民泊を始めるとき、意外と最初につまずくのが「清掃って法律で何日おきにやれって書いてあるんですか」という質問です。私自身、新宿のワンルームを届け出た2020年の春、保健所に電話して同じことを聞いた記憶があります。窓口の担当者の答えは「頻度そのものは条文で日数指定されていないんですよ」でした。拍子抜けした。
ただ、これは「好きなペースでいい」という意味では全然ない。住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)は第5条で「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を義務付けていて、下位のガイドラインで「寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える」など、実務上の最低ラインがきっちり定められています。日数の縛りはないけれど、運用の縛りはある。ここを勘違いすると、指導の対象になり得ます。
この記事では、条文とガイドラインの一次情報を突き合わせながら、「結局オーナーは何をどのタイミングでやればいいのか」を、都内3物件(新宿・浅草・大田区)を平日は会社勤めしながら回している自分の実運用と一緒に整理します。旅館業法との違いや、自治体条例で上乗せされる部分にも触れます。
この記事の要点
- 住宅宿泊事業法第5条は「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を義務化しているが、「〇日に1回」といった具体的な日数指定は条文にない。
- ガイドライン(住宅宿泊事業法施行要領)では、寝具のシーツ・カバー等は「宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える」と明記されている。これが実質の最低ライン。
- 設備や備品は「清潔に保ち、ダニやカビ等が発生しないよう除湿を心がけ、定期的に清掃、換気等を行う」ことが求められる。頻度の判断は事業者側に委ねられている。
- 民泊新法と旅館業法(簡易宿所)は別体系で、衛生基準の建て付けが異なる。自治体条例で上乗せがあるケースもあるため、届出先の窓口確認が必須。
- 実運用としては「チェックアウト毎の全体清掃 + シーツ全交換 + 空室期間の定期換気」を回すのが、都内オーナーの標準形と感じています。
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結論: 民泊新法は「頻度の日数」を直接は決めていない
結論から書きます。住宅宿泊事業法にも施行規則にも、「〇日ごとに清掃せよ」という日数の明記はありません。条文はもっと抽象的で、義務の対象は「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」と書かれています。
該当箇所を実際に見てみます。住宅宿泊事業法第5条の条文はこうです。「住宅宿泊事業者は、届出住宅について、各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置であって厚生労働省令で定めるものを講じなければならない」。ここで「厚生労働省令」の中身が住宅宿泊事業法施行規則になるのですが、規則そのものにも「毎週」「毎日」のような数値は出てきません。
じゃあ何が定められているのか。実際の運用ルールが具体的に書かれているのは、観光庁・厚労省・国交省が連名で出している「住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)」です。ここに「届出住宅の設備や備品等については清潔に保ち、ダニやカビ等が発生しないよう除湿を心がけ、定期的に清掃、換気等を行うこととする」「寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替えることとする」といった、実務レベルの記述が並んでいます。
つまり、法律→施行規則→ガイドラインと降りていくと、抽象から具体になる。オーナーが実際に頼りにするのは一番下のガイドラインです。届出時に自治体から手渡される書類の束にも、多くの場合このガイドラインの抜粋か、自治体独自の追加ルールが入っています。
「定期的」を自分で解釈する怖さ
日数が書いていないと、逆に判断が難しくなる。私も最初はそうで、「連泊のゲストがいる間は室内に入らないから、月1回でいいのか?」と本気で悩みました。答えは、後述しますが、少なくとも宿泊者ごと(=チェックアウトごと)の清掃・シーツ交換は必須です。「定期的」は、実務では「継続的・恒常的に」の意味で読むのが安全と考えています。
正直に書くと、初年度の私は「連泊が多い月は空室が少ないから、その分だけ清掃回数も少なくて済むな」と考えていました。この考えは半分正しく、半分危ない。ゲストが入れ替わるタイミングで必ずリセットしていれば衛生面はクリアできますが、長期空室のときの換気・除湿を怠るとカビが出ます。浅草の1LDKで一度これをやらかしました。
ガイドラインが定める「最低ライン」の中身
ここが本題です。日数指定がない代わりに、ガイドラインは「何を、どういう頻度感でやるか」を項目別に定めています。オーナーが押さえるべきポイントを、公的資料の記載順に整理します。
| 項目 | ガイドライン上の要求 | 実運用での目安 |
|---|---|---|
| 清掃・換気 | 定期的に実施(設備や備品を清潔に保つ) | チェックアウトごと + 空室が続くときは週1回換気 |
| シーツ・カバー等 | 宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと交換 | チェックアウト時に全枚数交換 |
| ダニ・カビ対策 | 除湿を心がける | 浴室乾燥・除湿機・エアコンドライで対応 |
| ねずみ・害虫 | 生息状況に応じた適当な防除措置 | 季節ごと点検 + 年1回の予防駆除 |
| 循環式浴槽等 | レジオネラ対策等の維持管理 | 取扱説明書に沿った清掃・水入れ替え |
この表のうち、頻度がはっきり書かれているのはシーツ・カバー等の交換だけです。ここだけは「宿泊者が入れ替わるごとに」と明記されている。逆に言うと、それ以外はオーナーの合理的判断に委ねられています。合理的な判断ができない状態で「月1回でOK」と主張しても、保健所の立入りがあったときに通用しないケースがあります。
シーツ交換の「宿泊者ごと」は例外なし
実務でグレーになりがちなのが、連泊での中日清掃です。3泊のゲストが真ん中の日にシーツ交換を求めない場合、飛ばしてもいいのか。ガイドラインの文言は「宿泊者が入れ替わるごとに」なので、同じゲストの連泊中はシーツを毎日変える義務までは求められていません。ただ、次のゲストが来る前には必ず全枚数を洗濯済みに差し替える。ここは例外なしです。
私が使っている都内の清掃会社は、明細に「リネン交換一式」の項目を別立てにしてくれるところが多い。理由を聞いたら「万一の指導時に、宿泊者ごとに交換した記録として使えるから」との答えでした。契約書や見積書がそのまま実施証拠になる、という発想です。
旅館業法(簡易宿所)との違いを整理する
混乱のもとになりやすいのが、民泊新法(住宅宿泊事業法)と旅館業法(簡易宿所)の違いです。住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業では、宿泊を提供する日数は1年間で180日(泊)が上限で、それを超えるなら旅館業許可が必要、というのが大枠。清掃頻度のルールも、この2つで建て付けが違います。
民泊新法は今説明した通り、日数指定なしでガイドラインベース。一方、旅館業法系は都道府県の「衛生等管理要領」に基づく指導が入るケースがあり、寝具の洗濯頻度や消毒方法などがより細かく規定される場合があります。自治体ごとに要領の中身が違うので、詳細は届出先の保健所に確認するのが確実です。
ここで一つ、勘違いしやすい点。「民泊新法のほうが緩いから楽」ではありません。180日制限があるうえに、家主不在型なら住宅宿泊管理業者への委託義務があり、レビュー競争の中で清掃品質を落とすと即座に売上に響く。法規上は緩くても、市場は緩くない、というのが3年やってみた実感です。
「宿泊者ごとに交換」の運用実務については、シーツ交換の位置づけを整理した過去記事で、旅館業の衛生等管理要領との突き合わせも整理しています。あわせて民泊のシーツ交換ルールを一次情報で確認した記事が参考になります。
自治体条例による「上乗せ」に注意
もう一つ見落としがちな論点。都道府県または保健所設置市等は、生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、条例によって、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができ(住宅宿泊事業法18条)、実際に多くの自治体で、条例が制定され、宿泊を提供する日数の上限が制限されています。この条例枠を使って、清掃や衛生に関する追加要件が入るケースもあります。
東京都内でも自治体ごとに空気感が違います。新宿区は住居専用地域での実施日をかなり絞っているし、大田区は羽田近接という事情もあって独自の運用があります。私の3物件は自治体が別々なので、清掃記録の残し方も、実は少しずつ変えている。統一のフォーマットで済まないのが正直しんどい部分です。
だから「清掃頻度は法律で決まってますか」と聞かれた時、私はまず「どこの自治体で届出してますか」と聞き返します。国の法令に加えて、条例と、自治体独自の運用通知(FAQ的なやつ)を全部合わせて初めて「あなたの物件の最低ライン」が確定するからです。窓口の担当者に一度は電話しておくのを勧めます。
記録の残し方は自治体差が出る
清掃実施の記録を、何をどう残せば十分か。この点も自治体ごとの温度差があります。清掃業者の作業完了報告書のPDFで足りる場合もあれば、実施日・実施者・作業内容を自社ログとして保管するよう指導される場合もある。届出直後に窓口で「実施記録の推奨フォーマットはありますか」と一度確認しておくと、あとで慌てずに済みます。
実運用で回している「頻度の型」
ここからは私自身の運用を、参考として書きます。あくまで3物件・平日日中に自分で動けない兼業オーナーの型なので、そのままではなく、自分の物件条件に合わせて調整してください。
基本形はシンプルで、「チェックアウトごとの全体清掃」+「シーツ・カバー等の全交換」+「空室が3日以上続く場合の窓開け換気」。この3つを外さないように組んでいます。夏場(6〜9月)は湿度が高いのでカビ対策として除湿機を常時稼働させ、冬場は加湿と併せて空気清浄機のフィルターを月1で確認する。ここは法令要求というよりレビュー対策です。
3物件を並べてみると、清掃頻度そのものは物件で大きく変えていません。変わるのは「1回あたりの作業時間と単価」のほうで、広さと稼働率で差が出ます。新宿ワンルームは1回3時間・浅草1LDKは1回5〜6時間が目安。詳細はチェックアウト後に確保すべき清掃時間の記事で整理していて、繁忙期の連泊回転をどう回すかが一番悩ましいポイントです。
逆に、頻度そのものを厚くする判断が要るのは「長期の連泊が明けた直後」です。1週間連泊のゲストが出た後は、通常のチェックアウト清掃に加えて、寝具の全丸洗い・エアコンフィルター清掃・排水口のパイプ洗浄をオプションで入れています。ここは法令の話ではなく、次のゲストのレビュー星数に直結する部分。
費用感でいうと、この「頻度の型」を業者に委託する場合、月間稼働10日で新宿ワンルームなら3.5万〜5万円程度に収まることが多い印象です。エリア・繁忙期・オプション有無で変動するので、詳しくは東京の民泊清掃外注の実勢レンジをまとめた記事を見てください。編集部調べの数字なので、必ず複数見積もりで確認してください。
清掃記録を残す3つの実務ポイント
法定の頻度指定がない代わりに、実施していることを「後から証明できる状態」にしておくのが重要になります。私が3年運用してきて、これだけは残しておくと安心という3点を紹介します。
1. 清掃業者の作業完了報告書
作業日・作業者名・作業項目が書かれた完了報告書。PDFかLINEでの写真報告でも構いません。私は月末に物件ごとにフォルダにまとめてクラウドへ保存しています。3年分保管する運用にしています(宿泊者名簿の保存義務が3年なので、それに合わせています)。
2. リネン交換の実施証跡
ガイドラインで唯一頻度がはっきり書かれているのがシーツ・カバー等の交換なので、ここの記録は特に大事。リネンサプライを使っているなら回収・納品の日付が伝票に残ります。自前洗濯派の人は、洗濯機の稼働ログをスマホアプリで残す方法もあります。私は自前と外部レンタルを物件で使い分けていますが、この考え方はリネンサプライと自前洗濯の比較記事で整理しています。
3. 定期報告(法第14条)との突き合わせ
住宅宿泊事業法第14条は、住宅宿泊事業者は届出住宅に人を宿泊させた日数その他の事項について、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、定期的に、都道府県知事に報告しなければならないとしています。この定期報告の宿泊日数と、清掃実施回数がおおむね一致していれば、「宿泊者ごとに清掃した」ことが数字で示せます。ずれていたら理由を説明できるようにしておく。監査対応の話というより、自分の運用が破綻していないかのセルフチェックとして使えます。
よくある勘違い5つ
この記事を書くにあたって、周りのオーナー数名にヒアリングしたら、みんな同じような勘違いをしていました。せっかくなので並べておきます。
1つ目は「清掃頻度は民泊新法で週1回と決まっている」というもの。これは違います。ガイドラインを含めても週1回という明記はありません。ただし、宿泊者ごとの清掃・シーツ交換は必須なので、稼働が高ければ結果的にほぼ毎日清掃する物件も出てきます。
2つ目は「連泊中はゲストの要望がなくても中日清掃をしないと違法」。これも違います。「入れ替わるごとに」交換すればガイドラインの要求は満たせます。ただ、レビュー品質のために中日清掃をオプションで用意しているオーナーは多いです。
3つ目は「自分で清掃するなら記録は不要」。届出住宅の衛生管理義務は事業者本人にあり、自分で清掃しているとしても、実施の記録を残しておくのが安全です。指導が入ったときに「やりました」と口頭で言うより、日付入りのメモや写真があるほうが100倍ラク。
4つ目は「家主不在型なら管理業者が全部やってくれるから、オーナーは何も気にしなくていい」。管理委託契約の範囲による、が答え。契約書に清掃頻度が明記されていない場合、実施頻度をめぐるトラブルが起きます。私は最初の1年で1度これで揉めました。契約時に「宿泊者ごとの清掃およびリネン全交換を含む」と明文化してもらうのを勧めます。
5つ目は「エアコンや浴室の分解清掃も宿泊者ごとに必要」。これも不要です。ガイドラインが求めているのは日常的な清潔維持であって、業務用の分解清掃までは要求していません。ただ、除湿と換気を怠るとカビが目に見える形で出るので、季節に1回程度の点検は入れておいたほうがいい。
どこまでを「頻度」でカバーし、どこから「品質」の話にするか
この記事を書きながらずっと考えていたのが、「頻度」と「品質」の切り分けです。法律・ガイドラインが求めているのは頻度と最低限の実施項目で、そこから先の「どれだけ丁寧にやるか」はレビュー市場のプレッシャーで決まる。この2つは別軸だけど、実運用では同じ袋に入っています。
頻度だけ守っていても、髪の毛や水回りの水垢を残す業者に当たれば、レビューは崩れる。逆に、清掃品質は最高でも、宿泊者ごとのシーツ交換をサボればガイドライン違反です。ここは両輪で回すしかない。星5に近づけるための実務はレビュー星4→星5の改善記事で別途整理しています。
正直、この記事を書きながら「頻度が法律で決まっていない」というのは、オーナーにとって不便でも便利でもあると思ってます。判断が丸投げされている代わりに、自分の物件の特性(広さ・稼働率・ゲスト層)に合わせてチューニングできる。ただ、その裁量を自分で持つ以上、「なぜこの頻度でやっているか」を自分の言葉で説明できる状態にしておくのが、指導対応でもゲスト対応でも効いてきます。ここは読者ごとに違う答えがあっていい部分だと思っています。
清掃業者に見積もりを取るときも、法定の最低ラインを一緒に押さえられる相手かは事前に見ておきたい。条件を入れるだけで複数の業者を比較できる「見つける君」なら、リネン交換や記録提出の可否まで含めて確認しやすいはずです。
よくある質問
Q1. 住宅宿泊事業法には「〇日に1回清掃」と書かれていますか?
いいえ、書かれていません。住宅宿泊事業法第5条は「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を求めていますが、日数の指定はなく、施行規則にも「毎日」「毎週」といった具体的頻度の記載はありません。実務上の目安は施行要領(ガイドライン)で示されており、シーツ・カバー等の交換だけが「宿泊者が入れ替わるごと」と明記されています。
Q2. 連泊のゲストがいる間は清掃を一切しなくても問題ないですか?
ガイドライン上、シーツ等の交換は「宿泊者が入れ替わるごと」なので、同じゲストの連泊中に毎日交換する義務までは求められていません。ただ、レビュー品質の観点から中日清掃をオプションで用意しているオーナーが多いです。ゲストのリクエストがあった場合は対応する運用が現実的です。長期連泊後は次のゲストの前に、通常より念入りな清掃を入れることをおすすめします。
Q3. 自分で清掃する場合、業者に頼むのと同じ基準を満たす必要がありますか?
はい、同じです。事業者(オーナー)自身が清掃をする場合でも、宿泊者ごとのシーツ交換など、ガイドラインの要求は同じように適用されます。実施記録を残しておくと、後で自治体の指導や確認が入ったときに実施証跡として使えます。自分の作業ログをスマホのメモやカレンダーで残す運用が現実的です。
Q4. 自治体の条例で清掃頻度が上乗せされていることはありますか?
住宅宿泊事業法第18条により、都道府県や保健所設置市等は、生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、条例によって区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができます。清掃頻度そのものが条例で数値指定されるケースは多くありませんが、周辺住民対応や衛生管理の運用が自治体ごとに異なることがあります。届出先の窓口(保健所または自治体の民泊担当課)に、追加の運用ルールがないか一度確認するのが確実です。
Q5. 民泊新法と旅館業法(簡易宿所)では清掃頻度のルールが違いますか?
はい、建て付けが違います。民泊新法はガイドラインベースで日数指定がなく、シーツ交換のみ「宿泊者ごと」と明記されています。旅館業法(簡易宿所)は都道府県の「衛生等管理要領」に基づく指導があり、寝具の洗濯や消毒についてより具体的な運用基準が示されている場合があります。住宅宿泊事業では宿泊を提供する日数は1年間で180日が上限なので、それを超えて営業する場合は旅館業許可が必要になり、事業形態の選択時点でこの違いを踏まえるのが安全です。
Q6. 家主不在型の場合、清掃頻度の管理は誰が責任を持ちますか?
法律上の衛生確保義務は住宅宿泊事業者(オーナー)にあります。家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者へ委託することが原則ですが、委託しても最終的な義務はオーナー側に残ります。管理受託契約書に清掃頻度・リネン交換・記録保管の項目を明記しておくのがおすすめです。契約書があいまいだと、トラブル時に責任範囲がぼやけます。
