金曜の23時40分、新宿の部屋のドアフォンが鳴った。清掃業者からではなく、隣室から。「上の階でスーツケースを引きずる音がずっとしている」という苦情でした。ゲストは22時にレイトチェックインで入ったばかりで、清掃自体は当日の昼に終わっていたのに、深夜対応の話が別の角度から飛んできた瞬間です。
民泊の清掃で「深夜・早朝の追加料金」の話が出るとき、頭に浮かぶのは大きく2種類あります。ひとつは通常のターン清掃を22時以降にやってもらう場合。もうひとつは嘔吐や汚損などトラブルで夜中に緊急出動してもらう場合。この2つは料金の作り方がまったく別で、混ぜて話すと交渉が噛み合わなくなります。
この記事では、東京で3件（新宿ワンルーム・浅草1LDK・大田区ワンルーム）を兼業で回している自分の見積書と、労働基準法の深夜割増の根拠、実際に業者から出てきた深夜早朝プランの数字をベースに、時間帯別の追加料金レンジと交渉の落としどころを整理します。断定的な「相場はいくら」ではなく、なぜその金額なのかまで踏み込みます。
この記事の要点
- 民泊清掃の深夜・早朝の割増は、労働基準法第37条第4項が定める深夜割増（午後10時〜翌午前5時に25%以上）が下限の根拠となり、業者の請求額もこの時間帯を境に段差ができやすい（編集部調べ、東京都内・2024〜2025年時点）。
- 東京都心のワンルームで通常5,000〜7,000円のターン清掃を22時〜翌5時に依頼した場合、1.25〜1.5倍（+1,500〜3,500円）に上がる見積もりが一般的（編集部調べ・条件により変動）。
- 早朝5時〜7時開始は「深夜扱いしない代わりに早朝出張費を数千円加算」する業者と、「通常料金のまま」の業者に分かれる。事前に何時から何時が割増かを書面で確認しておくのが安全。
- 嘔吐・汚損などの緊急出動は時間帯割増と別に「特殊清掃・呼び出し料」が乗る。深夜の緊急対応は基本料金の2〜3倍まで見ておくと想定内で処理できる。
- 民泊は住宅宿泊事業法上、近隣苦情に深夜早朝でも対応する義務があるため、清掃だけでなく駆けつけ体制の料金も併せて設計しておくと後で揉めにくい。
一社ずつ電話して深夜料金を聞き回るのが大変なら、条件と時間帯を入れるだけで複数の清掃業者を比較できる仕組みを一度触ってみるのが早いです。
そもそも「深夜」「早朝」は何時から何時か
結論から言うと、清掃業界の慣行というより労働基準法の定義に引っ張られています。労働基準法第37条第4項では、午後10時から翌午前5時までの労働に対して、通常の賃金の25%以上を「割増賃金」として支払わなければならないと定められています。これは正社員でもアルバイトでも同じ、雇用形態に関係なく適用される義務です。
民泊清掃を担うスタッフの多くは業者に雇用されているか業務委託です。雇用のスタッフを22時以降に稼働させれば、業者は必ず追加でコストを負担する。だからこそ、その分がオーナーへの請求に転嫁される。ここが「なぜ深夜だけ高いのか」の一次的な理由です。感情的な上乗せではなく、法制度上の下限が動いているだけ、と理解するとネゴが冷静になります。
法的な「深夜」と業者ごとの「深夜」はズレる
ややこしいのは、業者側が独自に「20時以降は深夜」「6時前は早朝」と定義しているケースがあること。法的な深夜割増は22時開始だけれど、電車の終電・スタッフの帰宅手段・鍵の受け渡し立会いなどの実務コストを考えて、業者は22時より前から上乗せを始めることがあります。ここは会社ごとに違います。
新宿の物件で見積もりをもらったときは、A社が「21時以降を夜間対応」としていて、B社は「22時ぴったりから深夜料金」でした。同じ時刻の依頼でも見積額に2,000円の差が出た。どちらが正しいわけでもなく、「何時からいくら上がるのか」を先に書面でもらう以外に消費者側の防御はありません。
早朝側も似ています。労基法上は5時以降なら深夜割増の対象外ですが、始発が動いていない時間帯にスタッフを動かすなら実質的なコスト（タクシー代・前泊）は業者に発生します。だから「5時開始は割増なし、6時開始でも早朝出張費を数千円乗せる」といった折衷型の料金表を出す業者は珍しくない、と思ってます。
時間帯別・追加料金の相場レンジ（東京・ワンルーム基準）
結論を先に。東京都心のワンルーム（25〜30㎡）で通常5,000〜7,000円のターン清掃を前提に、時間帯別の上乗せ幅は下表の範囲に収まることが多いです（編集部調べ・2024〜2025年・条件により変動）。あくまで自分が受け取った見積書と、複数業者に一斉見積もりを取ったときのレンジの平均帯で、断定できる公定価格は存在しません。
| 時間帯 | 呼称の例 | 加算の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 10:00〜17:00 | 通常帯 | 加算なし | チェックアウト後の標準ターン |
| 17:00〜20:00 | 夕方枠 | 0〜1,000円 | ゲストのレイトチェックアウトで押した時に発生しやすい |
| 20:00〜22:00 | 夜間対応 | 1,000〜2,500円 | 業者により「深夜前」として加算 |
| 22:00〜翌5:00 | 深夜対応（法定深夜） | 1,500〜3,500円 または 1.25〜1.5倍 | 労基法の深夜割増が根拠 |
| 5:00〜7:00 | 早朝対応 | 1,000〜3,000円 | 始発前は加算大きめ |
| 7:00〜10:00 | 早朝枠 | 0〜1,500円 | アーリーチェックイン対応で発生 |
広さが変わると加算の絶対額も伸びます。浅草の1LDK（45㎡）でシミュレーションしたときは、通常8,500円のターン清掃を深夜帯に移すと11,000〜13,000円のレンジで返ってきた。「基本料金×1.3」「深夜割増一律3,000円」「深夜出張2,000円＋通常料金」の3パターンに分かれ、いちばん高い提示と安い提示で2,800円差でした。
これはあくまで自分の見積書ベースの実勢感で、業界統一の相場ではありません。加算方式は業者の料金設計に依存するので、金額そのものより「どの方式か」を確認する方が後の予算管理は楽になる、と感じてます。
加算方式は3タイプに分かれる
1つ目は倍率型。基本料金に1.25倍や1.5倍を掛ける方式で、労基法の割増率をそのまま反映しやすい。2つ目は定額加算型。「深夜料金一律3,000円」のように広さに関係なく足す方式で、小さい物件だと相対的に割高になる。3つ目はハイブリッド型。「深夜出張費2,000円＋作業料は通常」のように交通・呼び出しと作業を分ける方式で、実質いくらになるかは現場条件次第です。
大田区のワンルームでは、羽田の早朝便でチェックアウトが7時になる案件が月2〜3件あります。ここでハイブリッド型の業者を選んでおくと、7時開始でも「早朝出張1,500円のみ、清掃料は通常」で収まった。同じ7時でも倍率型の業者だと1.3倍がかかって、月換算で数千円変わってきます。稼働パターンによって最適な方式は違う、というのはやってみて初めてわかったところ。
個別の料金体系や比較の考え方は、以前まとめた追加料金の許容範囲と交渉の目安でも触れているので、深夜以外の費目とセットで整理したい人はそちらも参考になります。
なぜ深夜依頼になるのか、原因別に分類する
答えから言うと、深夜依頼になる原因は3つに集約されます。連泊間の同日ターン、レイトチェックアウトからの押し出し、そしてトラブル発生。原因が違えば交渉の余地も違います。同じ「深夜料金」でも防げるものと防げないものがあるので、まず自分の物件でどれが多いのか棚卸ししておくと、無駄な支払いが減ります。
パターン1：連泊間の同日ターンが押した
宿泊業界の標準は、チェックアウト10〜11時／チェックイン15時が一般的とされています。この4〜5時間で清掃を回す前提でスタッフの枠が組まれている。ところがゲストが12時に出て、次のゲストが14時前に入る場合、業者は間の時間を短く詰めることになる。ここに「特急料金」的な色の加算が入ることがあります。
これ自体は深夜料金とは別枠で、ワンルームで1,000〜2,500円程度のイメージ。ただし押した結果が20時を超えて始まる清掃だと、そこから夜間対応の加算が重なる。同日ターンの多い物件はここの二重加算を早めに料金表で把握しておくと、繁忙期の請求書で驚かなくなります。
パターン2：レイトチェックアウトの延長
ゲストがレイトチェックアウトを申請してきて、13時や14時までいる。次のゲストが16時に入る。清掃が始まるのは14時過ぎ、終わりは16時直前。この場合、深夜料金は発生しませんが、時間圧縮の対価として「特急・時間指定」の追加が来ることがある。
浅草の1LDKでこのパターンが去年の秋に3回続いて、月の追加料金が想定より6,000円ほど上振れしました。翌月からゲストへのレイトチェックアウト料金の設定を見直して、業者の特急枠と釣り合う金額に上げたら、レイト希望がそもそも減った。ゲスト側の料金設計と業者側の料金体系は連動させておくべき、と痛感した回でした。
パターン3：トラブルによる緊急出動
いちばん高額になるのがこれ。深夜にゲストから「便器が詰まった」「嘔吐した」「窓ガラスを割った」といった連絡が来て、朝の次のゲストに間に合わせるために業者を叩き起こす。時間帯割増（1.25〜1.5倍）に加えて、緊急呼び出し料・特殊清掃料が別建てで乗ります。
ワンルームの深夜嘔吐清掃で、通常5,000円の物件が15,000〜20,000円まで膨らんだ例があります。倍率で言うと3〜4倍。これは業者が悪いのではなく、深夜に人を動かして特殊薬剤を持ち込み、しかもキャンセルされた予定を潰しているコストがそのまま乗るからです。詳細は嘔吐・汚損時の実費請求の実務で別途整理しています。
深夜料金を安く見せる契約の落とし穴
先に結論。「深夜対応込みで定額」を謳うプランは、実際の稼働がプラン想定を超えた瞬間に精算が発生する仕組みになっていることが多く、契約時に上限と超過時のレートを必ず確認する。ここを詰めずに契約すると、繁忙期に月末の請求書で「え、こんなに？」となります。
ある業者の定額プランは「月8回まで深夜対応込み・9回目以降は1回3,500円加算」でした。稼働の少ない月は割高だけど、GW・年末年始は明らかに得。ただし内訳を見ると、その定額の中に「20時以降開始」の分しか含まれておらず、22時以降開始は別途加算という細則が付いていた。ここに気づかず契約して、翌月に7件が22時以降だったとしたら、目算が丸ごとズレます。
そう。「深夜込み」の四文字だけで飛びつかない。定額と都度の分岐は物件の稼働パターンで変わるので、以前定額制と都度払いの比較で稼働日数別に整理したのを、深夜比率のフィルタで再度眺めるとよいと思ってます。
見積書で必ず書き込んでもらう3行
深夜早朝を扱うなら、見積書に最低この3行を入れてもらうと後日の解釈違いが減ります。1行目は「割増開始時刻」（例：22時開始／21時開始）。2行目は「割増率または加算額」（例：1.3倍、または定額3,000円）。3行目は「深夜出張費・緊急呼び出し料の有無」（別建てか作業料に含むか）。
これは業者を疑うためではなく、双方の言った言わないを消すため。書面で残しておけば、担当者が変わっても引き継がれるし、月末の請求書と突き合わせるのも一瞬で済みます。契約書側の条項の書き方は責任範囲・鍵管理・解約条件の条項で別途整理しました。
複数業者に条件を揃えて見積もりを取れば、深夜料金のレンジと算定方式が3社並んで比較できます。時間をかけずに条件比較したいなら、比較の仕組みを一度使ってみるのも早いです。
交渉の目安：どこまでは払う、どこからは切る
結論から。深夜早朝の追加料金は「労基法の割増率25%」を下限、「基本料金の1.5倍」を目安の上限として交渉するのが現実的です。それを超える提示は根拠を聞く。それ以下ならほぼ払う。自分の中でこの2本の線を持っておくと、営業トークに揺さぶられません。
払うべきライン：1.25〜1.5倍
この帯は業者側のコスト（深夜割増賃金・帰宅手段・翌日調整）を素直に反映した金額で、値切りに行っても実質下がる余地が薄い。ここを削ろうとすると質か対応可能性のどちらかが落ちる。過去に「深夜対応するけど格安」を掲げる業者に発注して、当日「スタッフ確保できませんでした」と直前キャンセルされた経験があります。安さの裏に何かはある、と体感した瞬間でした。
切るべきライン：2倍を超える恒常的な設定
緊急トラブルの単発ではなく、通常の深夜ターンに2倍以上を恒常的に乗せる料金表なら、他社比較を強めに進めていい帯です。単発トラブル時の2〜3倍は妥当な範囲だと考えていますが、「毎晩22時開始が2倍」だと、そもそも稼働の重心を昼にずらすか、深夜対応可能な別業者を並列で持つ設計に切り替えたほうが早い。
ちなみに料金交渉そのものの進め方は、フリーランス新法後の書き方も含めて相場を根拠にした値下げ相談の進め方で別途まとめました。伝え方の順序を間違えると、業者側の心証が悪くなって繁忙期の枠を優先的に外される、なんてこともあります。
値引き交渉より「時間指定の柔軟性」を取りに行く
これは兼業オーナーが3年やってたどり着いた結論。深夜料金そのものを削るより、「今日は22時開始で見積もってもらったけど、翌朝7時開始でも間に合いますか？」と時間帯を動かす交渉のほうが効きます。深夜帯を早朝7時にずらせば加算が半額以下になるケースは普通にあって、業者側もスタッフの安全確保の観点で歓迎されることが多い。
ゲストのチェックイン時刻を後ろにずらせるかどうか、鍵ボックスで無人対応にできるかどうか、次のゲストが早朝入りかどうか。この3点さえ整理できれば、深夜必須の案件はかなり減らせる、と思ってます。
深夜早朝の依頼が多い物件で先に決めておく5つ
先回りで整えておくと、深夜早朝の追加料金の総額をコントロールしやすくなります。以下は自分の3物件で運用している最小構成です。物件タイプが違えば取捨選択は変わりますが、判断の順序としては使えるはず。
- 深夜対応可能な業者を必ず1社確保しておく（メイン業者が対応不可の場合の代替枠）
- チェックイン時刻の上限を22時までに設定し、それ以降のレイト希望は個別課金にする
- 鍵の受け渡しをスマートロックか鍵ボックスに切り替え、深夜の立会いコストを消す
- 近隣苦情用の24時間連絡先を管理会社または自分で確保しておく
- 特殊清掃（嘔吐・破損）は別業者・別料金の想定で予算枠を確保しておく
特に4番目は、住宅宿泊事業法（民泊新法）で近隣からの苦情には深夜・早朝を問わず対応することが求められています。清掃の話とは直接関係ないように見えて、実は同じ「深夜の駆けつけ体制」を業者と共有しておく必要があるので、契約時に一緒に握っておくと効率がいい。国土交通省の民泊制度ポータルサイトや、お住まいの自治体の民泊窓口の一次情報を必ず確認してください。
作業時間の目安は物件タイプで大きく変わります。ワンルームの深夜対応と、1LDKの深夜対応では、業者が拘束される時間が単純に1.3〜1.5倍違う。基準になる時間感覚は部屋タイプ別の作業時間の実測目安を確認しておくと、見積書の妥当性も判断しやすくなります。
3物件で実際にかかった深夜早朝加算の年間額
結論から。自分の3物件（新宿ワンルーム／浅草1LDK／大田区ワンルーム、いずれも稼働率60〜75%）で、深夜早朝の加算だけを合算すると、年間で18〜25万円のレンジに落ちました。全清掃コストに対する比率で言うと8〜12%程度。この幅は、繁忙期にどれだけ深夜駆けつけが発生したかにほぼ連動します。
2024年で振り返ると、大田区のワンルームが最も深夜早朝比率が高かった。羽田空港が近いのでゲストが早朝便・深夜便を選びやすく、必然的にチェックアウトが7時、チェックインが23時、みたいなパターンが月4〜5件出る。この物件だけで年間9万円強が深夜早朝の加算に使われていた計算です。
逆に新宿の物件は繁華街寄りで、ゲストは夕方から動くタイプが多くチェックインは20時前後で収まる。深夜料金の発生は月1〜2件。年間4万円ほどで済んでいます。同じワンルームでも立地で必要な料金設計が変わる、というのはこの数字の差を見て初めて腹落ちしました。物件全体の年間コスト構造は3物件・稼働率70%で試算した年間支出のほうに詳しく載せています。
読者自身で試算するときの計算式
ざっくりですが、こう置くと近い数字が出ます。「深夜早朝の年間加算額 ＝ 通常ターン単価 × 0.3〜0.5 × 年間深夜ターン件数」。深夜比率が読めない場合は、直近3ヶ月のチェックイン時刻ログを取って22時以降の件数を数える。そこから年換算するのが最速です。予測じゃなく実測から作った数字は、業者交渉の場でも強い。
ここは物件ごとの立地・ターゲット層で結論が真逆になる領域なので、他人の数字より自分の3ヶ月ログを信じる方が早い、と自分は考えています。ただし、他物件の実例と比べることで自分の物件が「深夜比率高め」なのか「低め」なのかの当たりはつく。判断が分かれるのはここです。
比較の一歩目として、条件を入れて複数社の深夜料金設計を並べて見てみるのも参考になります。時間指定の柔軟性まで含めて相談したい人は、業者マッチングの仕組みを試すのが早いです。
よくある質問
Q1. 深夜料金の「法定の下限」は本当に25%なのですか
労働基準法第37条第4項では、午後10時から午前5時までの労働について、通常の賃金の25%以上を割増して支払う義務があります。これは業者内部の話で、オーナーへの請求金額に直接25%の縛りがあるわけではありません。ただし業者側のコストの下限としてこの数字が働くため、請求額もこれを目安に設定されやすい、というのが実務感覚です。
Q2. 早朝6時開始も深夜料金の対象になりますか
労基法上の深夜割増は5時までで、6時開始は法定の深夜対象外です。ただし始発が動いていない時間帯にスタッフを動かすコストは業者に発生するため、「早朝出張費」名目で数千円加算するケースが実務では見られます。法定と実務の慣行が別物、と理解しておくとズレません。
Q3. 深夜料金を払わない代わりに、次のゲストのチェックインを遅らせてもいい？
それがいちばん健全な逃げ道です。深夜早朝加算の総額が月1〜2万円を超えるようなら、チェックイン時刻の上限を22時までに設定し直す、深夜到着のゲストにはセルフチェックインで対応する、といった運用側の設計変更で加算そのものを消せます。料金の削減より運用設計の見直しが結果的に効くことは多い、と感じてます。
Q4. 嘔吐や汚損で深夜出動してもらった場合、いくらまでゲストに請求できますか
ゲストの故意・過失で発生した破損や特殊清掃は、Airbnbの補償プログラム（AirCover）や契約書の損害賠償条項に基づいて実費請求が可能な範囲があります。ただし請求できる金額の上限や証跡の残し方はケースにより異なり、写真・清掃前の状態・業者からの請求書の3点セットが揃わないと通りにくい。詳細な実務は関連記事の嘔吐・汚損時の実費請求の項目を参照してください。
Q5. 業者に断られたときの代替手段は？
深夜対応を断られる原因はスタッフの安全確保・翌日シフトへの影響が大半で、値上げしても解決しないことが多いです。代替手段としては、深夜対応を専門にしている別業者を予備で登録しておく、繁忙期のみスポットで応援を頼む、緊急時は自分で駆けつける前提の運用にする、の3つ。特に自分で行くパターンは兼業だと厳しいので、予備業者の確保を優先することが多いです。
Q6. 深夜料金を含めた見積もりを複数社から取る方法は
個別に電話するのは時間がかかるので、条件を揃えたフォーマットを作って一斉配信するのが早い。伝えるべき項目は物件所在地・広さ・想定される深夜早朝の頻度・繁忙期の稼働見込みなど。マッチングサービスを使えば条件登録の一手間で複数社の反応を集められます。
