金曜の朝10時、新宿の物件でチェックアウトの通知が鳴った瞬間から、私の頭の中ではストップウォッチが回り始めます。次のゲストは15時イン。清掃業者に渡せる正味の時間は、鍵の受け渡しや移動を差し引くと3時間ちょっと。この枠に何をどれだけ詰め込めるかが、レビューの星と再依頼の可否を決めます。
民泊清掃の「1件あたり作業時間」は、ネットで調べると1時間から3時間までバラつきがあって、正直どれを信じていいか分かりづらい。私も最初はそうでした。3物件を回して3年目、見積書と実際の稼働ログを突き合わせてやっと、部屋タイプごとに「ここで収まらないと危ない」というラインが見えてきた気がします。
この記事では、新宿ワンルーム25㎡・浅草1LDK45㎡・大田区ワンルーム28㎡の3物件で私が観測してきた実測レンジと、業者側の作業内訳、繁忙期にどこが伸びるかまで、兼業オーナーの現場目線で整理します。相場の数字はゼヒトモや複数業者の公開データも突き合わせています。
この記事の要点
- 民泊清掃1件あたりの作業時間は、20㎡前後のワンルームで1名60〜90分、1LDK（40〜50㎡）で1名90〜120分または2名60〜75分、2LDK以上や布団物件で2名120〜150分が編集部調べの一般的な目安（物件・繁忙期・汚損度で変動）。
- チェックアウト11時・チェックイン15時の場合、清掃に使える正味時間は移動と受け渡しを差し引くと約3〜3時間半。この枠から逆算して人員と工程を組む必要がある。
- 時間が最も伸びるのは水回り3点（キッチン・浴室・トイレ）で、1名作業だと全工程の30〜40%を占める。
- 家主不在型の民泊は住宅宿泊事業法により清掃を含む衛生確保措置が義務。時間短縮のために工程を省くと法令違反リスクがあるため、時間より工程完了を優先する。
- 2LDK以上や連泊明け・繁忙期は、1名ではなく2名編成にすることで4時間枠に確実に収まる。
一社ずつ電話して稼働時間を聞いて回るのが大変なら、条件を入れるだけで清掃業者を比較できる見つける君を試すのが早いです。広さや稼働頻度に合う編成を提案してくれます。
部屋タイプ別・1件あたり作業時間の実測レンジ
結論から言うと、東京の民泊清掃の作業時間は、ワンルーム20㎡前後で1名60〜90分、1LDK（40〜50㎡）で1名90〜120分、2LDK・戸建てで2名編成120〜150分が一般的な目安です。これは複数の清掃業者の公開単価と、私の3物件の稼働記録を突き合わせた実測レンジです。
ゼヒトモの民泊清掃相場ページでも、部屋の広さと汚れ具合で時間が変わるとされていて、特別な汚れや繁忙期は伸びる傾向という説明がされています。おそうじ革命の事例では、1LDKの空室中定期メンテで1名90分、55㎡のリゾートマンション型1LDKだと2名90分といった実例が公開されています。私の浅草の1LDK45㎡でも、平常時は2名で60分、繁忙期は同じ2名で90分に伸びるのが実態です。
大事なのは、時間そのものより「4時間枠に確実に収まる編成か」という視点。チェックアウト11時からチェックイン15時までの4時間が業界のデファクトで、この枠内に清掃・備品補充・写真報告・突発対応まで全部詰め込まないと、レイトチェックアウトやアーリーチェックインの相談が来た瞬間に破綻します。
広さ・編成別の作業時間目安表
| 部屋タイプ | 広さ目安 | 推奨編成 | 平常時 | 繁忙期・連泊明け |
|---|---|---|---|---|
| ワンルーム・1K | 18〜30㎡ | 1名 | 60〜90分 | 90〜120分 |
| 1DK・1LDK | 30〜50㎡ | 1名 or 2名 | 90〜120分（1名）／60〜75分（2名） | 120〜150分（1名）／90分（2名） |
| 2LDK | 50〜70㎡ | 2名推奨 | 90〜120分 | 120〜150分 |
| 3LDK・戸建て | 70㎡〜 | 2〜3名 | 120〜150分 | 150〜210分 |
この表は目安。同じ25㎡ワンルームでも、宿泊人数が1人と3人では布団・タオル・食器の量が全然違うので、時間は普通に30分単位で動きます。定員申告を絞っていない物件は、清掃時間の見積もりが甘くなりがちなので注意。
ワンルーム（20〜30㎡）の作業時間内訳
結論、東京のワンルーム民泊は1名60〜90分に収まるのが標準。新宿の私の物件（25㎡・2名定員）は、業者にお願いすると平常時ちょうど70分前後で終わります。繁忙期でも90分は超えない。
内訳は大まかにこんな感じです。ゴミ回収と換気で5〜10分、水回り3点（キッチン・浴室・トイレ）で30〜40分、ベッドメイクとリネン交換で15分、床の掃除機と拭き上げで10分、消耗品補充と写真報告で5〜10分。合計するとおおよそ65〜85分に着地します。
時間を食うのは断トツで浴室。カビや石鹸カスが残っていると、ここだけで20分消える日があります。私は月1回、業者に頼んで浴室のディープクリーニング（追加2,000円前後）を差し込むようにしていて、これを入れてから通常回の浴室時間が10分短くなりました。長期で見ると1回あたりの費用も安定します。
ワンルームの落とし穴は「小さいから早いはず」という思い込み。25㎡の部屋でも、ベッド下の埃・冷蔵庫の中の残置物・玄関の砂を見落とすと、その1件で星が4に落ちます。時間を短縮するのではなく、工程の完了度を優先するのが正解だと今は思ってます。
ちなみに、ワンルームの1回あたり料金の実勢は3,500〜7,000円あたり。ワンルーム民泊清掃の広さ別料金レンジでリネン込みの実額を比較しているので、時間と料金をセットで見ておくと発注時に判断がしやすいです。
1LDK・1DK（40〜50㎡）の作業時間内訳
結論、1LDKは1名で90〜120分、2名編成なら60〜75分が目安。浅草の1LDK45㎡（定員4名）は、2名で来てもらうと平常時60分、GWや年末のフル稼働期でも90分に収まっています。
スタートアップアカデミーの公開データでも、1LDK・2〜3名定員なら1名90〜120分が目安とされていて、ゴミ回収と換気で10分、水回り3点で40分、キッチンとリビングで20分、リネン交換で20分、消耗品と写真で20分という配分が紹介されています。私の実測とほぼ一致します。
1LDKの伸びしろは、リビングとベッドルームが分かれている分だけ動線が長くなること。掃除機と拭き上げをリビング側とベッドルーム側で2回やる必要があって、この往復だけで10分違う。だから1名だと120分ギリギリ、2名で分担すると60分に圧縮できる、という差が生まれます。
浅草で失敗したのは、初年度に「1LDKでも1名で足りるだろう」とケチった月。金曜のチェックアウトが11時半にズレた回で、次のゲストが14時到着リクエスト。実質2時間半で1名清掃、リネンが間に合わず私が自転車で乾いたシーツを届けに走ったことがあります。あれ以来、45㎡は繁忙期だけでも2名固定に切り替えました。
1名派遣と2名派遣の使い分け
1名か2名か。判断軸は3つ。1つ目、部屋の広さが40㎡を超えるか。2つ目、次のチェックインまでの正味時間が3時間を切るか。3つ目、連泊明けかどうか。3泊以上の連泊明けは、通常回の1.3〜1.5倍時間がかかる感覚です。
2名編成は料金も1.5〜1.8倍になるので、常用するとコストが跳ねます。私は「繁忙期＋連泊明けの日だけ2名」というルールにしていて、これで年間の清掃費が読めるようになりました。定額制と都度払いの比較記事で稼働率別の総額シミュレーションもまとめてあるので、編成の切り替えラインを決めるときに参考になります。
2LDK以上・戸建ての作業時間
結論、2LDK以上は2名編成で120〜150分、3LDK・戸建ては2〜3名で150〜210分が目安。この規模になると「1名でやる」という選択肢はほぼ消えます。
おそうじ革命の公開事例でも、メゾネット型の2LDK70㎡クラスは2名編成が標準です。理由は単純で、ベッドが3〜4台、水回りが2箇所（浴室が独立、洗面所別）、リビングとダイニングが分かれている、というだけで作業量がワンルームの3倍になるから。1名だと物理的に3時間半を超えて、4時間枠に収まらなくなります。
私は2LDKの運営経験はないので、これは業者に見積もりを取った際のヒアリングと、同じマッチングサービスに登録している他オーナーとの情報交換をベースに書いています。60㎡超は「布団物件かどうか」で時間がさらに変わる、という話は複数の業者から聞きました。布団の敷き直しは、ベッドメイクの1.5倍時間がかかるそうです。
広い物件を回すオーナーは、時間だけでなく1LDK・2LDK・戸建て別の実勢価格もあわせて見ておくと、業者選定のときに「この時間でこの料金は妥当か」の判断がぶれません。
作業時間を左右する5つの変数
結論、時間が伸びる要因は5つに集約されます。私が3年で観察してきた順序で書きます。
1つ目、宿泊人数。定員2名の部屋に4名で泊まると、タオル・シーツ・食器の枚数が倍になって、洗濯物のパッキングだけで10分伸びます。2つ目、連泊日数。3泊以上は水回りの汚れが濃くなって、浴室で5〜10分、キッチンで5分追加。3つ目、季節。夏場は生ゴミ・冷蔵庫のニオイ対策で換気時間が伸び、冬場は結露と加湿器の水垢で+10分。
4つ目、リネンの扱い方式。自前洗濯だと業者は洗濯機を回している間ほかの工程を進められるけど、乾燥まで終わらせる必要があると+30分。レンタルリネンなら回収と設置で+5分。5つ目、写真報告の粒度。10箇所撮影と30箇所撮影では10分違います。
この5変数を意識せずに「1件◯分」と契約すると、繁忙期に必ず揉めます。私は業者との契約時に「基本作業◯分＋変動要因が発生した場合は都度連絡・見積もり」という形にしていて、これで想定外の追加料金トラブルはほぼゼロになりました。追加料金の許容範囲と交渉の目安もあわせて読むと、変数ごとの相場感が掴めます。
連泊明け・繁忙期の伸び方の実測
参考までに私の新宿ワンルームの実測。通常1泊明け70分、3泊明け85分、5泊明け95分。GW期間は同じ1泊明けでも80分に伸びます。理由は業者側も次現場が詰まっていて、写真報告や連絡のレスポンスに時間を割く余裕がなくなるから。人が疲れると純粋に手が遅くなる、というのが現場のリアル。
4時間枠に収める工程設計のコツ
結論、チェックアウト11時・チェックイン15時の4時間枠に確実に収めるには「並列化」と「トリガー式の連絡」の2つが必要。時間そのものを削るのではなく、待ち時間を減らす方向に工夫します。
並列化の一番効くところは洗濯。1名作業でも、入室直後に洗濯機を回してから他の工程に入ると、乾燥までを他工程と並行できて実質時間が20分縮まります。私はマニュアルの1ページ目に「入室→換気→ゴミ回収→洗濯機ON→水回りへ」の順序を固定させています。
トリガー式の連絡は、業者から3段階の報告をもらう仕組み。入室時、水回り完了時、退室時。これで異常があれば途中で気付けて、次のゲストが着く前に私が動ける。金曜の会社帰りに新宿に寄れる時間から逆算すると、この3段階のうち「水回り完了時の写真」が来た時点で異常有無を判断できるのは大きい。
ちなみに、この工程設計は業者を変えても崩れないようにマニュアル化しておくのがおすすめ。急に業者が変わっても品質と時間が揃うようにしておくと、繁忙期に本当に助かります。手順の作り方は引き継ぎマニュアルの作り方でまとめています。
時間の見積もりで一番大切なのは、正直に言うと、業者を信頼できる関係にすること。時間が伸びた回に、なぜ伸びたのかを共有してくれる業者は次から精度が上がります。逆に「◯分で終わりました」しか報告してこない業者は、実際に何が起きたかブラックボックスで、繁忙期にトラブルが噴出します。ここは発注側が仕組みで防ぐしかないと思ってます。
複数業者から相見積もりを取って、時間と料金の両方で比較したい場合は、条件を入力するだけで清掃業者を横並びで探せるサービスを使うと早いです。
法令面から見る「時間を削ってはいけない工程」
結論、住宅宿泊事業法（民泊新法）は家主不在型に対して衛生確保措置を義務付けています。時間短縮のために清掃工程を省くと法令違反リスクがあるので、時間より工程完了を優先するのが原則です。
国土交通省の民泊制度ポータルサイトでも、家主不在型は衛生確保措置を含む管理業務を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられている、と明記されています。清掃・リネン交換・換気は、この衛生確保措置の中核にあたる工程です。
具体的にどの工程を省いてはいけないか。私が意識しているのは、シーツ・枕カバー・タオルの毎回交換、水回り3点の清掃と乾燥、換気、ゴミの完全撤去の4つ。時間が押しても、この4つは削らない。詳細な衛生基準は自治体ごとに条例で上乗せがあることもあるので、自分の物件の所在地の保健所や民泊窓口に一次情報を確認する必要があります。
時間を短縮したいなら、削るのは工程ではなく、動線や道具や人数のほう。プロの清掃業者に頼む本質的な理由は、この「削っていい部分と削ってはいけない部分」を正しく分別できるところにある気がします。
時間の実測ログを業者に共有するメリット
結論、業者から入退室時刻の実測ログをもらって蓄積しておくと、料金交渉と品質改善の両方に効きます。私は3物件それぞれでスプレッドシートに全清掃回の入退室時刻を記録していて、これが業者との会話の土台になっています。
たとえば新宿で「先月は平均72分だったのが今月は平均85分に伸びている」と数字で見せると、業者側も原因を一緒に考えてくれます。逆に「安いお願いだけど早く終わってる回もある」と分かれば、料金の据え置き交渉もしやすい。
スマートロックの入退室ログを使うのが一番楽です。私はSESAMEを使っていて、履歴を月次でエクスポートしています。スマートロックがない物件はキーボックスの開閉ログが取れないので、業者に写真報告時にタイムスタンプを残してもらう方式にしています。
時間ログは3ヶ月溜まると傾向が見え、6ヶ月で予測できるようになります。繁忙期の枠取りや料金改定の話し合いの前に、必ずこのログを整理してから臨むようにしています。
「時間」ではなく「工程完了」で契約する考え方
結論、清掃契約は「◯分作業」ではなく「◯工程完了＋写真報告」で結ぶほうが、オーナーにとっても業者にとっても健全だと思ってます。時間ベースの契約は必ずどこかで揉めるので。
時間契約の何が問題か。業者が「時間内に終わらせる」ことを優先すると、見えないところ（ベッド下、シャワーヘッド、冷蔵庫の中）が省かれます。結果、レビューで星が4になって、その挽回に何ヶ月もかかる。私も浅草で1回、時間契約で似た失敗をしました。
工程契約なら、業者は「終わらせるべき工程を終わらせる」ことを優先できて、時間は結果として決まる。私の契約書には「別紙チェックリストの全項目を完了し、指定10箇所の写真を報告した時点で作業完了とみなす」と書いてあります。時間は目安として管理する数字であって、契約の対価ではない、という整理です。
ここは業者選びの段階から確認しておくポイント。時間ベースの見積もりしか出してこない業者は、工程が曖昧な可能性があります。見積書で必ず確認すべき7項目で、時間・工程・写真報告の3点セットの見方をまとめています。
3物件を回してわかった「時間の読み違え」ワースト3
結論、自分がやらかした読み違えは3つ。同じ失敗を他のオーナーがしないように書いておきます。
1つ目、レイトチェックアウトを軽く見た。11時→12時のレイトを承諾した結果、清掃業者に渡せる時間が3時間から2時間になり、業者が間に合わず。以降、レイトの承諾は業者確認後に返信するルールに。
2つ目、繁忙期に人数を増やさなかった。GWに1LDKを1名編成のまま回し、清掃品質が落ちて連続で星4評価。それまで4.9だったスコアが4.7まで下がるのに1週間、戻すのに3ヶ月かかりました。
3つ目、写真報告の時間をゼロで見積もっていた。「作業60分＋写真10分」なのに、業者見積もりの「60分」だけを信じて次のゲスト到着時間を組んだら、写真報告が届く前に次のゲストが到着してヒヤッとしました。写真報告分の10〜15分は必ずバッファに入れるようになりました。
この3つに共通するのは、業者に「時間内で無理に収めてもらう」発想。時間は目安、工程完了が本質、というスタンスに切り替えてから、レビューも枠取りも安定しました。
もう一つ、まだ自分の中で結論が出ていない論点があります。それは「清掃業者に対して、時間短縮のインセンティブを設けるべきか、それとも一切設けないべきか」という問題。短縮すると品質が落ちるのは事実だけど、業者側の生産性を評価する仕組みがないと、料金交渉のときに硬直的になる。ここはオーナーごとに考え方が分かれるところで、私もまだ答えを持っていません。
清掃業者を新しく探すなら、時間と工程の両方で比較できるサービスを使うのが手戻りが少ないです。
よくある質問
Q1. 民泊清掃の1件あたり作業時間の全国平均は？
編集部調べ・複数業者の公開データからは、1時間〜3時間の範囲に分布します。ワンルーム20㎡なら1名60〜90分、1LDK40〜50㎡は1名90〜120分または2名60〜75分、2LDK以上は2名で120〜150分が一般的な目安です。地域・繁忙期・汚損度で変動するので、契約前に自分の物件の実測値を業者と共有するのが確実です。
Q2. 清掃時間が短い業者は品質も低い？
必ずしもそうではありません。2名編成で並列化できていたり、道具の質が高かったり、動線が最適化されている業者は同じ工程を短時間で終わらせます。ただ、写真報告なしで「早かった」しか分からない場合は要注意。工程チェックリストと写真報告をセットで提出してもらう契約にしておけば、時間と品質を両方管理できます。
Q3. チェックアウト11時・チェックイン15時の4時間枠は絶対か？
業界のデファクトですが法令で決まっているわけではありません。物件ごとにイン・アウト時間を独自設定できます。ただし4時間より短くすると清掃業者の対応枠が減って、依頼できる業者の数が絞られる傾向。5時間確保できると業者側の余裕が大きく、料金交渉もしやすくなる感覚です。
Q4. 連泊明けは何倍の時間がかかる？
私の3物件の実測では、3泊明けで通常時の1.2倍、5泊明けで1.3〜1.4倍、7泊以上の長期滞在明けだと1.5倍以上に伸びました。水回りの汚れの濃さと、冷蔵庫・キッチンの生活痕の量が主な要因。長期滞在を受ける物件は、連泊明け専用の追加料金を契約時に定義しておくと揉めません。
Q5. 時間を減らすために自分でやれる下準備はある？
あります。消耗品の在庫を物件内に潤沢に置いておく（補充作業が減る）、家具の配置図を貼っておく（迷いがなくなる）、ゴミ出しルールを部屋のわかりやすい場所に表示する（分別作業が減る）、この3つで平均5〜10分は短縮できます。オーナー側の準備で業者の生産性を上げる発想は、料金の据え置き交渉にも効きます。
Q6. 家主不在型で清掃時間を自分で短く指定していいか？
時間の指定自体は可能ですが、住宅宿泊事業法では家主不在型の場合、清掃を含む衛生確保措置を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。時間短縮を優先して衛生確保工程を省くと法令違反リスクがあります。時間ではなく工程で管理し、詳細は自治体の民泊窓口や保健所の一次情報で確認するのが安全です。
