金曜の23時、新宿の部屋の予約カレンダーを開いたら、翌週の月〜金が全部埋まっていた。連泊なし、5連戦。会社から帰る電車の中で、正直「これ、代行に丸ごと投げた方がいいのでは」と初めて本気で思った瞬間でした。
民泊の代行会社に丸投げすると、月額固定か売上の何%か、いくら持っていかれるのか。そして「清掃だけ切り出す」やり方と比べて、手元にいくら残るのか。この2つを、都内3物件（新宿ワンルーム／浅草1LDK／大田区ワンルーム）を兼業で回している立場で、実際の見積もりベースで整理します。
結論から言うと、うちの3物件では「清掃だけ切り出して、予約管理とゲスト対応は自分で持つ」形に落ち着きました。ただしこれは万人の正解ではないです。判断が変わるポイントも後半で書きます。
この記事の要点
- 民泊の運営代行（完全代行）の費用は、編集部調べで売上の15〜25%、または月額固定3〜10万円が一般的な範囲（物件の広さ・エリア・繁忙期対応で変動）。
- 家主不在型の民泊は住宅宿泊事業法により住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられており、国土交通大臣の登録を受けた事業者を選ぶ必要がある（観光庁 民泊制度ポータル）。
- 「清掃だけ切り出す」場合、東京のワンルームで1回3,500〜7,000円程度、1LDKで6,000〜10,000円程度が実勢レンジ。予約管理・ゲスト対応は自分で持つ前提。
- 売上25万円/月の物件で試算すると、完全代行は月4〜6万円、清掃だけ切り出しは月2〜3万円で、差額は月2〜3万円。この差を「自分の時間」で買うかどうかが判断軸。
- 本業がある兼業オーナーで、深夜のゲスト対応や繁忙期の枠取りに耐えられないなら完全代行、時間に余裕があるなら清掃切り出しが合いやすい。
電話でヒアリングして見積もりを1社ずつ集める手間を省きたいなら、条件を入れるだけで清掃業者を比較できる仕組みを試すのが早いです。
代行会社に「丸投げ」するとは、具体的にどこまで任せることか
民泊代行の「丸投げ（完全代行）」は、オーナーが物件を提供するだけで、あとの実務を全部業者が持つ形です。うちで見積もりを取った複数社ではおおむね同じで、下記の範囲が標準でした。
予約管理（Airbnbや Booking.comへのリスティング作成・更新、料金の動的調整、カレンダー同期）、ゲスト対応（予約前後のメッセージ、チェックイン案内、多言語での問い合わせ返信）、鍵の受け渡し、清掃と点検、リネン交換、消耗品の補充、トラブル・クレーム対応、レビュー返信、月次レポートの提出。ここまでで1セット、というイメージです。
これに加えて、開業段階で申請代行・室内撮影・家具や備品のセットアップまで含めるプランもあり、そこは別料金の初期費用として立て付けられていることが多いです。うちが浅草の1LDKを立ち上げた時、初期費用の見積もりだけで30万円を超えた業者もありました。ここは業者差が大きい。
「家主不在型」なら管理委託は事実上マストになる
ここは法規の話なので慎重に書きます。住宅宿泊事業法（民泊新法）では、家主不在型の民泊について、住宅宿泊事業者に対し、標識掲示など一部を除く措置を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付けています（観光庁 民泊制度ポータルサイト）。そして住宅宿泊管理業を営むには国土交通大臣の登録が必要とされています。
つまり、家主が現地に住んでいないタイプ（うちの3物件は全部このタイプ）は、清掃だけ切り出す場合であっても、法定業務を担う住宅宿泊管理業者との契約はどこかで必要になる、という前提を押さえたうえで話が始まります。細かい適用条件は各自治体で運用が違うので、必ずお住まいの自治体の民泊窓口で確認してください。
完全代行の費用相場と、料金モデル4パターン
結論から書くと、完全代行の費用は「売上の15〜25%」または「月額固定3〜10万円」、あるいは両者のハイブリッドが一般的な範囲です（編集部調べ・2025年時点・東京都内で複数社に問い合わせた実感）。物件の広さ、対応言語、繁忙期対応、初期費用の有無で上下します。
うちが浅草の1LDKで4社に相見積もりを出した時は、A社が売上の20%＋清掃実費、B社が月額5.5万円＋清掃実費、C社が売上の18%（清掃込み）、D社が売上の25%（フルパッケージ）。同じ「完全代行」でも構造が全然違いました。ここが厄介。
| 料金モデル | 相場の目安 | 向く物件 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 収益連動型（売上%） | 売上の15〜25% | 稼働に波があり、閑散期の固定費を避けたい物件 | 売上が伸びるほど代行費も比例して増える |
| 月額固定型 | 月3〜10万円 | 安定稼働で売上40万円/月を超えるような物件 | 閑散期でも固定費が発生。稼働が悪い月に痛い |
| ハイブリッド型 | 月額2〜3万円＋売上の10%程度 | 中規模・稼働が読みにくい物件 | 両方の料率をよく計算しないと割高になりがち |
| フルパッケージ型 | 売上の20〜30%（清掃込み） | 丸投げしたい、初心者オーナー | 清掃費が「実費」か「込み」かで実質額が大きく変わる |
この表で一番の落とし穴は「清掃費が別か込みか」です。売上の18%と20%を比べると18%の方が安く見える。でも18%側が清掃実費別で、20%側が清掃込みだった場合、月に清掃が10〜15回入る稼働物件なら20%込みの方がむしろ安くなる、というのが浅草の1LDKで実際に計算した結論でした。
「初期費用」と「毎月費用」を分けて見る
初期費用は撮影・リスティング作成・保健所届出のサポート・家具備品コーディネートなどで、5万〜30万円の幅で提示されることが多いです。ここは相見積もりの効果が大きい部分。開業段階で焦らず、最低3社は見積もりを取った方がいい。私は最初の物件でここを妥協して、後で「同じ内容が半額でできた」と知って落ち込みました。
毎月費用は上の表のとおり。ここに、繁忙期割増、深夜チェックイン対応の追加料金、鍵紛失対応、リネン紛失時の実費請求など、細かな追加費目がぶら下がるので、契約前に見積書の但し書きは全部読んでください。相場や見積もりの読み方は、以前まとめた民泊清掃の相場・料金を広さやエリア別に整理した記事もあわせて参考になります。
「清掃だけ切り出す」場合の費用と、オーナーが持つ業務
結論、清掃だけ切り出す場合、東京のワンルームで1回3,500〜7,000円、1LDKで6,000〜10,000円が実勢のレンジです（編集部が都内複数社に見積もり照会した2025年時点の範囲、リネン込み・別で幅あり）。月10回稼働のワンルームなら清掃費だけで3.5〜7万円になります。
その代わり、オーナー側で持たなければならない業務が明確に増えます。うちで実際に持っているのは以下です。
- Airbnbなど予約サイトのリスティング更新と料金調整
- ゲストからのメッセージ返信（英語含む。翻訳ツールを使うにしても時間はかかる）
- チェックイン案内（スマートロックの暗証番号発行、Wi-Fi情報、周辺案内）
- 清掃業者への稼働カレンダー共有と、連泊がずれた時の再調整
- レビュー返信、トラブル一次対応、消防や近隣クレームの窓口
ここに、家主不在型で法令上必要な住宅宿泊管理業務の委託は別途必要になります。清掃業者と管理業者が同じ会社であるケースもあれば、別会社に分かれるケースもあり、契約の切り分け方は物件ごとに違います。ここも自治体窓口で早めに整理した方がいい。
実務で一番きついのは深夜のゲスト対応
私は本業がIT企業の会社員で、平日日中は基本的にPCの前を離れられません。この立場で一番きつかったのが「23時過ぎのゲスト連絡」でした。「暗証番号が通らない」「エアコンが動かない」「お湯が出ない」。金曜の夜、家族と晩御飯を食べている最中にこれが来ると、正直かなり消耗します。
大田区の物件で1度、深夜1時にスマートロックの電池切れで入室できなくなったゲストからメッセージが来た時は、タクシーで駆けつけて対応しました。片道3,500円。その夜だけで、清掃1回分の利益が飛んだ感覚でした。この手のトラブルを月に何度も引き受ける覚悟がないと、「清掃だけ切り出し」は精神的にきつい。
売上25万円/月の物件で試算する｜どっちがいくら残るか
結論、うちの新宿ワンルーム（売上約25万円/月・月10回稼働想定）で試算すると、完全代行は手元に約19万円、清掃切り出しは手元に約22万円が残る計算になりました。差額は月3万円、年36万円です。
| 費目 | 完全代行（売上20%＋清掃込み） | 清掃だけ切り出し |
|---|---|---|
| 月間売上 | 250,000円 | 250,000円 |
| 代行手数料 | 50,000円（売上の20%） | 0円 |
| 清掃費（1回5,000円×10回） | 込み | 50,000円 |
| 住宅宿泊管理業務の委託費 | 込み | 10,000〜20,000円程度（別途契約） |
| オーナー手取り（概算） | 約200,000円 | 約180,000〜190,000円 |
| オーナーの月間作業時間 | 2〜3時間（レポート確認程度） | 15〜25時間（返信・調整・トラブル対応） |
この表は目安です。私が実際に3か月ずつ両方を試して集計した結果、清掃切り出しの方が月1〜2万円は多く残りましたが、その差額を「月20時間の労力」で買っている構造でした。時給換算すると500〜1,000円。ここを高いと見るか、安いと見るか。
本業の残業代の方が高い人は完全代行、時間があって民泊運営自体を楽しめる人は切り出し。この単純な線引きで整理して、私はいまも切り出し派です。ただ、繁忙期（GW・お盆・年末年始）だけは完全代行のスポット契約にすることも検討中。この判断についてはもう少し下で書きます。
細かい費用の内訳を、実際の見積書ベースで見たい方は民泊清掃を自分でやると月いくら浮くかを外注比較で検証した記事と、東京の民泊清掃で1回あたりの妥当な料金を広さ別に整理した記事を合わせて読むと、数字の感覚が掴みやすいと思います。
丸投げが向くオーナー・切り出しが向くオーナー
結論、判断軸は「本業の可処分時間」と「物件数」と「英語対応の可否」の3つです。うちの3物件を回した実感では、この3つのどれかが厳しい人は素直に丸投げに寄せた方が、結果として利益率も生活の質も上がります。
完全代行が向くケース
- 本業が忙しく、平日夜も対応不可な会社員・経営者
- 物件が3件以上、または遠方（地方や海外在住）で現地に行けない
- 英語・中国語対応に自信がない、または外国人ゲスト比率が高い
- 民泊運営自体を副業として”仕組み化”したい人
- 初期立ち上げ段階で、リスティング作成や撮影のノウハウがない
清掃切り出しが向くケース
- 物件が1〜2件で、平日夜や週末に多少時間が使える
- ゲスト対応を通じて運営ノウハウを蓄積したい
- 翻訳ツールで英語のやり取りができる（DeepLで足りる程度でOK）
- 売上の15〜25%を代行費として払うのが心理的にきつい
- 清掃品質を自分の目で確かめたい
私自身は「1〜2物件までは切り出し、3件目以降は完全代行に切り替える」を目安にしています。3物件目の大田区を持った直後は本気で完全代行を検討しました。結果として、清掃業者を「連絡が早くて繁忙期でも枠を取ってくれる会社」に切り替えることで乗り切れた。ここは業者選びの精度で救われた部分が大きい。
相見積もりで一社ずつ電話するのが大変なら、条件を入れるだけで複数の清掃業者を比較できる仕組みを使うのが早いです。
代行会社を選ぶときに見ておくべきポイント
結論、住宅宿泊管理業者としての登録有無、料金モデルの透明性、繁忙期の枠確保、レポートの提出頻度、この4点は最低限確認してください。逆にここが曖昧な業者は、契約後に必ずどこかで揉めます。
登録番号を必ず確認する
家主不在型の民泊で管理業務を委託する相手は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者である必要があります。登録番号は名刺やホームページに記載されているのが普通で、観光庁の登録事業者リストでも確認できます。ここを確認しないで「代行できます」と言う業者に丸投げすると、後で法令面で困る可能性があります。
見積書の内訳と「含まれない項目」を洗い出す
見積書には「基本料金」「清掃費」「リネン費」「ゴミ処理費」「消耗品費」「繁忙期割増」「深夜対応費」「キャンセル対応費」「保険」あたりが並びます。この各項目について「含む／実費／別途相談」のどれなのかを、必ず書面で明示してもらってください。口頭合意は絶対に残らない。
見積書のどこを見るべきかは見積もりで必ず確認すべき7項目をまとめた記事で、清掃側の視点から細かく整理しています。代行会社の見積書にも同じチェック軸が使えます。
繁忙期の枠取りと、担当者の連絡スピード
これは実運用で一番効きます。GW・お盆・年末年始・桜シーズンは、清掃業者も代行会社も予約枠がすぐ埋まります。契約前に「昨年のGW期間、依頼を断った件数はどれくらいですか」と聞くのがおすすめです。数字で答えられる業者は誠実、曖昧に返す業者はたいてい繁忙期に穴を空けます。
そして、営業担当と現場担当が別れている業者ほど、契約後に連絡が鈍る傾向がある気がしてます。私は浅草の物件で1度これでやられました。営業マンは丁寧だったのに、現場に引き継がれた瞬間、返信が翌日になった。契約前の見積もり段階で、実際の現場担当者と一度話すのを条件にすると、この手のズレを事前に潰せます。
実際に代行から清掃切り出しに戻した話（浅草1LDKの3か月）
2024年の春から夏にかけて、浅草の1LDKを完全代行に切り替えて3か月試しました。売上約35万円/月、代行費用が売上の22%で毎月7.7万円。清掃・リネン・ゴミ処理は代行費に込み。結果として手元に約27万円残る計算でした。
3か月やってみて、悪くなかったです。深夜のゲスト連絡がゼロになり、週末の予定を予約状況に合わせて動かす必要がなくなった。これは本当に大きい。ただ、レビュー評価が微妙に下がりました。以前は4.9だったのが4.7〜4.8に。清掃の細部（ベッド下のホコリ、キッチンの油汚れ）について、ゲストコメントで指摘が出るように。
代行会社の清掃品質が悪かったわけではなく、たぶん、標準化された清掃と、私が2年かけて作り込んだ細かい仕上げの差だった、と今でも思ってます。契約後3か月で解約して、清掃切り出しに戻しました。戻してから2か月でレビューが4.9に回復。この経験から、私の中では「品質にこだわりたい物件は自分の目が届く清掃切り出し、量をこなしたい物件は完全代行」という切り分けができました。
清掃業者をどうやって探すかはマッチングサイト・地域業者・紹介の使い分けをまとめた記事で5パターンに整理しています。代行会社を探すのも基本的な流れは同じで、複数チャネルを併用するのが結局早いです。
ハイブリッド運用｜繁忙期だけ丸投げ、閑散期は切り出し
結論、うちの新宿ワンルームでは今年から「繁忙期だけ完全代行、閑散期は清掃切り出し」のハイブリッド運用に切り替えました。GW、お盆、年末年始、桜シーズンの計40〜50日だけ代行、それ以外の300日は切り出し。この形が今のところ一番手取りが良く、精神的にも楽です。
ただし、これができる代行会社は限られます。多くの業者は「年間契約が前提、スポット委託は不可」という契約条件を出してきます。うちは複数社に当たって、スポット対応可能な会社を1社見つけて年間パートナー契約を結んでいます。この会社を見つけるまでに、たぶん20社くらい断られた。
スポット契約の相場は、通常の月額料金の1.3〜1.5倍程度が上乗せになるのが一般的でした。GW10日間で通常なら3万円のところを、スポットだと4〜4.5万円。この上乗せ分を払っても、GWの深夜対応から解放されるなら安いです、私にとっては。
丸投げする前に、自分で1か月だけ運営してみることを勧める理由
結論、初めての物件を開業するオーナーには「最初の1か月だけは自分で全部やってみる」ことを勧めています。理由は3つあって、代行会社の見積もりを冷静に評価できるようになる、業務の勘所がわかる、そして自分に合う運営スタイルがわかる、この3点。
私自身、新宿の1件目は最初の3か月は自分で全部やりました。清掃も、リネン洗濯も、ゲスト対応も、レビュー返信も。しんどかった。ただ、あの3か月があったから、「この業務は自分でできる、この業務は絶対に無理」の線引きが明確になりました。この経験なしに最初から丸投げしていたら、代行会社の言い値で契約していたと思います。
もちろん、家主不在型で最初から法定の管理委託が必要な場合は、その部分だけは開業前に整えてください。ここは自治体窓口と、住宅宿泊管理業の登録番号を持つ会社に事前に相談を。開業手続きの複雑さについては、届出前に一度お住まいの自治体の民泊担当窓口に電話するのが一番早いです。
清掃と代行、どちらから見直すにしても、まずは複数社の見積もりを揃えるところから始めるのが結局早いです。
よくある質問
Q1. 完全代行と部分代行、費用差はどれくらいですか？
売上25万円/月・ワンルームの想定で、完全代行は月4〜6万円、清掃だけ切り出す部分代行は月3〜5万円（清掃10回換算）が実勢の目安です（編集部調べ・2025年時点・東京都内）。差額は月1〜3万円ですが、部分代行の場合はオーナーが予約管理・ゲスト対応で月15〜25時間の作業を持つ前提です。この時間を高いと見るか安いと見るかで判断が変わります。
Q2. 家主不在型の民泊で、清掃だけ切り出すことは可能ですか？
清掃だけを別業者に切り出すことは可能ですが、家主不在型の民泊では住宅宿泊事業法により、標識掲示等を除く一定の管理業務を国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています（観光庁 民泊制度ポータル）。清掃業者と住宅宿泊管理業者が同じ会社であるとは限らないため、契約の切り分けを事前に整理してください。詳細は自治体の民泊窓口で必ず確認を。
Q3. 売上の何%までなら代行費用として妥当ですか？
市場相場は売上の15〜25%が一般的な範囲です（編集部調べ）。ただし清掃費が「込み」か「別」かで実質額が大きく変わるため、%だけで比較するのは危険です。清掃実費を上乗せした「実質総額」で比較してください。私の経験では、清掃込みで売上の20%前後が納得感のあるラインでした。
Q4. 代行会社を途中で変更するのは大変ですか？
契約書の解約条項次第です。多くの業者は1〜3か月前の書面通知を求めます。切り替え時の実務では、Airbnb等のホスト権限の返還、鍵の回収、リネンや備品の在庫確認、住宅宿泊管理業の変更届出（家主不在型の場合）などが発生します。私は浅草の物件で1度切り替えを経験しましたが、準備期間は最低2か月見た方がいいです。
Q5. 代行会社に丸投げすればレビュー評価は上がりますか？
一概には言えません。代行会社はプロなので、返信スピードや多言語対応で標準的な水準は担保されます。ただ、私が浅草の1LDKで実測した範囲では、こだわりの強いオーナーが自分で運営した方がレビューが高くなるケースがありました。標準的な運営で十分な物件は代行、細部にこだわりたい物件は自分で、という判断がしやすいと思います。
Q6. 代行会社選びで一番大事なポイントは？
私が3年運営してきた感覚では「連絡スピード」と「繁忙期の枠確保力」の2つです。料金の安さでも、対応言語の多さでもなく、この2つ。金曜の夜にゲストからトラブル連絡が来た時に30分以内で一次返信が来るか、GW初日の予約が入った時に清掃枠を押さえてくれるか。契約前の相見積もり段階での返信スピードが、そのまま契約後の対応スピードを反映しています。
