新宿区のワンルーム（約25㎡）を初めて外注に切り替えたとき、最初に届いた見積書の金額を見て「これを毎月何回払うのか」と電卓を叩き直した記憶があります。1回6,800円、月8回稼働なら54,400円。稼働が伸びればありがたい話のはずなのに、清掃費だけで手取りが目に見えて削れていく感じがあって、正直しばらく決めきれませんでした。
ワンルームの清掃を頼むといくらか、という質問はシンプルに見えて、実は「相場」より「自分が毎月いくらまで払い続けられるか」の方が本題です。都内で3件（新宿・浅草・大田区）を兼業で回している私が、見積書と稼働実績をベースに、広さ別のレンジと個人オーナーが現実的に握れる金額の線引きを整理します。
数字は編集部調べで2025〜2026年時点、東京の実勢の一例です。物件・季節・条件で普通に上下します。断定ではなく、自分の物件に置き換えるときの叩き台として読んでください。
この記事の要点
- 東京のワンルーム（20㎡前後）民泊清掃は編集部調べで1回3,500〜7,000円が実勢レンジ（広さ・リネン込み条件・繁忙期で変動）。
- 個人オーナーが払い続けられる目安は、1泊単価の20〜25%以内。単価12,000円なら清掃費2,400〜3,000円が黒字を保ちやすいライン、上限でも1回6,000円までに抑えたい。
- ワンルームでも「リネン込み・ゴミ処理込み・写真報告込み」だと最終請求は5,500〜7,500円になりやすい。基本料金だけ見て契約すると後で読み違える。
- 住宅宿泊事業法第5条で定期的な清掃と衛生確保は事業者の義務。安さだけで選んで衛生基準が緩い業者を掴むと、レビュー低下と行政指導の両方でコストが跳ね返る。
- 相場より高いと感じたら、基本・リネン・ゴミ・消耗品・繁忙期割増の5費目を分解して確認する。ワンルームでも項目次第で2,000円は普通に動く。
一社ずつ電話して見積もりを取り比べるのが平日夜に厳しいなら、条件を入れるだけでワンルーム対応の清掃業者を比較できる仕組みを併用するのが早いです。私も新宿の枠取りで一度は使いました。
ワンルーム民泊清掃の1回あたり相場：東京の実勢レンジ
結論から言うと、東京のワンルーム（おおむね20㎡前後）を外注した場合、1回あたりの実勢は編集部調べで3,500〜7,000円のあいだに収まることが多いです。私が新宿・大田区の2件で受け取った直近12通の見積書だと、基本料金の中央値は4,800円でした。安いところで3,500円、高いところで6,800円。
ただしこの3,500〜7,000円は「基本清掃だけ」の話ではありません。ワンルーム民泊は自宅の掃除と違って、シーツと枕カバーを毎回まっさらに替え、バスタオル2枚を交換し、ゴミを外に出し、備品の残数を写真で報告する、というひと通りの作業がセットになります。基本料金を安く見せて、リネンとゴミで後乗せする業者もあれば、最初から込みで6,500円と提示してくる業者もある。合計で見ないと比較にならない。
実際、私の新宿の部屋（約25㎡）で最終請求ベースを並べると、A社が6,200円（基本4,500＋リネン1,200＋ゴミ500）、B社が5,800円（込み一本価格）、C社が7,400円（基本5,200＋リネン1,600＋消耗品補充600）でした。基本料金が一番安いA社が、リネンを1セット2枚に増やした瞬間にB社を抜くこともある。ここが厄介。
広さ別の目安（ワンルーム〜1LDK）
| 広さ | 基本料金レンジ | リネン込みの最終請求 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 〜20㎡（狭めワンルーム） | 3,500〜4,800円 | 4,500〜6,000円 | 大田区・城南で見た価格帯 |
| 20〜30㎡（一般的なワンルーム） | 4,500〜6,500円 | 5,500〜7,500円 | 新宿・渋谷はここが中央 |
| 30〜40㎡（1K・広めワンルーム） | 5,500〜7,500円 | 6,500〜8,500円 | 浴室が独立するとやや上がる |
| 40〜50㎡（1LDK） | 6,500〜9,000円 | 7,500〜11,000円 | 比較用・別記事で詳述 |
広さ別の全体像を先に見たい人は、以前まとめた[東京の広さ別の実勢価格](https://mitsukeru-kun.pro/media/tokyo-minpaku-cleaning-price-by-layout/)や[1回あたり料金の妥当ライン](https://mitsukeru-kun.pro/media/tokyo-minpaku-cleaning-per-visit-price/)を横に並べて読むと、ワンルームの位置づけがわかりやすいと思います。
なぜワンルームでも金額に2倍近い開きが出るのか
結論、業者ごとに料金体系の「切り分け方」が違うからです。同じワンルームでも、時間制で組む会社と面積制で組む会社、そしてリネンを内包する会社と別建てにする会社がある。くらしのマーケット系の情報だと時間制は1時間あたり5,000円前後（2024年時点）、面積制の民泊専門は20㎡未満で3,000〜4,000円を提示する会社もあり、そもそも比較のスタート地点が揃っていない。
差の出方は主に4つ。（1）リネンをレンタルで巻き取っているか、自前で洗濯を回すか。（2）ゴミが自治体回収か、業者持ち帰りか。（3）消耗品補充を単独作業として乗せるか、基本に含めるか。（4）チェックアウト後の写真報告を有料オプション扱いにするか。私の新宿の部屋では、この4つの組み合わせで、同じ25㎡なのに5,500円〜7,400円の幅が普通に出ています。
そう。だから「相場より高い」と感じたとき、値切る前にまず内訳を分解する必要があります。基本料金が高いのか、リネンが高いのか、繁忙期割増が乗っているのか、で打ち手が全部違う。詳しくは[見積もりが高いと感じたときの5費目チェック](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-quote-too-high-5-cost-items/)にまとめてあるので、実額と突き合わせて確認してみてください。
エリア差はワンルームでも普通に600〜1,200円出る
新宿・渋谷・浅草の観光導線に近い場所と、大田区の羽田寄り・城南方面では、同じワンルームでも600〜1,200円の差が普通に出ます。私の大田区の28㎡は基本4,500円で回っているのに、新宿25㎡は基本5,200円が下限。理由は業者の稼働密度で、都心は繁忙期の枠取りが厳しく、需給で自然に単価が上がっているのだと感じます。
都心エリアの相場と枠取りの実感は[新宿・渋谷の相場と繁忙期対策](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-shinjuku-shibuya-price-peak-season/)にまとめてます。同じワンルームでも、23区外や城南に物件がある人は、そもそも中央値を600円下げて考えたほうが現実に近い。
個人オーナーが払い続けられる現実的な金額の線引き
「相場が3,500〜7,000円」と言われても、それを毎月払い続けられるかは別の話です。私が2年運営してきた実感では、ワンルーム1件で払える清掃費の現実ラインは、1泊単価の20〜25%以内。単価12,000円のワンルームなら、清掃費は2,400〜3,000円が理想、上限でも1回6,000円までに抑えないと、繁忙期以外の月で黒字を維持しづらい。
これ、感覚で言ってるわけじゃなくて、単価×稼働×(1-清掃比率-プラットフォーム手数料-家賃)で毎月引き算した結果です。プラットフォーム手数料が実質15%前後、光熱・通信・消耗品で5%、家賃が単価×稼働の40%近く乗るので、清掃20〜25%を超えると赤字方向に振れる月が出てくる。特に閑散期の1月と6月がきつい。
だから交渉の目線は「相場の中央値まで落とす」より「自分の単価と稼働に対する比率で判断する」の方が実務的です。単価8,000円のワンルームで清掃6,500円は、たとえ相場中央でも普通に赤字。単価18,000円のワンルームで清掃7,000円は、相場上限でも十分ペイする。
3つの単価帯で見る許容ライン
| 1泊単価 | 清掃費の理想（20%） | 清掃費の上限（25%） | 実運用のコメント |
|---|---|---|---|
| 8,000円 | 1,600円 | 2,000円 | ほぼ外注不可。自主清掃か連泊中心に切替検討 |
| 12,000円 | 2,400円 | 3,000円 | 相場下限でも厳しい。連泊率を上げて回数を減らす |
| 18,000円 | 3,600円 | 4,500円 | 相場下限（3,500〜4,500円）と噛み合う。外注の適正圏 |
| 24,000円 | 4,800円 | 6,000円 | 相場中央〜上限まで払える。品質重視で選ぶ |
この表を作った時、単価12,000円のワンルームは相場と現実がほぼ噛み合っていないことに気づいて、私自身は該当物件の運用を「連泊誘導＋週末単価アップ」に振り直しました。清掃費が固定なら、清掃回数を減らすか、単価を上げるか、どちらかで比率を修正するしかない。
数字が合わないと感じたら、そもそも外注が本当に得なのかを一度計算し直す価値もあります。[外注と自主清掃の損益分岐](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-self-vs-outsourcing-breakeven/)を試算した記事に、時給換算まで含めた検討フレームを載せています。
「基本料金だけ見て決める」で必ず外す理由
結論、ワンルームの清掃は基本料金の差より、リネンとゴミの2費目の設計で最終請求が動くからです。基本4,500円のA社と基本5,500円のB社を比べて「A社が安い」と決めるのは早計。A社がリネン別建て1,600円、B社がリネン込みだった瞬間に、A社6,100円、B社5,500円で逆転します。
私は最初の1年これで完全に読み違えました。基本の安さで決めた業者から、繁忙期にリネン単価が「1セット1,200円→1,800円」に上がる通知が来て、月合計で1万2千円ぶん想定外にコストが増えた。契約書に「繁忙期はリネン費が変動することがある」と小さく書いてあって、こちらの確認漏れ。以来、見積書は基本・リネン・ゴミ・消耗品・繁忙期割増の5列でExcelに分解してから比較しています。
見積もりを取るときに絶対伝える情報
ワンルームの見積もり精度を上げる最短ルートは、こちらから情報を出し切ることです。広さ（何㎡）、間取り、リネンの枚数と種類、ゴミ回収の要否、写真報告の希望、月あたり想定回数、繁忙期の稼働見込み。これを最初の一通に全部書いておくと、返信の見積書が比較可能な状態で戻ってきます。
私が使っている発注テンプレは[見積もり依頼で必ず伝える7項目](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-quote-request-7-items/)にまとめてあります。同じ質問を3社に送るときに一番効きます。返信スピードも精度も明らかに変わる。
ワンルームは1LDKや戸建てと比べて条件がシンプルなぶん、こちらの要求粒度が甘いと業者が「ざっくり見積もり」を出してきがちで、後から「あ、それは別料金です」が発生しやすい。ここが一番の落とし穴です。
3社に同じ条件で見積もりを送るのが平日夜に厳しい人は、条件入力から一括で相見積が届く仕組みを使うのが早いです。時間を節約するツールとして割り切って使う想定。
相場が上がる条件：繁忙期・深夜・特殊対応
ワンルームの相場は「通常時」の話で、繁忙期と深夜対応が入ると素直に上がります。私の新宿の部屋で、GW・年末年始・桜シーズンは基本料金が20〜30%増しになる契約になっていて、通常5,200円→繁忙期6,500円が最近の実勢です。これは業者側が確保する人手のコスト上、避けられない。
深夜・早朝の追加料金は労働基準法の深夜割増（22時〜翌5時、25%以上）を根拠にしている業者が多いです。ワンルームで22時以降のチェックアウトに合わせて入ってもらうと、通常5,500円→深夜対応6,900円あたりに乗ることが多い。時間帯別の詳細は[深夜・早朝の追加料金レンジ](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-late-night-early-morning-extra-fee/)にまとめてあります。
特殊対応（嘔吐・血液・強いタバコ臭・ペット禁止物件でのペット持ち込み）は別建て。くらしのマーケットの情報でも、通常清掃で取れない汚れは別途料金と明記されています。ワンルームでも1回で15,000〜30,000円の請求になるケースがあるので、契約書で「特殊清掃時の上限」を確認しておくと事故が減ります。
住宅宿泊事業法の観点：安さだけで選べない理由
結論、清掃費を絞りすぎると法律側で跳ね返ります。住宅宿泊事業法第5条は「届出住宅について、定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を事業者の義務と定めていて、厚生労働省令で基準が細かく指定されています。安さだけで衛生基準の緩い業者を掴むと、レビュー低下と行政の是正指導の両方でコストが跳ね返ってくる。
実務上、ワンルームでも「シーツの毎回交換」「浴室・便所・洗面設備の清掃」「換気」の3点は最低ラインで、これが崩れると衛生確保違反の問題が出得ます。これらを削って基本料金を安く見せる業者は、そもそも選択肢に入れないほうがいい。詳細な基準は観光庁の住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン、令和5年7月19日最終改正）を一次情報として確認するのが正確です。
私はここで一度ヒヤッとしたことがあります。開業2年目に、大田区の物件で契約した業者がシーツ交換を「連泊中は3日に1回」で運用していて、宿泊者から「シーツが替わってない」というレビューが付いた。この扱いは連泊時の運用として一部で見られるものの、住宅宿泊事業者としての衛生確保の観点から、宿泊者との事前合意なしにやるのはリスクが高いです。契約前に「連泊時のリネン交換頻度」を必ず確認する項目に入れました。
ワンルーム外注の3年後：うちの3件で回した本当の数字
結論、ワンルーム2件・1LDK1件を外注に切り替えて、家族の負担は圧倒的に減りました。一方で、清掃・リネン・消耗品の合計は年間で概ね60〜75万円/件になった。ワンルーム単体で見ると、稼働240泊/年・清掃回数130回として、清掃費だけで年間70〜85万円が普通に出ていく計算です。
ここに気づいたのは2年目の確定申告のタイミング。粗利は伸びていたのに、手取りの伸びが鈍化していて、内訳を見たら清掃比率が想定より4%高かった。原因はリネン単価の年次改定と、繁忙期割増の乗り回数が想定より多かったこと。翌年から、リネン外注ではなく自前運用への一部切替と、閑散期の稼働戦略の見直しをかけました。
ワンルーム1件だけを運営している人にとっては、この数字は「思ったより重い」と感じるはず。逆に言えば、外注コストを見誤らないための情報を最初に集めるだけで、開業初年度の判断ミスは大きく減らせます。私が失敗したのは、開業前に相場を「1回いくら」でしか見ていなくて、「年間いくら」に換算していなかったこと。ここが一番の学びでした。
ワンルームだけの相場を深掘りしたい人は、以前まとめた[ワンルーム別・料金レンジの実例比較](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-cleaning-oneroom-price-per-visit/)も併せて読むと、見積書の粒度でどう金額が動くかがわかると思います。
払える金額に着地させるための3つの実務打ち手
結論、相場が変わらない以上、こちら側の運用で比率を落とすしかないです。私が実際に試して効いた打ち手を3つ。（1）連泊率を上げて清掃回数そのものを減らす。（2）リネンを自前運用に切り替える（稼働が月8回以上ある物件のみ）。（3）閑散期は単価を上げて回数を減らす戦略に切り替える。
特に効いたのは(1)。新宿の部屋で最低宿泊数を2泊にしたところ、月の清掃回数が10回→7回に落ちて、清掃費が月あたり約1万5千円削れた。単価は連泊ディスカウントで少し下がるものの、清掃費削減とレビュー品質の両方でプラスに動きました。ここは物件の立地と客層次第で結果が変わるので、いきなり全物件でやるより1件で試すのがいい。
(2)のリネン自前運用は、洗濯機と乾燥機の投資（うちは17万円）と、自分の労働時間との天秤です。稼働が月4〜6回のワンルームでやると、単に労力が増えるだけで割に合わない。稼働が月10回以上ある物件では、月1〜1.5万円くらい浮きます。判断が微妙な人は、私が試算した[リネンのレンタルと自前比較](https://mitsukeru-kun.pro/media/minpaku-linen-rental-vs-own-cost-effort-comparison/)を参考にしてください。
「安い業者を探す」より「複数社を握る」が現実解
もう一つ、これは自分でも意外だった発見。同じ業者を1社にロックせず、A社（メイン・7割）＋B社（サブ・3割）で回すと、繁忙期の枠取り失敗率が下がって、結果的に稼働率が2〜3ポイント上がる。単価×稼働で数万円の差が出るので、清掃費を100円下げる交渉より、体感で効きます。
これも失敗が原体験で、1社ロックしていた時期に業者側の急な人手不足で3回連続キャンセルが出て、宿泊自体を諦めた週末があった。以来、最低2社は握るのを鉄則にしています。
1社ずつ問い合わせて確保するのが平日に厳しいなら、比較しながら控えの業者も同時に確保できる仕組みを使うのが現実的です。まずは無料で当たりを付ける程度の感覚で。
最後に：判断が分かれる論点
ここまで数字と実務で整理してきたけど、正直まだ自分でも答えを出しきれていない論点が1つあります。ワンルームで単価12,000円前後、稼働月8回程度の物件を「清掃比率が高くても続けるか、それとも連泊誘導で回数を減らすか、あるいは中期滞在（マンスリー並み）にシフトするか」の判断です。
清掃費だけを見て決めるとマンスリー寄り一択に見えますが、Airbnbの短期稼働は繁忙期の単価跳ね上がりがあって、閑散期に耐えれば年間で見れば短期のほうが上回る年もある。ここは物件の立地と客層次第で、正解は物件ごとに違うのだと思います。
私自身は、新宿は短期特化、大田区は中期寄り、浅草は季節でハイブリッド、という着地に落ち着いてます。この判断がその物件で正しいかは、あと1年運営してから答え合わせしたい。同じ悩みを持っているオーナーがいたら、自分の物件でどう分けるかを一度紙に書き出してみてください。
相場の数字だけを追いかけるのではなく、自分の単価・稼働・生活のリズムから逆算して「払える金額」を先に決める。そのうえで相場と噛み合う業者を探す。順序を逆にしないだけで、清掃業者選びの失敗は目に見えて減ると思ってます。
1件ずつ問い合わせるのがきついなら、条件を入れるだけで比較できる見つける君を叩き台に使うのも選択肢のひとつです。
よくある質問
Q1. 東京のワンルーム民泊清掃、最安はいくらまで下げられますか？
編集部調べで基本料金の下限は3,500円あたりです。ただしリネン・ゴミ・消耗品込みの最終請求で見ると、実務では4,500円が現実的な下限。これより安く見える場合は、シーツ交換頻度や写真報告の有無など、削られている項目がないか契約書で必ず確認してください。安すぎる業者は住宅宿泊事業法第5条の衛生確保義務との整合を自分で確認しにくくなるので、注意が要ります。
Q2. 個人オーナーがワンルーム清掃に払える現実的な上限は？
1泊単価の25%が現実的な上限、20%が理想の目安です。単価12,000円なら清掃費3,000円まで、単価18,000円なら4,500円まで、を1つの基準にすると、閑散期でも黒字を維持しやすい。実額の絶対値では、東京のワンルームで1回6,000円を超えたら、内訳の分解と値下げ交渉、または業者切替の検討をおすすめします。
Q3. リネンは業者に頼むべきか、自前で回すべきか？
ワンルームで稼働が月4〜6回なら業者レンタルが楽、月10回以上なら自前運用が浮きます。私の実額だと自前運用で月1〜1.5万円ほど下がりましたが、洗濯機・乾燥機の初期投資と、自分の労働時間を天秤にかける必要があります。判断が微妙な段階では、レンタルのまま回してから切り替えるほうが失敗が少ない。
Q4. 繁忙期の割増はどのくらい乗ってきますか？
編集部調べで基本料金の20〜30%増しが東京都心の実勢です。GW・年末年始・桜シーズン・大型連休が対象になることが多く、契約書に「繁忙期期間」の明記があるか事前確認を推奨します。私の新宿の部屋は通常5,200円→繁忙期6,500円の運用。契約時に繁忙期の期間定義と割増率を書面で押さえておくと、あとで揉めません。
Q5. 清掃業者との契約は何ヶ月単位で結ぶのが安全ですか？
3ヶ月契約で品質と繁忙期対応を見て、問題なければ半年〜1年に延長する運用が実務上安全です。初回からいきなり1年契約すると、業者側の人手不足やレビュー低下時に切りにくくなる。ワンルームは条件がシンプルなぶん切替コストも小さいので、初期は短めの契約でテストするのが合理的です。住宅宿泊事業法上の書類保存義務（帳簿等の保存）とも整合を取っておくと安心です。
