2LDKの民泊清掃を最初に頼んだとき、見積書に「12,800円（リネン別）」と書かれていて一瞬固まりました。うちのメイン物件は新宿のワンルームと浅草の1LDKで、そこまでは相場感が体に入っていたのですが、2LDKになった瞬間に金額の桁が変わった感じがしたのを覚えています。
知人のオーナーから「うちの城南の2LDKは9,500円で回してる」と聞いていたので、正直、東京は業者ごとに開きが大きい。広さだけで決まらない。
この記事は、都内で3物件（新宿ワンルーム／浅草1LDK／大田区ワンルーム）を回している兼業オーナーの私が、2LDKを外注する場合の実勢レンジと、広さ・人数・リネンで料金が跳ねる「境目」を実額と一次情報でまとめたものです。断定はしません。ただ、判断軸としては使えるはずです。
この記事の要点
- 東京都内の民泊清掃を2LDK（おおむね50〜65㎡）で頼む場合、編集部調べで1回8,000〜13,000円が実勢レンジ（広さ・リネン・繁忙期で変動）。
- 広さで料金が上がる主な境目は「40㎡」「60㎡」「ベッド4台以上」「バスルーム2つ以上」の4つ。この線を超えると単価が1段上がる。
- 基本料金だけで比較すると失敗する。リネン・ゴミ回収・消耗品補充を含めた総額で比較するのが実務上の正解。
- 2LDKは作業時間の目安が編集部調べで2〜3.5時間。深夜割増や繁忙期の1.2〜2倍が乗ると1万5,000円台になる日もある。
- 住宅宿泊事業法第5条で「定期的な清掃」など衛生確保の措置が事業者の義務と定められている（厚生労働省令に基づく）。安さだけで業者を決める話ではない。
電話を1件ずつかけて見積もりを取り直すのが面倒なら、条件を入れるだけで清掃業者を比較できる仕組みを試すのが早いです。私も1LDKから2LDKに切り替える時、これで3日分の労力が消えました。
結論：2LDKの民泊清掃は東京で1回8,000〜13,000円が実勢
先に答えます。編集部調べで、東京都内の2LDK民泊清掃は1回あたり8,000〜13,000円が実勢レンジ。リネン込みの実質請求まで含めると、繁忙期は15,000円台まで乗ることがあります。あくまで編集部が2024年〜2025年に東京都内で複数社から取得した見積書ベースの目安で、条件次第で普通に上下します。
私が去年、知り合いのオーナー経由で紹介された墨田区寄りの2LDK案件（実質60㎡・ベッド4台）を代打で3回だけ手配したときの見積書は、A社11,800円（リネン別・4,200円）、B社13,500円（リネン込み）、C社9,800円（リネン別・3,800円）でした。3社ともリネン込みで見ると1万4,000円前後に収れんする。ここが東京の2LDKの真ん中値だと私は思ってます。
下限の8,000円台は、リネン持ち込み・ゴミ集積所への直接投棄可・平日昼のみ対応、といった条件がそろった時。上限の13,000円は、リネン込み・ゴミ回収代行あり・チェックアウト後3時間以内の即日対応、あたりが目安。同じ物件でも条件次第で5,000円差が出るのが2LDKの怖さです。
1LDKと2LDKで、なぜ2,000〜3,000円変わるのか
単純に「部屋が1つ多いから」だけではないんですよね。作業時間の目安が編集部調べで、1LDKが1.5〜2.5時間、2LDKが2〜3.5時間。1時間分の人件費（東京の民泊清掃は時給換算で3,000〜5,000円レンジが実勢）が丸ごと乗る計算になります。
そう。時間で見ると納得できる。
加えて、2LDKになるとベッド数が3〜4台になるケースが多く、リネン枚数が1.5倍〜2倍になる。掃除機の移動距離が伸び、床面積の拭き掃除範囲も増える。「1LDKの延長」と考えて発注すると、当日「思ってたのと違う」と現場でトラブルになる。ここは1LDKの相場と地続きに考えないほうが精神衛生上いいです。1LDKの相場感については、以前まとめた[民泊清掃を1LDKで頼むと1回いくらか](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-1ldk-price-quote-conditions/)を読んでもらうと、2LDKとの差分が分かりやすいと思います。
間取り別の相場を、ワンルームから2LDKまで並べて比較する
2LDKだけ見ても土地勘が入らないので、うちの物件の実額と、業界公開情報を並べます。編集部調べのレンジで、リネン別の基本料金ベース。特定業者の優劣を示す表ではありません。
| 間取り | 広さ目安 | 東京の実勢レンジ（1回） | 作業時間目安 |
|---|---|---|---|
| ワンルーム | 20〜30㎡ | 3,500〜7,000円 | 1〜1.5時間 |
| 1LDK | 30〜45㎡ | 6,500〜11,000円 | 1.5〜2.5時間 |
| 2LDK | 50〜65㎡ | 8,000〜13,000円 | 2〜3.5時間 |
| 3LDK・戸建て | 65㎡〜 | 10,000〜16,000円 | 3〜4時間 |
この表で言いたいのは、2LDKは「ワンルームの2倍ではない」ということ。ワンルーム3,500円が2LDKで7,000円になるわけではなく、実勢は8,000〜13,000円。倍率で見ると2.3倍〜3.7倍です。ここが個人オーナーの資金繰りで一番効いてくる。
ワンルーム側の相場感は、[広さ別のワンルーム相場を整理した記事](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-oneroom-realistic-price-for-owners/)に実額を出してあります。ワンルームと2LDKを両方持つオーナーは、キャッシュフローの逆算をこの2記事を並べて考えるのがおすすめです。
エリア差：都心と23区外で2LDKの相場はどれくらい違うか
浅草の1LDKを回してもらってる業者に「同じスタッフで2LDKやったらいくら？」と聞いたら、渋谷区内の物件だと13,000円、多摩の三鷹あたりなら9,500円、と言われました。出張費と繁忙期の埋まり具合で3,500円差がつく。同じ会社の同じスタッフでこれです。
都心はスタッフの拘束時間コスト（駐車場・電車移動）が乗り、23区外はガソリン代・高速代が乗る。どちらも一長一短。エリア別の細かい話は[新宿・渋谷の実勢と繁忙期の枠取り](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-shinjuku-shibuya-price-peak-season/)にまとめてあります。
広さで料金が上がる「4つの境目」
結論から言うと、東京の民泊清掃で料金が段階的に跳ねる境目は、私の見積書比較の範囲で4つあります。この線を超えると単価が1段上がる。
境目1：40㎡ライン
40㎡は1LDKと2LDKの境。ここを超えると基本料金の設定が「1LDK枠」から「2LDK枠」に切り替わる業者が多い。うちの浅草の1LDKは42㎡で、契約時に「あと3㎡広かったら2LDK料金でお願いしてました」と担当者に言われたことがあります。表示の間取りが1LDKでも、実測40㎡超えなら2LDK側で見積もりされる可能性がある。
境目2：60㎡ライン
60㎡を超えると、業者側で「1人作業では時間内に終わらない」判定になり、2人体制に切り替わることが多い。人件費が2人分乗るので、単価がさらに1段上がる。60㎡までは1人で回せるが、63㎡になると2人になる。この3㎡の差で2,000〜3,000円変わる。
境目3：ベッド4台以上
これが2LDKで一番効く。同じ広さの2LDKでも、ベッド4台（ダブル2＋シングル2＝定員6名）とベッド2台（ダブル2＝定員4名）ではリネン枚数と作業時間が大きく違う。ベッド1台につきシーツ・掛カバー・ピロケース・防水シーツで4枚。4台なら16枚のリネン処理が発生する。リネン代の実費が上がり、ベッドメイクの時間も倍近く伸びる。
これは知っておいたほうがいい。
境目4：バスルーム2つ以上
2LDKで「マスターバスとゲスト用の2バス」構成になっている物件は、業者側で明確に別枠料金。バスルーム1つ増えると、清掃時間で30〜40分、料金で1,500〜2,500円追加が編集部調べの相場です。トイレ2つも同じ考え方で、1つ増えるごとに500〜1,000円プラス。定員が多い2LDKほど、この境目に該当します。
この4つの境目のうち、自分の物件がいくつ該当するかで、実勢レンジのどこに着地するかがだいたい読めます。境目0〜1個なら下限、2個なら中央、3個以上なら上限と考えるのが実務では近い。
見積書の内訳を分解する：基本料金だけで比較すると失敗する
2LDKで一番やりがちな失敗は、基本料金の安い業者に飛びつくこと。私も1度やらかしました。台東区の2LDKを見積もり比較した時、A社8,800円・B社11,200円で「A社の勝ち」と即決したら、リネンとゴミ回収を足した実質請求はA社13,500円・B社12,900円で逆転していた、という話です。
2LDKの見積書を見るときは、以下の6費目を全部足した「総額」で並べる。基本料金だけで比較しない。
- 基本清掃料金（広さ・時間ベース）
- リネン代（レンタル or 洗濯代行、ベッド数×枚数で計算）
- ゴミ回収代行費（自治体のゴミ収集日と合わないと発生）
- 消耗品補充費（アメニティを業者経由で仕入れる場合）
- 繁忙期割増（GW・お盆・年末年始で1.2〜2倍）
- 時間帯割増（深夜22時〜翌5時の労基法上の深夜割増25%以上が反映）
特にリネンは、2LDKだとベッド数が多いぶんインパクトが大きい。うちの浅草の1LDKでもリネン代は月2万円台ですが、2LDKに切り替わった瞬間に月4万円台まで跳ねる可能性があります。費目別に許容範囲を見たい人は、[追加料金の費目別相場と交渉の目安](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-extra-fee-acceptable-range-negotiation/)に整理してあるので、そちらを見積書と突き合わせて使ってください。
2LDKの見積書サンプル：実額での分解
知人のオーナーが墨田区の2LDK（55㎡・ベッド4台・バス1・トイレ2）で取った見積書の中身を、本人の許可を得て要素だけ紹介します。金額は編集部が丸めた目安です。
| 費目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 基本清掃 | 9,500円 | 2人体制・2.5時間想定 |
| リネン | 3,800円 | ベッド4台×レンタルセット |
| ゴミ回収 | 1,200円 | 週2回収集日以外 |
| 消耗品補充 | 800円 | アメニティ・トイレットペーパー |
| 合計（通常時） | 15,300円 | 繁忙期は1.2〜2倍 |
基本清掃9,500円は「安いほう」に見える。でも総額は15,300円。ここを見ないで契約すると、月10泊で15万円、年間120万円が「思ってた金額」から離れていきます。
一社ずつ電話して見積書を分解するのが大変なら、条件を入れるだけで複数社を並べられる仕組みを併用するのが早いです。私は2LDK案件のときはこれで3社分を半日で揃えました。
2LDKで繁忙期と深夜料金がどれくらい乗るか
2LDKは繁忙期の割増が金額としてキツい。うちの浅草の1LDKですらGWの上乗せで4,000円乗るので、2LDKだと6,000〜8,000円乗る計算になります。編集部調べで、東京の民泊清掃の繁忙期割増は1.2〜2倍の幅がある。定員6名の2LDKは、家族旅行やグループ利用が繁忙期に集中するので、割増の直撃を受けやすい。
年末年始・GW・お盆の目安は[繁忙期の追加費用の記事](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-peak-season-price-newyear-gw-obon/)に季節ごとの相場と枠取り対策を書いたので、そちらを2LDK運営の年間予算に組み込むのが実務的です。
深夜チェックアウトの上乗せは労基法ベース
労働基準法第37条で、22時〜翌5時の深夜労働は25%以上の割増賃金が定められています。清掃業者はこれをそのまま料金に反映してくる。2LDKで深夜21時チェックアウト→翌7時チェックインのような枠だと、深夜割増込みで基本料金の1.3〜1.5倍になる感覚。私の見積書だと、通常13,000円の案件が深夜対応で17,000円まで乗ったことがあります。
正直、2LDKで深夜チェックアウトを許容するかは、リスティング側で線を引いたほうがいい。うちの浅草は21時以降のチェックアウトを取らないルールにしてます。
2LDKの月額固定と都度発注、どちらが得か
2LDKは1回あたりの単価が1LDKより3,000円ほど高いので、月契約の恩恵が大きい間取りです。稼働率が高い物件ほど固定化のメリットが出る。都度発注の合計と月額固定を並べて損益分岐を出しました。
| 稼働（月） | 都度発注合計 | 月額固定の目安 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 8泊 | 約10.4万円 | 約9.6万円 | -8,000円 |
| 12泊 | 約15.6万円 | 約12.5万円 | -31,000円 |
| 18泊 | 約23.4万円 | 約17.0万円 | -64,000円 |
月8泊を超えたあたりから月額固定の優位性が出始め、15泊を超えると数万円単位で差がつく。2LDKは定員が多く、GW・お盆・年末年始で埋まりやすいので、稼働率60%以上の物件は月額固定を検討する価値がある。金額が変わる条件は業者ごとに違うので、[月契約と都度発注の比較記事](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-monthly-contract-vs-per-visit-real-choice/)で私が実際に選んだハイブリッド運用を参考にしてください。
2LDKの清掃業者選びで、私が実際に見ている5項目
2LDKは金額が大きい分、業者選びで失敗すると1回あたり3,000〜5,000円のロスが積み上がる。都度発注で月12泊なら年間で40万円以上の差になります。私が見積書を並べるときに必ず確認する5項目を書きます。
- 2人体制の可否（60㎡超は1人だと3時間半かかることがある）
- リネン枚数の課金方式（ベッド数連動か、セット料金か）
- バスルーム2つ以上の追加料金の明示
- 繁忙期の割増率が契約書に明記されているか
- 損害賠償保険の加入（2LDKは高額備品・家電が多い）
特に5つ目の損害賠償保険は、2LDKだと譲れない。うちの物件で1LDKでも家電の破損トラブルがあった時、業者の保険がなくて自腹になったことがあります。2LDKはテレビ・冷蔵庫・洗濯機以外に、ダイニングテーブル・ソファなど高額家具が増えるので、保険は必須ラインで見てます。
他にも契約前のチェックポイントは[契約前に見るべき7つの項目](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-vendor-7-precontract-checkpoints/)にまとめてあります。2LDKは金額の桁が違うので、この7項目は全部通してから契約するのが安全です。
法規面：2LDKだから追加で必要になる衛生確保は基本的にない
民泊の衛生確保は住宅宿泊事業法第5条で「各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を講じることが事業者の義務と定められています。厚生労働省令で細則が決められている（住宅宿泊事業法施行要領＝ガイドライン）。
2LDKだから特別に増える衛生要件は、条文上はない。ただ、宿泊者数の上限は床面積連動なので、2LDKで定員6名にする場合は各居室の床面積を満たしているか事前確認が必要です。この辺りは自治体の民泊窓口や保健所によって運用が違うので、届出時に必ず一次情報で確認してください。
清掃記録の残し方は、保健所立入検査で確認される書類の範囲を[清掃記録の保存義務についての記事](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-record-hokenjo-inspection-documents/)に整理してあります。定員が多い2LDKは、清掃記録もベッド数分の写真を残しておくと、後々のトラブル時に守りになる。
読者に残しておきたい判断の余白：2LDKは持つべきか
ここまで数字の話をしてきましたが、正直、2LDK民泊はワンルームや1LDKに比べて運営難易度が明らかに高い。清掃コストが月10万円を超え、繁忙期に枠が取れないリスクも大きい。私自身、3件目を検討していた時期に2LDK案件の話が来て、最終的にはワンルーム（大田区）を選びました。
2LDKの強みは、家族・グループ客の単価が高いこと。1泊3〜4万円台で回せるなら、清掃費が15,000円乗っても粗利は取れる。でも稼働率が落ちた瞬間に、清掃固定費だけが重く残る。ここは自分のリスク許容度で判断が分かれる論点です。答えは1つじゃない。
もし今、2LDK物件で清掃業者を探している段階なら、まずは複数社の見積書を並べて、この記事の「境目4つ」と「見積書6費目」で分解するところから始めるのがいいと思います。一社ずつ電話するのが大変なら、条件マッチで並べられる仕組みを併用するのが早い。
よくある質問
Q1. 2LDK民泊の清掃、東京の平均はいくらですか？
編集部調べで、東京都内の2LDK民泊清掃は1回8,000〜13,000円が実勢レンジ。リネン込みの実質請求まで見ると1万4,000円前後が中央値の感覚です。広さが50〜65㎡、ベッド数3〜4台、バス1〜2の標準構成を想定した目安で、繁忙期や深夜対応が加わると1万5,000円台まで乗ります。
Q2. 1LDKから2LDKに引っ越したら、清掃費はどれくらい上がりますか？
私の見積書比較の範囲では、リネン込みで1回2,500〜4,000円ほど上がりました。1LDKが8,000円台なら2LDKは1万2,000円前後、というイメージ。作業時間が1時間ほど伸び、リネン枚数が1.5倍〜2倍になる分が乗ります。月10泊回すなら月額で3〜4万円の増加を予算に組み込むのが安全です。
Q3. 2LDKでも1人スタッフで対応してくれる業者はありますか？
あります。ただ、60㎡超・ベッド4台の物件を1人で回すと作業時間が3時間半〜4時間かかることがあり、次の予約とのスパンが厳しくなる。私の経験では、2LDKで稼働率が高い物件は2人体制にしたほうが結果的にトラブルが減りました。1人体制の場合は、余裕を持って翌日チェックインの枠を取るのが現実的です。
Q4. 2LDKで清掃を副業の個人に頼むのは大丈夫ですか？
単価は安く上がりますが、2LDKだと1人で3時間以上拘束することになり、繁忙期に枠が取れないリスクが上がります。また、損害賠償保険の加入有無や、鍵管理のリスクを個人相手にどう担保するかは事前に整理が必要。個人依頼のメリット・リスク整理は[副業の個人に頼む場合のチェックリスト](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-side-job-individual-pros-cons/)にまとめてあるので、契約前に一通り目を通しておくのが安全です。
Q5. 2LDKで衛生確保のために何か追加でやることはありますか？
住宅宿泊事業法第5条の衛生確保措置は、間取りが2LDKだから追加要件が発生する条文構造ではありません。ただし、各居室の床面積に応じた宿泊者数制限があるため、定員設定は届出時に自治体窓口で確認する必要があります。清掃記録の保存や換気の実施頻度など、厚生労働省のガイドラインに沿った運用は間取りに関係なく必要です。詳細は自治体の民泊窓口・保健所に問い合わせてください。
Q6. 2LDKで清掃費を圧縮するコツはありますか？
3つあります。1つは月額固定契約への切り替え（月10泊超で効いてくる）。2つ目はリネンを自前運用に切り替え（月2〜3万円の圧縮）。3つ目は繁忙期の枠を年初に確保して割増を予算化する。ただしリネン自前は洗濯の手間が跳ね上がるので、兼業オーナーには推奨しづらい。私は月額固定＋リネンレンタルの組み合わせに落ち着いてます。
