浅草の1LDK（約45㎡）で最初に清掃を外注したとき、A社は7,800円、B社は9,500円、C社は12,000円。同じ間取り、同じ条件で送ったはずの見積もりが、3社で4,200円ばらけた。金曜の夜、会社帰りに書斎で見比べながら「何が違うんだ」と唸ってました。
結論から言うと、1LDKは民泊清掃の中で一番料金が読みにくい間取りです。ワンルームなら「まあこの範囲だな」で決まる。2LDKなら広さで納得できる。1LDKだけ、リビングの家具量、寝具の点数、洗濯機の有無で見積もりが数千円ぶれる。相場を平均値で覚えるより、ぶれる条件を先に知る方が早い。
この記事では、都内で新宿・浅草・大田区の3物件を回している兼業オーナーの視点から、1LDKの実勢レンジ、他の間取りとの比較、見積もりが変わる7つの条件、実際に受け取った3社見積書の内訳、失敗しやすい落とし穴までまとめます。2026年時点の東京都内・編集部調べの数字で、断定はしません。
念のため補足すると、この記事の相場は「東京23区・住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出住宅・チェックアウト清掃1回あたり・リネン交換込み」の条件で書いてます。特区民泊（大田区・大阪など）は運用が異なるので、そのままは当てはめない方がいい。あと、旅館業法の簡易宿所として運営している物件は、法定の衛生管理基準が民泊新法より重いので、清掃業者側の作業単価も上がる傾向があります。
この記事の要点
- 1LDK民泊清掃の1回あたり料金は、東京都内で6,500〜11,000円が編集部調べの一般的な範囲（広さ・リネン点数・繁忙期で変動）
- ワンルームより2,000〜4,000円高く、2LDKより1,500〜3,500円安いのが目安（同一業者比較・編集部調べ）
- 1LDKで見積もりが数千円ぶれる主因は、リネンの点数（シングル2枚かダブル1枚かクイーン1枚か）と洗濯機の有無
- 深夜22時〜翌5時のチェックアウト対応は労働基準法で25%以上の割増賃金が定められている（労働基準法第37条）
- 住宅宿泊事業法では届出住宅の衛生確保のため定期的な清掃が求められている（観光庁 民泊制度ポータルサイト）
見積もりを3社に送って揃うのを待つのが手間なら、条件を1回入れれば複数の業者に届く見つける君のような比較サービスを使うのが早いです。私も浅草の1LDKで枠が飛んだとき、これで代替先を1晩で見つけました。
1LDK民泊清掃の1回あたり相場はいくらか
東京都内の1LDK（35〜50㎡想定）で、リネン交換込みの1回清掃を外注する場合、編集部調べで6,500〜11,000円が一般的な範囲です。中央値は8,500円前後。ワンルームより2,000〜4,000円高く、2LDKより1,500〜3,500円安い、というのが3物件回している肌感です。
この幅の中で、実際にどのあたりに着地するかは、業者の料金体系よりも、物件側の条件で決まります。私の浅草の1LDKは45㎡・クイーンベッド1台・ソファベッド1台・洗濯機ありという構成で、8,800円で落ち着きました。もっと狭くベッド1台のみなら7,500円まで下がる。もっと広くベッド2台なら10,000円を超える。
民泊清掃代行の一般的な料金として、公開情報では1LDK〜2DKで7,000円台からという数字が出ています（くらしのマーケット、MailMate等の民泊清掃サービス公開料金・2024〜2025年）。都心中心の実勢と地方を含む全国平均では差があるので、東京23区で頼むならこの数字の上乗せを見ておいた方が現実的です。
念のため書いておくと、この記事の「相場」は編集部調べで、時期・地域・条件で変動します。特定業者の優劣を断定するものではないし、この価格で必ず受けてもらえる保証もない。あくまで判断の物差しとしての目安、と受け取ってください。
他の間取りとの比較
同じ業者、同じ条件で、ワンルーム・1LDK・2LDKを見積もりに出したときの差額感を、浅草の1LDK契約先だったB社の価格で並べます。ワンルーム（25㎡・シングル1台）が6,500円、1LDK（45㎡・クイーン+ソファ）が9,500円、2LDK（60㎡・ダブル+シングル2台）が12,800円。この物件が仮に存在したら、という設定での見積もりです。
面積は倍近いのに、価格差はワンルーム比で+3,000円、+6,300円。単純な面積比例ではないのがわかる。清掃の固定コスト（移動・段取り・報告）が2〜3割入っていて、そこは間取りが変わっても変わらない。だから広い物件の方が「単価/㎡」で見ると安くなる、というのが業者の内部経済です。
この視点は、複数物件を持つときに効いてくる。ワンルーム3件より、1LDK2件の方が清掃費の総額は下がる、というケースがある。物件を増やすときの選定にも影響する数字だと思ってます。
ちなみに簡易宿所（旅館業法）で1LDKを運営している知人物件の清掃費は、同じ広さの民泊新法物件より+15〜20%高いと聞きました。衛生管理の作業項目が増えるので、業者側の作業時間も伸びるのが理由。この差も、間取りではなく業態で変わる要素として頭に入れておくといいです。
なぜ1LDKだけ料金が読みにくいのか
結論を先に言うと、1LDKは「間取りの記述だけでは寝具構成と居室構成が確定しない」からです。ワンルームなら大体シングルかセミダブル1台。2LDKなら寝室2つで4名以上想定。1LDKは間の設計自由度が一番大きい。
同じ「1LDK」でも、リビングをソファベッドで寝室化して4名運用しているケース、寝室にクイーン1台だけの2名運用ケース、シングル2台の寝室と広いリビングのケースで、清掃時間もリネン点数も変わる。業者からすれば、写真か動画を見るまで見積もりは仮の数字にせざるを得ない。
初回問い合わせで坪単価や間取り名だけを伝えて見積もりを取ると、届いた金額に「※現地確認後変更あり」と注記が入る。そこから実物を見て+2,000円、というパターンを浅草物件で1回踏みました。あれは正直、悔しかった。事前にリネン枚数と家具リストを送れば防げたのに、間取り名だけで済ませてしまった。
1LDKで見積もり金額を左右する7つの条件
1LDKで見積もりが変わる条件を、優先度順に7つ整理します。実際に3社見積を取り比べたときに、ここが揃うと金額が揃う、逆にここがブレると数千円動くというポイントです。
1. リネンの点数と種類
シングル2枚とクイーン1枚では、洗濯代が同じでも取り扱い枚数が違う。ダブル1枚とシングル2枚では枚数は変わっても畳み方の手間が変わる。私の浅草物件はクイーン1枚+ソファベッド用シーツで、リネン込み料金の内訳は3,000円前後でした。
2. 洗濯機の有無と乾燥手段
室内洗濯機ありで業者が現地で洗える物件と、リネン持ち帰りの物件では料金構造が変わる。持ち帰りだと運搬コスト分が乗る。ドラム乾燥機がある物件は乾燥待ちが減るので、業者から歓迎される。
3. リビングのソファベッド有無
展開・畳み直しに時間がかかるので、これだけで15〜25分工数が増える。1LDKで4名対応にしていると大体ここが乗ってくる。
4. 水回りの数（バス・トイレ別か1点か）
バス・トイレ別なら清掃箇所が1つ増える。カビの拭き取り時間も倍になる。1LDKでも築古の分離型と、築浅の3点ユニットで作業時間が20〜30分違う。
5. キッチンの調理跡
コンロがIHか2口ガスかで油汚れの残り方が違う。あと、ゲストが料理を作るタイプの物件（連泊が多い）は毎回コンロ周りに時間を取られる。ここは物件のコンセプト次第。
6. ゴミの出し方（当日曜日と一致するか）
清掃日と自治体の収集日が合わないと、業者に一時保管してもらうか有料ゴミ袋対応になる。事業系ごみとしての処理が必要な場合、コスト構造がまた別枠。
7. 鍵の受け渡し方法
キーボックスかスマートロックか、業者が拾いに来る場所か。近くに置き場所がないと、そこまでの往復時間が乗る。浅草の物件でこれを軽視して、1回500円の鍵受渡し費を毎回請求されました。
1LDKで実際に届いた見積書3社の比較
浅草の1LDK（45㎡・クイーン1台・ソファベッド1台・室内洗濯機あり・バス/トイレ別・IHコンロ）で、2024年の秋に取った3社の見積書を並べます。業者名は伏せますが、実額です。
| 費目 | A社 | B社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 基本清掃料金 | 5,500円 | 6,000円 | 7,500円 |
| リネン交換（クイーン+ソファ） | 1,800円 | 2,200円 | 2,500円 |
| ゴミ出し | 込み | 500円 | 込み |
| 消耗品補充 | 実費 | 込み | 500円 |
| 写真報告 | 込み | 込み | 込み |
| 繁忙期割増（GW・年末年始） | +20% | +15% | +10% |
| 合計（通常期） | 7,800円 | 9,500円 | 12,000円 |
A社が一番安いが、消耗品が実費請求なので、シャンプー・トイレットペーパー等の補充が入ると+800〜1,500円乗る月がある。年間で計算するとB社と数千円しか変わらないケースもある。C社は高いが、繁忙期割増が一番低くて、GW・年末年始の月はむしろC社が安くなる、という逆転が起きます。
この表を眺めていて気づいたのは、通常期の合計だけ見て「一番安いA社」と即決すると、年間ではB社より高くつく可能性がある、ということ。特に東京の民泊はGW・お盆・年末年始・桜シーズン・紅葉シーズンで、年間4〜5ヶ月は繁忙期扱いの月がある。この期間の割増率の差は、通常期の基本料金差より効いてくる場合がある。
結局選んだのはB社でした。理由は繁忙期の枠が確実に取れると事前に確約してくれたから。GWに新宿の物件で1度、業者から前日に「枠取れませんでした」と連絡が来て青くなった経験がある。金額の絶対値より、稼働の確実性の方が3物件回してると効いてきます。
見積書の細かい違いをどう読むかは、以前まとめた見積もりが業者ごとに数千円違う理由の記事で、内訳の見方と比較で揃える6項目を整理しています。
3社から見積もりを取るのに、電話とメールで丸2日潰れる。私は最初の1年これを毎回やっていて、正直しんどかった。条件を1回入力すれば複数業者から連絡が来る仕組みを使うと、この2日が半日で済みます。
1LDKの1回作業に必要な時間の目安
東京都内の1LDK民泊清掃で、業者が現場に入って出るまでの平均は2.5〜3時間です（編集部調べ・浅草物件の実測値）。内訳はざっくり、寝具まわり40分、水回り50分、キッチン30分、リビング掃除機・拭き取り25分、消耗品補充と写真報告15分、残りは片付けと出発準備。
2人チームで入る業者だと1.5時間で終わる。1人だとフルで3時間かかる。この差は料金には反映されないことが多くて、2人チームの方が拘束時間短い分、次の現場を回せるので業者としては有利。オーナー視点だと、チーム体制を採用している業者は当日トラブルの復旧も早い、というメリットがあります。
11時アウト・15時イン運用の4時間チェックアウト清掃だと、1LDKはギリギリです。特にリネンの乾燥まで室内で回すと4時間では足りない。私の浅草物件はリネンを持ち帰り洗濯にしてもらってて、そのぶん料金が乗るけど、時間内で確実に回るというメリットを取っています。
これは料金の話とは別の視点だけど、時間の読みが甘い業者は、次のゲストのチェックインに間に合わないことがある。実際、新宿物件で以前使ってた業者が、繁忙期に2回連続で15時に間に合わず、ゲストからチェックインが遅いというレビューを1つもらいました。星の低下は数千円の差で取り返せない痛手なので、時間の確実性は絶対に妥協しない方がいい。
見積もりで必ず確認すべき費目チェックリスト
1LDKで見積もりを取るとき、金額の絶対値より先に見るべき費目がある。ここが抜けている業者は、後から追加請求で数千円乗ることが多い。3物件で計10社くらいと契約してきた経験からのチェックリストです。
- 基本清掃料金の含有時間（何時間まで込みか、超過分の単価）
- リネン交換の点数上限（何枚まで込みか、追加1枚あたりいくらか）
- ゴミ回収の費用（自治体ごみか事業系か、有料袋の実費請求か）
- 消耗品補充の扱い（実費か込みか、上限額の有無）
- 繁忙期割増の適用月と割増率（%表示か固定額か）
- 深夜・早朝対応の追加料金（22時〜翌5時は労働基準法第37条で25%以上の深夜割増が定められている）
- 写真報告の内容（撮影枚数、フォーマット、送信タイミング）
- 損害賠償保険の加入有無と補償上限
この8項目が見積書に明記されているかを最初に見る。書いていない項目は、口頭確認して契約書に追記してもらう。契約書に書いてない項目で揉めると、あとで泣くのはオーナー側です。特に消耗品と写真報告は「常識でわかるだろ」の範囲がお互いズレやすい。
初回のヒアリングでオーナー側が伝えるべき項目については、初回ヒアリングで確認すべき10項目の記事にまとめています。単価より先に押さえるべき判断軸を整理してあります。
1LDKオーナーが失敗しやすい5つの落とし穴
1LDKに絞って、私が3物件のうち浅草で実際にやらかした失敗と、近隣オーナー3人から聞いた失敗をまとめます。全部、1LDK特有の設計自由度から来ています。
1. ソファベッド分のリネンを見積もりに含めなかった
シングル2枚+クイーン1枚だと思っていたら、ソファベッド用のシーツが別途必要で、毎回+1,200円が請求書に乗る。契約時に部屋の写真を送っていなかったせいで、業者も現地入るまで気づかなかった。1年目、これで年間3万円強を余計に払ってました。
2. 4名想定なのにワンルーム扱いの単価で契約
業者と最初に「都内の1LDKで」と口頭で伝えて契約したが、業者側の内部区分ではベッド1台想定の単価だった。ゲストが4名で泊まる度に「想定より汚れが多い」と追加請求。3回目のやり取りで、宿泊人数を契約書に書き足して料金体系を組み直しました。
3. 洗濯機ありの前提で契約したのに、繁忙期に持ち帰りになる
繁忙期は業者側の乾燥時間が足りず、リネン持ち帰りに切り替わることがある。そのぶん割増料金がつく。契約書に「持ち帰り時の料金体系」が書いていないと、当日発覚して揉める。
4. キッチンの油汚れが月1で深掘り清掃扱いになる
1LDKで自炊するゲストが多い物件は、通常清掃では落ちない油汚れが月1で発生する。深掘り清掃扱いで+3,000〜5,000円乗るのを見落としがち。年間で数万円のインパクトになる。
5. 業者が急に飛んだときの代替先を持っていない
1LDKサイズは中規模業者が主戦場で、担当者退職・事業撤退のリスクが個人業者より高い場合もある。バックアップ業者を1社確保しておかないと、繁忙期に飛ばれたら詰む。業者が急に飛んだときの代替先確保の記事で応急対応と乗り換え手順を整理してあります。
1LDKでも法令上押さえておくこと
料金の話とは別に、住宅宿泊事業法（民泊新法）で決まっている衛生確保の話は、間取りに関係なく押さえておくことです。1LDKで4名運用する場合、居室の床面積要件（宿泊者1人あたり3.3㎡以上）も関係してきます。
観光庁の民泊制度ポータルサイトによれば、住宅宿泊事業者は届出住宅について定期的な清掃その他の維持保全を行うことが求められています。清掃を業者に委託する場合も、この責任はオーナー側にあります。清掃記録の保管期間についても、各種帳簿の保管義務があるので、業者に写真報告を出させて保管しておく方が安全です。
消毒剤・洗剤の選び方や、ゴミの分別、記録の保管年数は、お住まいの自治体の民泊窓口や保健所で最新の運用を確認してください。条例で独自ルールが上乗せされている自治体もあります（東京23区でも区によって運用差がある）。
清掃契約書に書き加えておきたい3項目
1LDK特有の落とし穴を業者と共有するために、契約書または覚書に書き足しておく項目を3つ挙げます。1つ目、ソファベッドや折りたたみベッドの寝具点数と交換頻度。2つ目、4名運用時と2名運用時の料金差の扱い（同一料金かゲスト数連動か）。3つ目、繁忙期のリネン持ち帰り運用が発生した場合の追加料金の上限。
契約前にこの3項目を書面化しておくと、あとで「聞いてない」「言った言わない」の消耗戦を回避できます。私は3物件それぞれの契約書に、この3項目をカスタム条項として入れてもらっています。業者側も嫌がらない。むしろ、こういう細かい確認をしてくるオーナーは長期契約に発展するので歓迎される、と担当者に言われたことがある。
最後に、判断が分かれる論点をひとつ
1LDK民泊で「安い業者を複数使い分ける」か「多少高くても1社に集約する」か、これは正解がない論点だと思ってます。私は今、集約7割・分散3割で回してる。理由は繁忙期の枠確保と、報告フォーマットの統一で管理コストが下がるから。
ただ、近隣で3物件回してるオーナーの1人は逆で、6社を回して稼働の隙間を埋めるやり方をしていて、単価は私より2割低い。その代わり管理に週末を丸1日使ってる、と言ってました。どっちが得かは、本業の忙しさとオーナーの時給次第。ここは各自で計算してみてください。
私の場合は本業が平日フルタイムなので、時給換算して集約寄りにしています。でも、退職して民泊専業にする日が来たら、分散寄りに切り替えるかもしれない。判断の軸は自分の可処分時間と、料金差の絶対額のバランスで決めるのがいい、と今のところは思ってます。
1LDKの見積もりを何社か比べたいけど、1社ずつ問い合わせるのが手間、というオーナーは、条件を入れて複数業者に一括で送れるサービスを使うのが早いです。私も今は主要3社+バックアップ1社の体制ですが、その1社を見つけるのにこの仕組みを使いました。
よくある質問
Q1. 1LDKでリネン込みと別料金、どっちが得ですか？
稼働日数によります。月10日以下の稼働ならリネン別料金で実費精算の方が安く、月15日以上ならリネン込みの定額の方が管理コスト込みで得なケースが多いです。詳しくはリネンのレンタルと自前どちらが得かの記事で、稼働日数別の分岐点を整理してます。
Q2. 1LDKの繁忙期割増、どのくらいまでが妥当ですか？
東京都内の実勢では、通常料金の+10〜+25%が編集部調べの一般的な範囲です。+30%を超える場合は、繁忙期の枠確保がセットになっているか（=当日キャンセルされないか）を契約書で確認してください。単に金額だけ上がって枠は先着、では意味がない。
Q3. 1LDKで個人業者と清掃会社、どちらがいいですか？
3物件規模の兼業オーナーの視点では、メインは清掃会社、バックアップに個人業者を1社、というハイブリッド運用が現実的です。個人業者は単価が安い代わりに、繁忙期の枠と冗長性で不利。個人業者と清掃会社の判断軸の記事で4軸で整理してます。
Q4. 1LDKで平日夜18時以降のチェックアウトに対応してくれる業者はいますか？
います。ただし東京23区でも数は多くない。私も探すのに3週間かかりました。深夜割増の相場感や契約書で確認する項目は別記事にまとめてあります。特に労働基準法第37条の深夜割増（22時〜翌5時・25%以上）が適用される時間帯かどうかで料金が変わります。
Q5. 見積もりが極端に安い業者は避けるべきですか？
避ける、というより「なぜ安いか」を必ず確認してください。損害賠償保険に入っていない、法人格がない、繁忙期は取らない、消耗品は実費請求など、安さの裏には必ず理由があります。理由を確認して納得できれば選んで問題ない。理由を答えられない業者だけ避ければいい、というのが3年運営してみての結論です。
