金曜の18時、会社の会議室を出てスマホを見たら、翌日チェックインのゲストから「早めに入れませんか」のメッセージが入っていた。清掃はまだ、これから業者が入る。私は本業のオフィスにいて、新宿の部屋まで最短でも1時間かかる。この日、私は初めて「平日日中に自分で動ける前提で業者を選んじゃダメだ」と本気で理解した。
私は都内で3件の民泊を回している兼業オーナーです。新宿区のワンルーム、浅草の1LDK、大田区のワンルーム。本業は普通の会社勤めで、平日の9時〜18時はほぼ動けない。この立場で清掃業者を選ぶとき、値段より先に見なきゃいけない条件があります。
この記事は、同じように平日日中に身動きの取れないオーナーが、どんな条件で業者を選べば夜眠れる運用になるかを、自分の見積書と失敗の実例で整理したものです。相場や法規は編集部調べと一次情報にあたって書きましたが、個別事例は必ずご自身の物件条件でも確認してください。
この記事の要点
- 平日日中に動けないオーナーが清掃業者を選ぶ最優先の条件は「オーナー不在でも清掃が完結するオペレーション」であり、料金の安さではない。
- 家主不在型の民泊は住宅宿泊事業法第11条により、住宅宿泊管理業者への委託が原則義務。清掃業者選びも管理業務の一部として扱われるケースがある（届出者が隣接地に居住する場合は例外）。
- 鍵の受け渡し・写真報告・当日連絡窓口・繁忙期の枠確保・トラブル初動、この5点のうち3つ以上が仕組み化されていない業者は兼業オーナーには合わない。
- 深夜22時〜早朝5時の清掃は労働基準法第37条により25%以上の深夜割増が発生するため、時間帯別の料金体系を事前確認する。
- 編集部調べ（2024〜2025年、東京都心）でワンルーム清掃1回3,500〜7,000円、1LDK 6,500〜11,000円が実勢だが、平日夜対応や写真報告オプションで500〜2,000円上乗せが一般的。
まずは条件を紙に書き出して、そのうえで比較先を持つと選び方の精度が段違いに上がります。一社ずつ電話をかける前に、複数業者の条件を並べて見られる仕組みを使うと、平日夜の細切れ時間でも判断できます。
平日日中に動けないと、清掃業者選びで何が変わるのか
結論から書くと、選ぶ軸が「安いか」から「オーナー不在で完結するか」に丸ごと入れ替わります。安さで選ぶと、平日の日中に自分が電話や現地確認で埋まる羽目になり、本業が破綻します。
専業オーナーであれば、業者が写真を送ってこなくても自分が現地に飛べる。鍵の受け渡しでトラブルがあっても駆けつけられる。当日キャンセルが出ても午前中に代替を回せる。兼業だと、これらが全部できない。私は最初の1年、この差を甘く見ていて、会議中に清掃業者から着信が入って会議室を抜けたことが何度もありました。
そこから学んだのは、業者選びは料金表よりも先に「オーナーが一切連絡取れない前提でも回るか」を確認する順番だ、ということ。これが逆になると、安い業者を捕まえても数か月で自分が疲弊して切ることになります。
兼業オーナー特有の3つの制約
まず自分の制約を言語化すると、業者に伝えるべき条件が見えてきます。私の場合は次の3つに絞りました。
- 平日9〜18時は本業対応。着信は基本折り返し、テキストは休憩時に確認。
- 物件までの移動は片道最短40分〜1時間。会社帰りでも21時到着が最速。
- ゲスト対応・清掃連絡・レビュー返信を、通勤電車の中と昼休みでこなす前提。
この3つを最初に業者に伝えておくと、返答が早い業者と、そもそも兼業オーナー案件を受けたがらない業者がすぐ分かれます。分かれてくれたほうが早い。
法規の前提：家主不在型と住宅宿泊管理業者の関係
平日日中に動けないオーナーの物件は、多くの場合「家主不在型」に該当します。これは清掃業者選び以前の話として、法律上の委託義務があるので先に整理しておく必要があります。
住宅宿泊事業法第11条第1項では、家主不在型の届出住宅を営む場合、住宅宿泊管理業者に住宅宿泊管理業務を委託しなければならないと定められています（届出者が届出住宅の隣接地等に居住している場合を除く）。京都市の公式ページなど自治体もこの点を明記しています。清掃業務自体は住宅宿泊管理業者の業務の一部として位置づけられることが多く、清掃業者と管理業者の切り分けは自治体・契約形態で扱いが変わる場合があるため、詳細はお住まいの自治体や国土交通省の一次情報で確認してください。
私自身は3物件とも家主不在型で、住宅宿泊管理業者に登録された会社と契約したうえで、清掃は別建てで細かく発注しています。この構造にしておくと、清掃だけを別業者に切り替えるときの動きが軽い。ここは兼業オーナーには実務的に効いてきます。
「清掃業者」と「管理業者」を混同しない
マッチングサイトや広告を見ていると、清掃だけをやる会社と、管理丸ごとを受ける代行会社が同じ画面に並んでいます。兼業だと丸投げしたい気持ちが強く出るので、代行会社にまとめて頼みたくなる。ただ、料金構造が違います。清掃だけを切り出したときの相場と、代行会社に一括で頼んだときの費用感の差は、以前まとめた代行会社丸投げと清掃だけ切り出しの費用比較で実額を並べたので、そちらを見てから決めるのがおすすめです。
私の結論は、管理業務のうちゲスト対応と法令書類は代行会社に、清掃は独立した清掃業者にする分業型でした。ここは物件数・立地・自分が使える時間で変わります。
兼業オーナーが業者選びで絶対に外せない7条件
ここが本題。料金より先に確認する条件を7つに絞ります。これは私が新宿の物件で3社を切って4社目に落ち着いた過程で削り込んだ実務基準です。
1. 鍵の受け渡しが仕組み化されているか
一番効くのがこれ。キーボックス、スマートロック、鍵預かりのいずれかで、オーナーが立ち会わなくても業者が出入りできる状態を作れているか。ここが弱いと、平日昼に「鍵が開かない」の電話が来て終わります。
私の新宿の部屋はスマートロックにしていて、清掃業者ごとに個別のワンタイムコードを発行しています。誰が何時に入ったかもログで見える。ここまでやると、業者側も「オーナーがちゃんとしている物件」と認識してくれて、対応が丁寧になる印象があります。
2. 写真報告が標準か、オプションか
清掃完了後の写真報告があるかどうか。これが標準サービスの業者と、オプション料金の業者と、そもそも対応不可の業者に分かれます。兼業だと現地確認できないので、写真報告が標準の業者に絞ったほうがいい。
浅草の1LDKで最初に頼んだ業者は写真報告なしで、繁忙期の連休明けにゲストから「浴室が汚れていた」とレビューが入りました。写真があれば清掃直後の状態が確認できて、その後の宿泊者が汚した可能性を判断できたのに、それができず泣き寝入り。翌月から写真報告標準の業者に切り替えました。
3. 当日連絡の窓口が個人携帯じゃなくビジネスチャットか
担当者1人の携帯電話だけが窓口の業者は、その人が休みだと連絡が止まります。LINE公式アカウント、ChatWork、Slack、あるいは会社の代表番号があるか。ここは業者の規模に関わらず確認します。
個人フリーランスが悪いという話ではなく、個人でも複数窓口を持っているか、代理対応の仕組みがあるかを確認する、という意味です。法人業者と個人フリーランスの向き不向きを先に見ておくと、規模別の判断がしやすくなります。
4. 繁忙期の枠を優先的に押さえてくれるか
GW、お盆、年末年始、桜シーズン。この時期の枠が取れるかで年間の稼働率が変わります。契約時に「繁忙期の枠は既存顧客優先で確保するか」を必ず聞く。口約束で終わらせず、契約書か発注時のメールに残す。
5. トラブル初動を業者側で判断してくれるか
忘れ物、破損、汚損。現地でこれらを発見したとき、オーナーの指示待ちで止まる業者と、写真を撮って一次判断して報告してくれる業者に分かれます。後者を選びたい。
大田区の部屋で以前、シーツに大きなシミが付いていたことがあって、その業者は現地で写真10枚とテキストで状況をまとめてから連絡してきました。私は昼休みの15分で判断してAirCoverの請求手続きに進めた。ここは業者の質が一番出るポイントだと感じてます。
6. 損害賠償保険に加入しているか
清掃中に物を壊した、水漏れを起こしたなどのリスクは実際にあります。清掃業者側の損害賠償保険の有無と、上限額を契約前に確認する。書面で提示してもらえない業者はここで外します。
7. 契約書があるか
意外と抜けがちなのがこれ。口頭とチャットだけで発注を始めていて、料金体系が変わっても契約書がないから遡れない、というケースがあります。テンプレでいいので契約書を作ってくれるか、少なくとも料金表と業務範囲を書面で確認できるか。
7項目の詳細と、契約前に見る具体的な指標は契約前チェックポイント7つにまとめてあるので、発注前に照らし合わせるのを推奨します。
料金レンジの目安と、平日夜対応の割増
ここは相場の話。編集部調べ（2024〜2025年、東京都心・家主不在型・リネン別）で、私の3物件と近隣オーナーの共有価格をもとに整理した実勢レンジは以下です。物件の広さ・立地・繁忙期・オプションで動くため、あくまで目安として見てください。
| 間取り | 清掃1回の実勢レンジ | 平日夜対応の追加 | 写真報告オプション |
|---|---|---|---|
| ワンルーム（20〜30㎡） | 3,500〜7,000円 | +500〜1,500円 | 0〜500円 |
| 1LDK（35〜50㎡） | 6,500〜11,000円 | +1,000〜2,000円 | 0〜500円 |
| 2LDK（50〜70㎡） | 8,000〜13,000円 | +1,500〜2,500円 | 0〜1,000円 |
深夜22時から翌朝5時の作業は、労働基準法第37条により25%以上の深夜割増賃金が発生します。この時間帯に清掃を依頼する場合、割増分が上乗せされるのは業者側のコスト構造として妥当な話。私は原則、深夜作業を発生させない予約設定にしていますが、繁忙期の変則的なチェックアウトで発生した場合は、事前に割増分を含む見積もりを取り直します。
時間帯別の割増の考え方と実勢レンジは、以前深夜・早朝の民泊清掃の割増相場で整理したので、22時以降の運用がある物件はここも押さえておくと交渉がスムーズです。
オーナー不在対応のオプション料金
兼業向けに乗せる料金として、他にもいくつかあります。鍵預かり月額500〜1,500円、備品補充代行1回500〜1,000円、忘れ物の一時保管無料〜1,000円、緊急駆けつけ1回3,000〜5,000円。これらを組み合わせると、月換算で数千円のオプション費用が乗ります。
この上乗せを「高い」と見るか「本業を守る保険料」と見るか。私は後者で処理してます。会社の会議中に鍵トラブルの電話に出て仕事のパフォーマンスが落ちるほうが、月に数千円払うより高くつく、と体感で決めました。
初回のテスト発注で何を確認するか
候補が絞れたら、いきなり長期契約せずに1〜2回のテスト発注をする。ここで見るのは料金の妥当性ではなく、平日日中のオペレーションが本当に自分の関与ゼロで回るかどうか。
私はテスト発注のとき、意図的に自分の携帯を数時間サイレントにしておきます。会議で電話に出られない状況の再現。その間に業者から連絡があるか、写真報告のタイミングは何時か、緊急でない連絡はチャットに切り替えてくれるか、この辺りを観察する。
テストで見る5項目
- 初回連絡から現地到着までの意思疎通が、こちらの返信ラグ込みで完結するか
- 写真報告が事前に約束した時間内に届くか（例：清掃終了から30分以内）
- 忘れ物や破損など想定外があったとき、業者の一次判断が入っているか
- 次回予約の枠取り連絡が業者側から自発的に来るか
- 請求書と作業内容が一致しているか、追加料金が事前告知なしで乗っていないか
この5項目を2回連続で満たせない業者は、繁忙期に必ず崩れます。私は新宿の部屋で3社目を切ったとき、最後の決め手が「写真報告が翌日昼まで来なかった」でした。1回ならミス、2回連続なら仕組みの問題です。
連絡手段の設計：兼業だからこそチャット中心にする
清掃業者とのやりとりは、電話中心にするとまず破綻します。会議中に着信を無視して、折り返しが夜になって、業者が困る、というループ。ここはこちらから連絡手段を指定します。
私が使っているのはLINE公式アカウント経由のトーク、ChatWork、Slackの3種類。物件ごとに使い分けています。緊急連絡だけ電話、通常連絡はチャット、日次の報告は写真付きでチャット、というルールを最初の発注時に文書化して送っておく。
これを渋る業者は兼業向きじゃない、というより「オーナーが常時対応できる前提」で仕事してきた業者です。悪いわけではなく、こちらの制約に合わないだけ。マッチングサービスと個人手配の使い分けについてはマッチングサービスと個人手配の比較にまとめたので、連絡手段の柔軟性が高い相手を探すときの参考にしてください。
緊急時のエスカレーション設計
チャット中心にすると、本当の緊急時に埋もれるリスクがあります。ここは「緊急時のみ電話OK」の判定基準を業者側と合意しておく。私の場合は次の3つだけ電話可としています。
- 鍵が開かない、または部屋に入れないとき
- ゲストが清掃中に到着してしまったとき
- 水漏れ・破損など物件そのものに関わる事故
これ以外は全部チャット。この線引きだけで、平日日中の割り込みが月に1〜2回まで減りました。
当日キャンセル・業者飛びに耐える冗長性を持つ
兼業オーナーが一番怖いのが、清掃当日に業者が来ない事態。専業なら自分が入れる、兼業だと入れない。ここは1社依存を避ける設計が必須です。
私は1物件あたり最低2社と関係を作っています。メイン1社、サブ1社。サブは月に1〜2回だけ発注して、関係を切らさない。全部メインに寄せると単価は下がるけど、いざという時に代わりがいない状態になります。
過去に一度、メイン業者が担当者の急病で当日連絡不能になり、サブに午前中で切り替えた経験があります。あの時サブと関係が切れていたら、私は会社を早退して新宿まで飛ぶしかなかった。業者が急に飛んだときの手順は業者が急に飛んだ時の代替確保に整理しています。
サブ業者との関係を維持する現実的な方法
サブに毎月案件を出せないなら、繁忙期の枠だけ先押さえで発注する方法もあります。GW前・年末年始前に、あえてサブに1件回してリレーションを保つ。関係が切れた業者はいざという時に受けてくれない、これは体感してます。
兼業オーナーが業者に「切られる」のを避けるために
意外と語られないのがこの視点。業者選びの話は「オーナーが業者を選ぶ」が主語になりがちですが、業者側もオーナーを選んでいます。兼業だとレスポンスが遅れがちで、業者から切られるリスクがあります。
切られる兼業オーナーの共通点は、支払いが遅い、発注情報がバラバラで転記が必要、追加依頼が当日になってから来る、この3つ。私も最初の1年でぜんぶやってました。業者から見て「関わると自分の時間が削れる客」になっていた。
直したのは、発注テンプレを固定して同じフォーマットで送る、支払いを月末締め翌月払いで自動化する、追加依頼は最低24時間前に必ず入れる、この3点。ここが整うと、業者側の対応も明らかに丁寧になります。
発注テンプレを固定する
私が使っているテンプレは、物件名／清掃日時／チェックアウト時間／次のチェックイン時間／リネン枚数／備品補充リスト／特記事項、の7項目を毎回同じ順で送るだけ。業者側が転記しやすい形にしておくと、返信も早い。詳しくは見積もり依頼で伝える7項目にテンプレを載せています。
業者の絞り込み方：3社比較で決める
実務としては、条件に合う業者を3社まで絞って比較するのが現実的。多すぎると兼業だと比較しきれないし、1社だけだと相場感が持てない。
比較の軸は「料金」より先に「兼業対応の7条件のうちいくつ満たすか」を並べる。私は新宿の部屋のとき、料金は3社ともほぼ同じレンジで、決め手になったのは写真報告のタイミングと当日連絡の返信速度でした。
| 比較項目 | A社 | B社 | C社 |
|---|---|---|---|
| ワンルーム清掃料金 | 4,500円 | 5,000円 | 4,800円 |
| 写真報告 | 標準 | オプション+500円 | 標準 |
| 連絡手段 | LINE公式 | 個人携帯のみ | ChatWork |
| 繁忙期枠優先 | あり | 先着 | あり |
| 損害賠償保険 | 加入・書面提示 | 加入・口頭 | 加入・書面提示 |
| 初回返信までの時間 | 2時間 | 翌営業日 | 1時間 |
この表を作った時点で、B社は消えます。料金の違いは月に見て小さいけど、連絡手段と繁忙期対応は年間の運用負荷を大きく変えるので、ここは妥協しないほうがいい。
もっと細かい選定基準を見たい場合は選び方の7チェックポイントと、平日夜対応が強い業者の探し方を書いた平日夜チェックアウトに強い業者の探し方を合わせて読むと、絞り込みが早くなります。
兼業オーナーが最後に決めきれない論点
ここまで整理してきて、私自身がまだ答えを出しきれていない論点が一つあります。「1社にまとめて単価を下げるか、2社体制で冗長性を取るか」の線引きです。
3物件を1社に集約すれば、単価は1回あたり300〜500円下がる提案を受けたことがあります。年間で計算すると数万円の差。ただ、その1社が飛んだ瞬間、私は3物件同時に代替を探す羽目になる。この確率と金額のトレードオフを、どの水準で妥協するかは、物件数と自分のリスク許容度でしか決まらない。
今の私は2社体制で単価は少し高めを飲んでいますが、5物件まで増えたら1社集約に振るかもしれません。ここは正解が一つに絞れない領域で、自分の運用でどちらのコストが痛いかを都度見直すしかない、と思ってます。
候補業者を効率よく比較して、条件に合う相手を見つけるところから始めるなら、複数の清掃業者を条件比較できる仕組みを試してみるのが近道です。平日の細切れ時間でも、条件入力からやり取り開始までスマホで完結します。
よくある質問
Q. 兼業オーナーでも、清掃業者は個人フリーランスに頼んで大丈夫ですか？
個人か法人かで一律に決まりません。個人フリーランスでも、複数の連絡窓口を持ち、副業でなく専業として動き、繁忙期の枠を先押さえしてくれる方であれば十分に機能します。逆に法人でも担当者1人依存の会社は兼業向きではない。本文の7条件のうち何個満たすかで判断するのが実務的です。副業でやっている個人に頼む場合の落とし穴は副業個人に頼むメリットとリスクにまとめています。
Q. 家主不在型なら住宅宿泊管理業者への委託が義務ですが、清掃業者は別に選んでいいのですか？
住宅宿泊事業法第11条第1項に基づき、家主不在型は原則として住宅宿泊管理業者への委託が義務です。ただし清掃業務そのものを誰にどう発注するかは、管理業者との契約内容によって扱いが変わります。管理業者が清掃も含めて一括で受ける場合と、清掃だけオーナーが別建てで発注できる場合があるため、契約前に管理業者と協議してください。詳細は国土交通省や自治体の民泊窓口の一次情報で確認するのが確実です。
Q. 平日日中に動けないので、月契約にしておけば安心ですか？
月契約は稼働日数によって損得が変わります。稼働率が高い物件では月契約が有利、低い物件だと都度発注が有利になる場合が多い。契約前に自分の稼働見込みで試算するのが必須です。月契約と都度発注の比較で実額の損益分岐を出しているので、自分の物件数値と照らしてみてください。
Q. 業者への支払いが遅れると、本当に切られますか？
切られる、というより優先順位を下げられます。業者側にとって、支払いサイトが安定しているオーナーは繁忙期に枠を優先的に回したい相手です。月末締め翌月払いなど明確なサイトを設定し、遅延しないだけで扱いが変わる印象があります。金額の多寡より、期日通りに払われるかを業者は見ています。
Q. スマートロックの導入は必須ですか？
必須ではないですが、兼業オーナーには強く推奨します。キーボックスでも回りますが、鍵の受け渡しトラブルの確率とログの残り方が違います。私は3物件のうち2件をスマートロックにしていて、清掃業者ごとにワンタイムコードを発行しています。導入コストは1件2〜5万円、月額サブスクが数百〜千円程度が一般的で、この金額で平日日中の不在対応が楽になるなら投資対効果は取れると考えてます。
Q. 業者を切り替えるタイミングはいつがいいですか？
繁忙期の直前・直中は避けます。GW・お盆・年末年始・桜シーズンは既存業者の枠を確保しておき、閑散期（1〜2月、6月）に新しい業者のテスト発注をするのが安全です。切り替え時に清掃品質が一時的に落ちるとレビューに直撃するため、閑散期に品質チェックを済ませておく流れが実務的にはやりやすい。
