかったり容量規制で買えなかったりする。ここは業務用通販＋物件所在地の店舗で分けるのが安全。
最後に：どこまで揃えるかの正解は物件ごとに違う（判断の余白）
ここまで整理してきて、自分でも「これが正解」とは言い切れない論点が1つ残る。それは、『ホテル並みに揃える方向』と『Airbnbらしい暮らし体験を残す方向』の、どちらに寄せるかの判断。
フルセットで揃えるとゲスト評価は安定するけど、原価がADR比の上限をじりじり押し上げる。逆に「暮らし体験」に寄せて必要最小限にすると、コストは下がるけど、初来日のゲストや高齢層のゲストには不親切に映る場合がある。新宿と大田区は前者、浅草は後者に寄せているのが、いまの私の現状。3年やってきてもここは毎年見直している。
正解は物件のADR・立地・ゲスト層で変わる。自分の物件のレビュー本文を、3ヶ月に1回でいいから読み返して、『触れられた品』と『触れられなかった品』を数える。この作業だけで、次の発注の優先順位は自然に決まってくる。私はいまでもこの見直しを続けていて、たぶん来年もどこか入れ替える。
消耗品の運用がある程度固まったら、次は『発注の窓口』を1本化できる清掃業者を見つけたい。物件ごとに違う業者に頼むと在庫共有が破綻するので、複数物件を任せられる業者を条件で絞って比較できると早い。
よくある質問
Q1. 民泊のアメニティは、法律で置くべき品目が具体的に決まっていますか？
住宅宿泊事業法（民泊新法）の第5条で「衛生の確保の措置」が事業者に求められており、観光庁の民泊制度ポータルサイトでもこの条項の所管が厚生労働省健康・生活衛生局生活衛生課であることが明示されています。ただし、条文レベルで『歯ブラシを何本』『シャンプーを何mL』といった具体品目までは指定されていません。実務は旅館業の衛生等管理要領や自治体（保健所）の指導に沿って整えるのが一般的です。詳細は物件所在地の保健所に届出時に確認してください。
Q2. アメニティの原価は1泊あたりどのくらいが妥当ですか？
編集部調べ（2024〜2025年時点、東京の一般的な仕入れ）では、1泊あたり200〜400円程度に収める運営が多いです。ADR（1泊単価）比では2〜4%が目安。ADRが15,000円ならアメニティ原価300〜600円までを上限とする、といった組み方になります。物件のグレード・ゲスト層・仕入れ先で上下するので、自分の物件で3ヶ月ほど実測してから水準を決めるのが安全です。
Q3. 仕入れは全部業務用通販にまとめた方が安くなりますか？
品目によります。トイレットペーパー・ティッシュ・ゴミ袋などの紙類・袋類は業務用通販のロット買いで単価が下がりますが、シャンプーやボディソープの詰め替えパックはドラッグストアで買った方が安い場合が多いです。個包装アメニティ（歯ブラシ・カミソリ・スリッパ）はホテル用品専門店の方が選択肢が広い。品目ごとに『送料込みの単価』を比べて使い分けるのが結局は一番安くなります。
Q4. 消耗品の補充を清掃業者に丸投げしてもいいですか？
可能ですが、市販価格に手数料が上乗せされることが多く、年間で見ると数万円単位の差が出ます。おすすめは『発注と物件直送はオーナー自身がやる』『清掃業者には設置と残量チェックだけ頼む』の分業。清掃報告書に残量欄を設けて、清掃業者と共有スプレッドシートで在庫を管理すると、在庫切れも二重発注も減らせます。
Q5. 繁忙期に消耗品が足りなくなりました。緊急補充はどうしていますか？
私は物件から徒歩5分圏のドラッグストアとコンビニを事前に3店ずつピックアップして、清掃業者にも共有しています。緊急時は業者に立て替えで買ってもらい、レシートで精算する運用。ただし、緊急補充は原価が2〜3倍かかることが多いので、あくまで応急処置。根本対策としては、繁忙期の1ヶ月前に通常月の1.5倍で先出し発注しておくのが有効です。
Q6. 使わないアメニティを見分ける方法はありますか？
清掃時に『開封したか／していないか』を写真1枚で記録してもらうのが一番早いです。3〜6ヶ月続けると、物件ごとに使われない品がはっきり見えてきます。私の3物件では、シャワーキャップ・コットン・裁縫セットあたりが開封率10%未満で、順次撤去しました。開封率で削っていくと、原価を落としながらレビュー星は維持できるケースが多いです。
