新宿の25㎡ワンルームで、初めて清掃を外注した日のことをいまでも覚えてます。土曜の11時にチェックアウトして、15時に次のゲストが入る。私は本業の会社にいて動けない。4時間の枠に対して、業者が提示してきた見積もりは1回4,500円でした。高いのか安いのか、その時の私にはまったく判断がつきませんでした。
それから数年、都内の3物件（新宿・浅草・大田区）を回してきて、ワンルームの見積書を何十枚も見てます。結論から言うと、東京のワンルーム民泊の1回清掃は、条件次第で3,500円から7,000円まで幅があります。この差がどこから生まれるのかを、実際の見積書と自分の失敗談で整理します。
ワンルームは「一番安く済む広さ」なんですが、繁忙期や深夜対応、リネンの有無で最終請求額が倍近く変わります。相場を知らないと、繁忙期の請求書を見て青ざめることになる。私が実際にやりました。
この記事の要点
- 東京都内のワンルーム民泊（20㎡前後）の1回清掃は、編集部調べで基本3,500〜5,500円が一般的（リネン・ゴミ処理・時期で変動）。
- 25㎡前後のややゆとりあるワンルームは4,000〜6,500円、リネン込みで5,500〜8,000円の見積もりが多い。
- ゴールデンウィーク・年末年始などの繁忙期は10〜30%程度の割増料金が設定されることが多く、業者への確認は必須。
- 基本料金だけを比較すると失敗する。リネン代・ゴミ回収費・消耗品補充・深夜割増を含んだ「実質請求額」で比較する。
- ワンルームの清掃時間はおおむね60〜90分が目安で、時間で決まる業者と面積で決まる業者が混在している。
一社ずつ電話して見積もりを取り直すのが大変なら、条件を入れるだけで複数の清掃業者を比較できる仕組みを使うのが早いです。
ワンルーム民泊の1回清掃は東京でいくらか（実勢レンジ）
東京都心のワンルーム民泊で私が実際に受け取った見積もりのレンジは、20㎡前後の狭めで基本3,500〜5,500円、25㎡前後で4,000〜6,500円というのが感触に近い数字です。ここに、リネンのレンタルや布団・シーツのセット費用を足すと、多くの物件で5,500〜8,000円の実質請求になります。
外部の情報でも似た水準の目安が出ています。民泊投資情報ナビの解説では、20平米未満のワンルームで3,000〜4,000円、20〜40平米で4,000〜5,000円が一般的な料金設定の例として紹介されています。ただしこれは基本清掃のみの数字。リネンやゴミ処理を含めると、東京都内ではもう一段上のレンジになる印象です。
私の新宿の物件（25㎡ワンルーム）は、リネン込みで5,800円で回してます。浅草の1LDKは45㎡あるので8,000円台、大田区の28㎡ワンルームは6,200円。ワンルームでも「面積」と「導線」で数百円ずつ変わります。
なぜ同じワンルームでも料金が違うのか
理由は3つに集約されます。ひとつは面積。20㎡と28㎡では、掃除機をかける床面積が4割違う。ふたつめはユニットバスかセパレートか。バスとトイレが分かれている物件は、水回りが2箇所になって清掃時間が15分近く伸びます。みっつめは搬入導線、つまりリネンやゴミを運ぶための移動距離とエレベーターの有無です。
大田区の物件は駅から遠く、業者から「距離加算で500円お願いしたい」と言われたことがあります。金額としては微々たるものだけど、月に20回稼働すれば1万円。ワンルームの粗利で見ると無視できません。
見積書の内訳を分解する（基本料金の中身）
ワンルームの1回清掃で、業者が「基本料金」と呼んでいるものに含まれるのは、おおむね次のものです。掃除機がけ、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）の清掃、ベッドメイキング、ゴミの分別と屋内までの回収、消耗品の在庫チェック、写真報告。ここまでで基本料金です。
問題は、この「基本」の定義が業者ごとに違うこと。ある業者はリネンのセットまで基本に含めるし、別の業者はリネンは全部オプション。私は最初、基本料金だけを見て「A社は安い」と決めたら、リネン代・ゴミ持ち帰り代・消耗品費が別建てで来て、B社より高くつきました。
| 項目 | ワンルーム相場（編集部調べ・東京都内） | 備考 |
|---|---|---|
| 基本清掃（20㎡前後） | 3,500〜5,500円 | 掃除機・水回り・ベッドメイク・ゴミ分別 |
| 基本清掃（25〜30㎡） | 4,000〜6,500円 | 面積加算あり |
| リネンレンタル（1人分） | 1,000〜1,800円 | シーツ・カバー・タオル一式 |
| リネンレンタル（2人分） | 1,800〜3,000円 | ダブルベッドやツイン設定 |
| ゴミ持ち帰り | 500〜1,500円 | ゴミ袋数・自治体ルールで変動 |
| 消耗品補充実費 | 実費請求 or 定額500〜1,000円 | アメニティ・トイレットペーパー等 |
| 繁忙期割増 | 基本料金の10〜30% | GW・お盆・年末年始が多い |
| 深夜・早朝対応 | 1,000〜3,000円加算 | 21時以降 or 8時以前 |
この表は絶対の数字じゃないです。私が都内で受け取った見積書10件強の平均レンジをざっくり並べたものなので、地域や業者で上下します。ただ「基本料金だけで比較しちゃダメ」ということは、これを見れば伝わるはず。
広さ別の相場をもう一段細かく知りたいときは、以前まとめた東京の民泊清掃1回あたりの実勢価格の記事も参考にしてください。ワンルーム以外の広さのレンジも整理してます。
リネンを込みにするか、別立てにするか
ワンルーム民泊の清掃料金で、次に大きく効いてくるのがリネンの扱い方です。ここを間違えると、月額コストが数千円単位で変わります。私は3物件で全部リネンレンタルにしていますが、これに至るまで自前運用を1年やって失敗しています。
結論だけ先に書くと、ワンルームで月10泊以上稼働するなら、リネンはレンタルの方が総額で安くなります。理由はシンプルで、自前だと洗濯・保管・買い替え・破損補償を全部自分で持つから。月の稼働が5泊以下ならまだ自前も選択肢に残ります。
詳しい比較は、3物件で実額を比べたリネンのコスト検証にまとめてます。数字が生々しいので、切り替え判断の参考にどうぞ。
リネン込みプランの落とし穴
「リネン込みで6,000円」と提示された時、私は最初「安い」と思って飛びつきました。ところが契約書をよく読むと、リネンは1名分（シングル1セット）まで込みで、2名利用時は追加料金。ダブルベッドのワンルームだと毎回追加が発生し、実質7,000円台になっていました。
ワンルームは1名利用と2名利用が半々になる物件が多いので、この差は無視できません。契約前に「2名利用時のリネン費用を含めた実額」を必ず確認してます。
繁忙期・深夜対応で料金はどう変わるか
ワンルーム民泊の見積もりで、契約時に一番聞き忘れがちなのが繁忙期割増です。ゴールデンウィーク、お盆、年末年始、桜シーズン、この4つは業者側の需要が跳ね上がるので、通常料金の10〜30%上乗せされるのが一般的でした。私は年末年始に何も聞かずに依頼して、請求書を見て「え、こんなに？」となった経験があります。
2024年の年末、新宿の物件は12月28日から1月4日まで毎日回転しました。通常5,800円の清掃が、期間中は7,200円。1回あたり1,400円の割増が7日続いて、繁忙期だけで1万円ほど計画外に飛びました。翌年からは繁忙期の料金表を事前に紙で貰うようにしています。
深夜・早朝の対応も同様です。ゲストが夜遅くにチェックアウトして翌朝9時に次が入る、みたいなタイトなスケジュールで、朝7時から清掃を頼むと1,000〜3,000円の早朝加算がつく業者が多い。ワンルームは回転が早いのでこれが頻繁に発生します。
繁忙期に枠が取れないリスクの方が大きい
正直、繁忙期の割増より怖いのは「そもそも枠が取れない」ことです。GW直前に清掃業者から「その日はもう埋まってます」と言われて、自分で新宿から浅草に向かって清掃したことが2023年にあります。会社を半休して。時給換算で完全に赤字でした。
繁忙期は割増を払ってでも枠を確保する。これは3物件を回すうちに身についた鉄則です。ワンルームは特に稼働率が命なので、清掃で空室日が出るとダメージが大きい。
一社に頼り切らず、繁忙期用の予備業者を1〜2社持っておくと安心です。条件を入れて複数社にまとめて見積もりが取れる仕組みなら、予備業者の確保も早い。
ワンルーム3件の実際の見積もりを並べてみる
抽象的な相場だけだと判断しづらいので、私が実際に受け取った3社のワンルーム見積もりを条件付きで並べます。物件は新宿の25㎡ワンルーム、宿泊定員2名、ダブルベッド1台、ユニットバス、月稼働20回想定です。
| 項目 | A社（大手代行） | B社（地域密着） | C社（マッチング経由） |
|---|---|---|---|
| 基本清掃 | 4,800円 | 4,200円 | 4,500円 |
| リネン（2名分） | 2,200円 | 1,800円 | 1,900円 |
| ゴミ回収 | 基本料金に含む | 500円 | 基本料金に含む |
| 消耗品補充 | 実費 | 実費 | 定額500円 |
| 繁忙期割増 | 20% | 15% | 10% |
| 1回実質請求 | 約7,000円 | 約6,500円 | 約6,900円 |
基本料金だけ見るとB社が一番安い。でもゴミ回収500円が加算されるとC社と大差なくなり、繁忙期を考えるとC社が一番読みやすいという結果になりました。安さだけで選ぶと、こういう逆転が起きます。
結局私はC社を選びました。決め手は繁忙期割増が読みやすかったことと、報告写真の質が3社の中で頭ひとつ抜けていたこと。1回100〜200円高くても、写真で状態が分かる方が本業中の私には価値がありました。
ワンルームの清掃時間と作業内容の目安
料金と併せて把握しておきたいのが、ワンルームの清掃にどれくらい時間がかかるかです。私が計測した3物件の平均で、20㎡台のワンルームは1名スタッフで60〜90分、2名スタッフだと45〜60分で終わっています。
ホテルの客室清掃を参考にすると、シングル・ツインのアウト清掃はベッドメイク・バスルーム・アメニティ補充・掃除機・最終チェックまでで30〜45分が一般的な目安とされています。民泊はゴミ処理や写真報告が加わるので、これより長くなるのが実態です。
時間で判断する意味はふたつあります。ひとつは、業者の見積もりが妥当な人件費を反映しているか。60分作業で3,500円だと、時給換算で人件費・移動費・利益を出すのは相当タイトです。安すぎる業者は、どこかで手を抜くか、続かない。私は「安すぎ」で選んで、3ヶ月で連絡が途絶えたことがあります。
ワンルームで時間がかかる場所ランキング
私の物件で計測した実感だと、時間がかかる順に、水回り（浴室・トイレ）、ベッドメイキング、キッチン、床、窓・鏡、の順です。ワンルームは面積が小さくても、水回りが1箇所ある以上、時間の下限は決まってきます。
ここが2LDKなど広い物件になると、水回りは同じ1〜2箇所でも床面積と部屋数が増えるので時間が伸びる。だからワンルームの単価が一番安いんだ、と業者から教えてもらったことがあります。
法規面で押さえておくべきこと（衛生確保措置）
ワンルーム民泊の清掃を外注する時、料金の話とは別に押さえておきたいのが衛生確保の義務です。住宅宿泊事業法（民泊新法）では、住宅宿泊事業者に衛生確保措置などの適正な遂行のための措置が義務付けられていると観光庁が示しています。
国民生活センターの解説でも、届出住宅については定期的な清掃等をしなければならないと定められていると明記されています。清掃を業者に任せる場合でも、責任は事業者本人に残る点は忘れないほうがいいです。
具体的な運用は自治体で細部が違うので、届出をしている自治体の民泊窓口や保健所の指示に必ず従ってください。私は新宿区・台東区・大田区でそれぞれ確認しましたが、細かい指導内容に差がありました。一次情報にあたるのが確実です。
ワンルーム清掃業者の選び方と料金交渉のコツ
ここまで料金の中身を分解してきましたが、最終的に「どう選ぶか」の話をします。ワンルームは単価が安い分、業者にとっては「数をこなさないと儲からない」案件です。だから業者の当たり外れが大きい。
私が3年強で7〜8社を試して残った選定基準は次の5つです。ひとつめ、月の稼働想定を伝えて年間単価で見積もりを取ること。ふたつめ、繁忙期の料金表を紙で貰うこと。みっつめ、報告写真の枚数とタイミングを事前に決めること。よっつめ、緊急連絡の窓口が個人携帯か会社番号か確認すること。いつつめ、リネン破損時の弁済ルールを書面化することです。
料金交渉については、「複数社の見積もりを見せる」のが一番効きました。B社の見積もりをA社に見せて「ここまでなら契約したい」と伝えたら、リネン代を少し下げてくれたこともあります。ただし嘘の相見積もりは絶対にダメ。バレます。
業者を探す手段そのものについては、マッチングサイト・地域業者・紹介の使い分けを別記事で整理しています。ワンルームは特にマッチング型と相性がいいので、そちらも参考にどうぞ。
見積もりを比較するときのチェックリスト
ワンルームの見積書を並べる時、私が必ず確認する項目を書き出しておきます。基本料金の内訳、リネンは1名分か2名分か、ゴミ回収の有無、消耗品の請求方法、繁忙期割増の%と対象期間、深夜・早朝加算の時間帯、キャンセルポリシー、支払いサイト、担当者の連絡手段、以上です。
これを1枚のスプレッドシートに落として並べると、月額の実額が一気に見えます。基本料金の500円差より、リネン込みか別か、ゴミ持ち帰りか否かの方が総額を左右することが分かるはず。
ワンルームでよくある追加請求とその防ぎ方
ワンルームの見積書を見慣れていない頃、私が何度も食らったのが「後から乗る追加請求」でした。契約時の見積もりは6,000円だったのに、月末の請求書が8,000円になっている。よく見ると細かい加算がいくつも並んでいた、というやつです。
典型的な追加請求は次のパターン。特殊清掃加算（嘔吐・大量の髪の毛・強い臭い等で500〜3,000円）、忘れ物発送手数料（1,000〜2,000円+送料実費）、深夜対応加算、ゴミ袋実費、リネン汚損の弁済金です。どれも業者側の言い分は妥当なんですが、契約時に説明されていないと揉めます。
2023年の夏、新宿の物件でゲストが深夜にワインをこぼしてカーペットにシミを作ったことがありました。業者から翌日「特殊清掃で3,000円加算します」と連絡が来て、私は素直に払いました。事前に「シミ抜きは追加になります」と説明を受けていたからです。契約前の説明で予防できます。
追加請求のリストを契約書に紐付けておく
私が今やっているのは、契約時に「発生しうる追加請求の全リストと金額」を書面で貰うことです。A4で1枚。これがあれば月末の請求書を見た時に「この加算はリストにある/ない」で判断できて、揉め事がほぼゼロになりました。
ワンルームは単価が安い分、追加請求1回で利益が飛びやすい。この防御策は費用ゼロなので、契約前に業者に頼んでみる価値はあります。
ワンルーム清掃の実質コストを月額で試算する
1回いくらの話を最後に月額に直しておきます。稼働率でざっくり試算すると、月10泊で6,500円×10=65,000円、月15泊で97,500円、月20泊で130,000円。ワンルームの民泊売上が月30〜40万円だとすると、清掃費だけで売上の20〜30%を占める計算です。
この比率を下げるには、稼働を上げて1回あたりの固定費を薄めるか、リネン運用を見直すか、自分で一部を巻き取るか。私は最初「自分でやれば全部浮く」と考えて、自分で清掃する場合と外注の比較を1年やりました。結論は「兼業なら外注の方が安い」でした。時給換算をすると、本業の時給より下回るので。
広さ全般の相場感を掴んでおくと、ワンルーム以外の物件を持った時にも使えます。広さ・頻度・エリア別の相場ガイドを横に置きながら見積もりを読むと、判断が早くなります。
どこまでを「原価」と捉えるか
ここは判断が分かれるところなんですが、私は清掃費を「原価」として計上する派です。稼働1回=清掃1回なので、変動費として売上と紐づけた方が損益が見えやすい。固定費に入れちゃうと、稼働の善し悪しで利益が変に振れます。
あなたが本業の会計感覚をそのまま持ち込むならこの整理でいい。ただし物件を10件以上持ってスタッフを雇う段階になると、また別の考え方が必要になる。ここは物件数と自分のスタイルで決めてください。
ワンルーム1件を回している段階なら、原価扱いで十分。3件になった時に月次のPLを作れば、どの物件が儲かってどれが赤字かがすぐ見えます。
ここまで読んで、自分の物件でいくらになるか具体的に知りたくなったら、条件を入れて複数の清掃業者から見積もりを取り寄せてみてください。数字を並べると、この記事に書いた「基本料金だけじゃ判断できない」が実感として腹落ちします。
よくある質問
Q1. 東京のワンルーム民泊、1回3,000円台は安すぎますか？
基本清掃だけなら、20㎡未満のワンルームで3,000円台の設定は存在します。ただし東京都心でリネン・ゴミ処理・消耗品まで含めた実質請求で3,000円台に収まる業者は、私の経験ではほぼ見たことがありません。基本料金が極端に安い場合、追加請求で最終的に平均並みになるか、品質やレスポンスに問題が出るケースが多いです。契約前に「1回あたり実質いくらになるか」を明細で確認してください。
Q2. ワンルームの清掃は自分でやった方が安くつきますか？
月の稼働が5泊以下で、物件が自宅から近く、平日の日中に動けるなら自分でやる選択肢はあります。ただ兼業オーナーで月10泊以上稼働する場合、私は外注をおすすめします。移動時間・洗濯・買い替え・繁忙期の枠取りまで含めると、自分の時給換算で赤字になることが多いからです。実際、私も1年自分でやって外注に切り替えました。
Q3. 繁忙期の割増はどれくらいを見込めばいいですか？
編集部調べで、東京都内の民泊清掃業者の繁忙期割増は基本料金の10〜30%が一般的です。対象期間はゴールデンウィーク、お盆、年末年始、桜シーズン（3月下旬〜4月上旬）が多く、業者によっては土日祝も割増対象。契約時に「割増対象期間と料率」を紙で貰っておくと、後で揉めません。私は年末年始の割増を確認せずに依頼して痛い目を見ました。
Q4. リネンは業者手配と自分手配、どちらが得ですか？
月10泊以上稼働するワンルームなら、リネンレンタルの方が総額で安くなることが多いです。自前だと洗濯代・買い替え・破損補償を全部自分持ちになるので、稼働が上がるほどコスト差が広がります。月5泊以下の低稼働なら自前も選択肢に残ります。詳しくは3物件で実額比較した記事にまとめてあります。
Q5. 見積もりを取る時、業者に伝えるべき情報は何ですか？
最低限、次の情報を伝えると精度の高い見積もりが返ってきます。物件住所（エリア）、面積、間取り、宿泊定員、ベッドの数と種類、水回りの数、月の想定稼働数、リネンレンタルの希望、ゴミ処理の希望、繁忙期の対応可否、緊急対応の必要性、以上です。曖昧に「ワンルーム1件です」と伝えると、後で追加請求が発生しやすくなります。
Q6. 民泊清掃を外注する場合、法律上の義務はどうなりますか？
住宅宿泊事業法（民泊新法）では、住宅宿泊事業者に衛生確保措置などが義務付けられていると観光庁が示しています。清掃を業者に外注しても、届出者本人の責任は残る点に注意してください。具体的な運用は自治体で違うので、届出先の自治体の民泊窓口や保健所に必ず確認してください。私も新宿・台東・大田で細かい指導内容に差がありました。
