浅草の1LDK（約45㎡）で使ってる清掃業者から、この夏いきなり「1回8,500円→9,800円」と改定の連絡が来ました。GW前の見積もり比較で新宿の別業者からもらった提案は、同じ広さで7,500円と11,000円。会社帰りの電車で三社の請求書を並べて、値段差の正体が「作業内容の範囲」だと気づくのに30分かかりました。
民泊オーナーが最初にぶつかる壁が、この「東京の実勢価格が結局いくらなのか」という問いです。ネットで調べても3,000円台から18,000円まで幅が広すぎて、自分の物件がどこに位置するのか判断できません。私自身、新宿・浅草・大田区の3物件を兼業で運営していて、間取りごとに全然違う相場感覚を持っています。
この記事では、1LDK・2LDK・戸建てそれぞれの東京の実勢価格を、私が実際に受け取った見積もりと、複数の民泊清掃メディアが2024〜2025年に公表しているレンジを突き合わせて整理します。
この記事の要点
- 東京の民泊清掃の実勢価格は、1LDK（30〜50㎡）で1回あたり6,000〜13,000円、2LDK（50〜75㎡）で8,000〜18,000円、戸建て（75〜120㎡）で15,000〜25,000円が編集部調べのレンジ（2025年時点、リネン・ゴミ回収の有無で変動）。
- 同じ「1LDK 8,000円」でも、リネン交換・ゴミ回収・アメニティ補充が含まれるかで実質コストは1.5倍以上変わる。
- 大型連休や年末年始は割増設定を持つ業者が多く、直前予約も割増対象になりやすい。
- 時間制（1時間5,000円前後が目安）と面積制の2種類があり、間取りが広く汚れが軽い物件は面積制が有利になりやすい。
- 山手線内側と23区外周では、業者の対応エリア可否と交通費上乗せの有無で数千円レベルの差が出る。
三社に電話して見積もりを取り直すだけで半日つぶれます。条件を入力するだけで対応可能な清掃業者を比較できる仕組みを一度覗いてみると、最初の一社に絞る手間が減ります。
東京の民泊清掃の実勢価格レンジ（間取り別・一覧）
結論から書くと、東京23区の民泊清掃は1LDKで6,000〜13,000円、2LDKで8,000〜18,000円、戸建て（一棟貸し）で15,000〜25,000円のレンジに収まる案件が多いです。あくまで編集部調べの範囲で、業者・時期・オプション有無で上下します。
この幅の中で、自分の物件がどこに落ちるかを決める要素はだいたい5つ。広さ、リネン交換の有無、ゴミ回収の有無、アメニティ補充の範囲、そしてエリア（駐車場代・交通費）。この5つで見積もりの半分は決まってきます。残り半分は繁忙期割増と、直前依頼の割増。
まず一覧で見てもらうのが早いです。私が受け取った直近の見積もりと、公開情報のレンジを突き合わせた表がこちら。
| 間取り | 広さの目安 | 東京の実勢価格（1回） | 作業時間の目安 | 作業人数 |
|---|---|---|---|---|
| ワンルーム | 〜25㎡ | 4,000〜7,000円 | 1〜1.5時間 | 1名 |
| 1LDK | 30〜50㎡ | 6,000〜13,000円 | 1.5〜2時間 | 1〜2名 |
| 2LDK | 50〜75㎡ | 8,000〜18,000円 | 2〜2.5時間 | 2名 |
| 戸建て（一棟貸し） | 75〜120㎡ | 15,000〜25,000円 | 2.5〜3.5時間 | 2〜3名 |
表を見て「幅が広すぎて役に立たない」と思った人、正解です。この幅を狭めるのが、次のセクションからやっていく作業になります。1LDK・2LDK・戸建てのそれぞれで、実際どこに料金差が出るかを分解していきます。
相場のもう少し詳しい内訳や、頻度別のパターンについては広さ・頻度・エリア別の民泊清掃相場のまとめのほうで先にざっくり整理してあるので、そちらから読むと理解が早いです。
1LDKの東京実勢価格：6,000〜13,000円の内訳
1LDKの東京の実勢価格は、シンプルに言えば「6,000円台と13,000円台の間に、含めるサービスの数だけ段差がある」構造です。中央値は8,500〜10,000円あたりが体感。
浅草の1LDK（約45㎡）で私が使ってる業者の場合、基本清掃（キッチン・浴室・トイレ・床・ベッドメイキング）＋リネン交換＋ゴミ回収込みで9,800円。同じエリアで見積もりを取った別業者は、基本清掃のみ7,500円、リネン交換+1,500円、ゴミ回収+800円で合計9,800円。最終的にほぼ同じ金額でした。
面白かったのは3社目。基本11,000円と一番高く見えたのですが、内訳を聞いたら消耗品補充（シャンプー・トイレットペーパーの買い足し）と写真報告と鍵管理まで込み。私が別途手配していた消耗品の買い出し（月に2〜3回、片道1時間）が消える計算だと、実質は一番安かった。
1LDKの見積もりで必ず聞くこと
1LDKの見積もりを取るとき、私が必ず確認するのは4項目。リネン交換の単価、ゴミ回収の可否、消耗品補充の扱い、写真報告の有無。この4つが料金表のどこに書いてあるかで、業者の透明性がだいたい見えます。
- リネン交換：シーツ・枕カバー・バスタオル・フェイスタオルを何セット含むか。1LDKで2名想定なら1回1,000〜2,000円が目安
- ゴミ回収：民泊で出るゴミは事業系廃棄物扱いになるため、業者が回収に対応しているか、していない場合は誰がどう処分するか
- 消耗品補充：シャンプー・トイレットペーパーなどの購入代行を含むか、実費精算か、オーナー手配か
- 写真報告：清掃後の室内写真をLINE等で送ってくれるか。トラブル時の証拠にもなる
ゴミの扱いは特に注意です。民泊から出るゴミは家庭ごみではなく事業系廃棄物として扱う必要があり、自治体のルールもあるため、業者が回収に対応していない場合はオーナーが別途処理業者を手配することになります。詳しいことはお住まいの自治体の民泊窓口に確認するのが確実。
1LDKで13,000円を超えるのはどんなケースか
1LDKで13,000円を超えてくる見積もりは、だいたい3パターン。ペット可物件、パーティー可物件、そして超繁忙期。ペット可はカーペットや布ソファの毛の除去にかかる時間が段違いで、通常清掃の1.5倍以上の作業時間が必要になります。
パーティー可の場合はキッチン汚れの想定量が違う。油汚れや調理後の食器がそのまま放置されているケースが増えるので、業者側もリスクプレミアムを乗せてきます。私は3物件ともパーティー禁止で運営していて、これは料金面でも精神衛生面でも大正解だったと感じてます。
2LDKの東京実勢価格：8,000〜18,000円の内訳
2LDKの東京の実勢価格は8,000〜18,000円のレンジ。中央値は12,000〜14,000円あたり。1LDKと比べて価格幅が広がる理由は「作業人数が1名から2名に変わる境界線」に2LDKが位置しているからです。
50㎡前後の2LDKだと1名の業者は「2〜2.5時間かければ可能」、2名の業者は「1時間半で完了」と提案してきます。時給5,000円換算で計算すると、1名2.5時間で12,500円、2名1.5時間で15,000円。作業時間の短さを取るか、金額の安さを取るかで割れる。
私の物件には2LDKはないのですが、知り合いの民泊オーナーで大田区の60㎡2LDKを運営してる人が「1名2.5時間の業者を使ってたけど、チェックイン15時に間に合わないことが2回続いて2名体制の業者に切り替えた」と話してました。値段は月4回で1万円ほど上がったけど、レビューの★4→★5の差はもっと大きい、と。
2LDKで見落としがちな追加費用
2LDKで見積もりを取ると、基本料金以外に上乗せされやすい費用が3つあります。ベッド追加料金、キッチン深追い清掃、そしてバルコニー清掃。ベッドが3台以上ある物件は「3台目から+500円/台」といった追加を設定している業者が多い。
キッチンは2LDK以上になると調理器具の点検清掃が必要になるケースがあり、これも別料金化されがち。バルコニーは「タバコの吸い殻がある場合のみ+1,000円」といった条件付き課金になっていることがあるので、見積もり時に確認しておくと後で揉めません。
戸建て（一棟貸し）の東京実勢価格：15,000〜25,000円の内訳
戸建て・一棟貸しの東京の実勢価格は15,000〜25,000円が中央のレンジ。100㎡を超えたり、3階建て以上だったりすると25,000円を上回ることも普通にあります。1LDKや2LDKと違って、戸建ては「業者が対応可能かどうか」自体が絞られる領域です。
理由は単純で、戸建て清掃は2〜3名のチームを同時に押さえる必要があるから。個人事業の1名業者だと物理的に受けられません。私は戸建て物件は持っていないのですが、荒川区で90㎡3階建ての民泊を運営している方から「対応可能な業者が3社しかなくて、繁忙期は取り合いになる」と聞いたことがあります。
戸建てで実勢が跳ねる要素は、階段・浴室の広さ・庭やアプローチの有無。3階建ての階段清掃は水平床の清掃より時間がかかりますし、浴室が広めだとバスタブ清掃だけで30分持っていかれることも。
戸建てで交渉するなら「頻度契約」
戸建ての場合、スポット依頼だと1回25,000円でも、月10回以上の頻度契約にすると1回あたり18,000〜20,000円まで落ちることがあります。業者側もチームの稼働計画が立てやすくなるので、価格を譲歩する動機がある。
ただし頻度契約は「最低保証回数」を約束させられることが多く、稼働率が想定を下回った月は損する可能性もあります。私は3物件とも稼働率がまだ月10〜15回でぶれるので頻度契約は組んでません。ここは戸建てで安定稼働してるオーナーだけの選択肢だと思います。
料金形態の違い：時間制と面積制はどちらが得か
結論を先に書くと、汚れが軽い物件は面積制、汚れが重い物件は時間制のほうが得になりやすい。1時間あたり5,000円前後が時間制の相場の一つの目安として公開情報にあります。
面積制は「1LDK 8,000円」のように部屋の広さで固定になっている料金体系。宿泊者がきれいに使ってくれた回でも、汚く使われた回でも料金は同じ。回転数が高くて汚れが平均的な物件は、面積制のほうが料金の予測が立てやすい。
時間制は逆に「1時間5,000円 × 実作業時間」で請求される体系。汚れが軽ければ安く済むけど、汚れがひどい回や、宿泊者が長期滞在で洗い物を溜めていた場合は跳ね上がる。私は基本、面積制で契約してます。理由は月末の請求書が予測可能だから。兼業でやってる身としては、経費が読める安心感のほうが大きい。
| 料金形態 | 向いている物件 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 面積制 | 回転が早い・汚れが平均的 | 月間コストが読める | ひどい汚れでも同額 |
| 時間制 | 汚れが軽い日が多い | きれいな回は安く済む | 月末請求が読みにくい |
時間制で契約するなら、「見積もり時に何時間で終わる想定か」を必ず紙で残すこと。口頭で「まあ2時間くらい」と言われて実際は3時間請求された、みたいな話は何度か聞いてます。
業者選びの実務全体については、以前まとめた民泊清掃の外注ガイドで契約書チェック項目まで書いてあります。料金形態の判断はそこで扱った「業者比較の軸」の一部でもあります。
ここから先の3セクションは、繁忙期・エリア・オプションで価格がどう動くかの話です。見積もり比較の段階でここを押さえておかないと、後で「話が違う」となりがちなポイント。一社ずつ電話して条件を伝え直すのが面倒なら、条件入力で複数業者にまとめて見積もり依頼できる仕組みを使うのが現実的です。
繁忙期の割増：GW・年末年始で1回あたり2,000〜4,000円上がる
繁忙期の割増は、東京の民泊清掃業界ではほぼ標準装備。ゴールデンウィーク・お盆・年末年始は基本料金の10〜30%増しが一般的で、金額にすると1LDKで+1,000〜3,000円、戸建てで+3,000〜5,000円のイメージ。
私が痛い目を見たのは2024年のGW。前月4月中旬に「GW中の枠を確保したい」と業者に連絡したら、既に空きがゼロ。慌てて別業者に打診したところ、通常8,500円のところ11,500円で受けてもらえました。事後で聞いたら、そこは3月頭に予約を締め切っていたそうです。
繁忙期の割増と並んで見落としがちなのが、直前依頼の割増。前日夜〜当日の連絡になると+1,500〜3,000円が乗ることが多いです。金曜の21時に「明日の朝清掃頼めますか」と電話するのは、料金以前に業者との関係を壊しかねないので、なるべく2日前までには連絡したい。
繁忙期を安く抑える3つの実務
- 年間契約：繁忙期割増を免除する条件を年間契約に組み込む（月10回以上の稼働が前提）
- 2社体制：メイン業者とサブ業者を平時から確保し、繁忙期はサブに一部を回す
- チェックアウト時間の統一：連泊化を意識した価格設定で、清掃回数自体を減らす
3つ目は少し補足が必要。宿泊料金の設計で「3泊以上で1泊あたり10%引き」といった条件を入れると、1泊だけの回転が減って月間の清掃回数が減ります。清掃コストは1回ごとに固定でかかるので、稼働日数が同じでも清掃回数が減れば手元に残るお金は増える。
エリアで変わる：山手線内側・城東・城南・多摩の価格差
東京都内でも、エリアによって清掃料金は動きます。ざっくり言うと、山手線内側と外側で1〜2割の差、23区と多摩で2〜3割の差が出ることがあります。
これは業者の対応拠点の分布によるところが大きい。新宿・渋谷・浅草・池袋のような主要エリアは業者数が多く、競争が働いて価格が締まっています。逆に大田区・葛飾区・練馬区の一部は業者数が少なく、交通費上乗せが発生することがある。
大田区の羽田寄りにある私のワンルームは、清掃業者の対応エリア外だと言われたことが1度あります。羽田周辺は民泊も多いのに、清掃業者の拠点が集中していないエリアで、対応可能な業者を探すのに1週間かかった。結局、依頼できた業者の料金は新宿の物件より1,000円高い設定でした。
エリア別の実勢感（1LDK基準）
| エリア | 1LDK 実勢価格 | 特徴 |
|---|---|---|
| 新宿・渋谷・池袋 | 7,000〜10,000円 | 業者数多、競争あり |
| 浅草・上野・スカイツリー周辺 | 7,500〜11,000円 | 観光需要が高く枠が埋まりやすい |
| 大田区・城南 | 8,000〜12,000円 | 対応可否を先に確認したい |
| 多摩・23区外 | 9,000〜13,000円 | 交通費上乗せが多い |
エリアで数千円変わるので、都内で複数物件を持つときは「同じ業者で全物件対応できるか」を最初に確認しておくと、事務作業が一気に楽になります。私は今、新宿と浅草を1社、大田区を別の1社で回してますが、請求書が2枚になるだけでも月末はちょっと面倒です。
実勢価格が「安く見えて実は高い」ケース3つ
見積もりの数字だけ見ると安いのに、実際に運用すると割高になる業者がいます。私が失敗して学んだパターンを3つ挙げます。
1つ目、リネン別料金型。基本清掃6,000円と書いてあるけど、リネン交換が1セット2,000円で、2名想定なら実質は10,000円。表示だけ見て契約すると「1回8,000円想定だったのに、月末請求が想定の1.3倍」となる。
2つ目、ゴミ回収不可型。清掃自体は7,000円と安いけど、ゴミの回収に対応していないので、オーナーが別途産業廃棄物業者と契約する必要がある。事業系ごみの処理は自治体のルールで縛られていて、家庭ごみとして出すと違反になり得ます。詳細は自治体の廃棄物窓口に確認が必要。
3つ目、写真報告なし型。安いけど清掃品質の確認手段がなく、ゲストから「テーブルにコップの跡がありました」といったクレームが来たとき、業者の責任か前のゲストが使った後の残りかを判別できない。私は写真報告のない業者は3ヶ月で切りました。
見積もり比較で必ず揃える3つの条件
複数業者を比較するときは、条件を完全に揃えて出してもらうのが鉄則。私が使ってる依頼メモは、物件の広さ・想定人数・リネン交換の要否・ゴミ回収の要否・消耗品補充の要否・写真報告の要否・繁忙期割増の有無、この7つを毎回コピペで送ります。
条件を揃えないまま「1LDKでいくら？」と聞くと、業者ごとに含めるサービスの範囲がバラバラの見積もりが返ってきて比較不能になる。この状態で一番安い業者を選ぶと、上に書いた「安く見えて高い」パターンにはまります。
見積もりを取る前に、自分の物件で決めておくべき5つ
見積もりの精度は、依頼側の情報整理で決まります。業者に丸投げで「いくらですか？」と聞くと、業者側もリスクを上乗せした金額を出してくるので、結果的に高くなる。
私が新規で業者に見積もり依頼するときに、必ず先に決めてから送る情報を5つ挙げます。
- 物件の広さ（㎡）と間取り、階数、エレベーターの有無
- ベッド数と最大宿泊人数、リネンセットの数
- ゴミ置き場の場所（マンション共用か、戸別回収か、事業系業者手配か）
- チェックアウトからチェックインまでのインターバル（清掃可能時間）
- 写真報告・LINE連絡・鍵の受け渡し方法の希望
この5つを事前に決めておくと、業者側は「作業時間の予測」ができるので、時間制でも面積制でも見積もり精度が上がる。特にインターバルは重要で、11時アウト・15時インで4時間しかない物件だと、業者は2名体制の想定で見積もりを組みます。
チェックアウト清掃の実務チェック項目については別の記事で詳しく書きますが、少なくとも「清掃時間に何時間確保できるか」は業者に伝える情報の中で最重要だと感じてます。
見つける君で比較する前に確認しておきたい判断軸
ここまで書いてきたのは、料金の「読み方」の話。最後に、複数業者を並べたときに何で選ぶかの軸を整理しておきます。
私が3物件を回してきて、料金の次に大事だと痛感してるのは「繁忙期の枠確保のしやすさ」です。GWや年末年始に枠が取れなくて自分で清掃する羽目になると、本業を休むか、有給を使うか、家族を巻き込むかになる。金曜の夜に「明日の朝、部屋に入ってください」と業者に断られたときの絶望感は、正直金額差より大きい。
もう一つ、意外と効くのが「連絡手段」。LINE対応してくれる業者と、電話・メールしか受けない業者では、平日日中に本業がある兼業オーナーにとっては使い勝手が別物です。私は業者選定の一次スクリーニングでLINE対応かどうかを聞くようにしてます。
ここは判断が分かれる論点で、「価格差が月2万円あってもLINE対応を優先するか」は、オーナーの生活スタイル次第。副業として夜だけ動ける人ならメール派の業者で問題ないし、私みたいに移動中スマホで完結させたい人はLINE必須。自分の運用スタイルと照らして決めるところです。
3物件くらいまでなら、電話とメールで一社ずつ問い合わせても回せます。ただ物件数が増えたり、他エリアに広げたりするタイミングでは、条件入力で複数業者にまとめて依頼できる仕組みに切り替えたほうが、時間コストが割に合います。
よくある質問
Q1. 1LDKの民泊清掃、東京で一番安い相場はいくらですか
1LDKの東京の実勢価格の下限は6,000円台。ただしこの価格帯はほぼ「基本清掃のみ」で、リネン交換・ゴミ回収・アメニティ補充は含まれません。実運用で必要な機能を全部込みにすると8,500〜10,000円が現実的な最低ラインだと感じてます。表示だけで判断せず、含まれるサービスの範囲を必ず聞いてください。
Q2. 2LDKで1名業者と2名業者、どちらを選ぶべきですか
チェックアウトからチェックインまでのインターバルが4時間以内なら2名体制、6時間以上あれば1名でも回せます。ただし1名業者は繁忙期に枠が取れなくなりやすいので、稼働率が高い物件は最初から2名体制の業者と契約しておくほうが安定します。金額差は月4回稼働で1万円前後です。
Q3. 戸建て・一棟貸しの清掃業者が見つからないときは
戸建て対応可能な業者は数が限られるので、単独で探すより複数業者にまとめて条件提示できる仕組みを使うのが早いです。また、頻度契約を前提に「月◯回以上依頼するので優先枠を確保してほしい」と交渉すると、通常は断られるエリアでも受けてくれるケースがあります。
Q4. 民泊のゴミ処理は業者に頼むべきですか、自分で運ぶべきですか
民泊から出るゴミは事業系廃棄物扱いになる可能性があり、家庭ごみとして出せない自治体があります。清掃業者がゴミ回収に対応している場合は依頼するのが確実。対応していない場合は、地元の一般廃棄物業者と契約するか、自治体の民泊窓口に処理方法を確認してください。詳細は自治体によって異なるので必ず一次情報を確認してください。
Q5. 繁忙期の枠を確実に確保する方法はありますか
GW・お盆・年末年始の枠は、2〜3ヶ月前には抑えるのが基本。特にGW枠は3月上旬で締め切る業者もあります。年間契約や月間最低回数契約を結ぶと繁忙期の優先枠を確保してくれる業者もあるので、稼働が安定してきたオーナーはこの選択肢を検討する価値があります。私は結局2社体制にして、メインが取れなかった日はサブに回す運用に落ち着きました。
Q6. 見積もりが業者ごとに数千円違うのは、何が違うのですか
大きく5つ。リネン交換の含有、ゴミ回収の含有、消耗品補充の含有、写真報告の有無、そして繁忙期割増の設定。この5項目を全部揃えて条件提示すれば、業者間の価格差は1LDKで±1,500円程度に収まるはずです。それ以上開くなら、業者側が独自に持っているノウハウ（洗剤・清掃時間・チェックリストの精度）の差だと考えて、その部分に価値を感じるかで判断することになります。
