去年の12月28日、夜11時。浅草の1LDKでチェックアウト翌日の清掃予約を取ろうとして、いつも頼んでる業者に「その日はもう枠が埋まってて」と断られた。三が日は1泊いくらで貸すか、より、清掃の枠が取れるかの方が先に詰まる。それが繁忙期の民泊運営の実態だと、私は3件目を持ってから初めて理解した。
東京都心で民泊を3件（新宿区ワンルーム25㎡・台東区1LDK45㎡・大田区ワンルーム28㎡）運営してます。本業もあるので平日日中は動けない兼業オーナー。この記事では、年末年始・GW・お盆に清掃料金がどれくらい上がるのか、直近の見積書と失敗談ベースで整理します。
結論を先に言うと、繁忙期の清掃は「料金が1.2〜2倍」より「そもそも枠が取れない」ほうが痛い。ここを理解しておかないと、値上げ交渉に応じるかどうかの判断も間違えます。
この記事の要点
- 民泊清掃の繁忙期割増は、業者・地域を問わず一般的に基本料金の1.2〜2倍程度が目安（編集部が2025年時点で複数の清掃代行事業者の公開情報を確認した範囲）。断定はできないため契約前に個別確認が必要。
- 特に上がりやすいのは12月29日〜1月3日と、GW直前の4月末〜5月5日、お盆の8月11日〜16日。私の見積書では年末年始が最も強く、次にGW、お盆はやや控えめの順に影響が出た。
- 繁忙期は「料金が高い」より「枠が先に埋まる」問題が本質。都心部の人気エリアでは12月に入ると年末の清掃枠は取れないことが多い。
- 定額制契約でも、年末年始は別建て請求になる契約が普通。契約書の「繁忙期料金」条項を必ず確認する。
- 対策は3つ。①繁忙期は2〜3ヶ月前に枠を押さえる、②複数業者と関係を持つ、③繁忙期は宿泊価格側で吸収する。
清掃業者を1社に絞っていると、繁忙期の割増を丸のみするしかなくなります。条件を入れるだけで複数の民泊清掃業者を比較できる見つける君を使うと、繁忙期の枠取りが一気に楽になるので、年末や5月連休に困ったことがある人は先に登録だけ済ませておくといいです。
そもそも民泊清掃の繁忙期はいつなのか
繁忙期は「宿泊需要のピーク=清掃発注のピーク」なので、業者側の稼働も限界に近づく期間を指します。私の3物件の予約データと、清掃業者からの実際の割増告知メールを突き合わせると、東京都心では次の3期間が確実に繁忙期です。
12月29日から1月3日。ここは1年で一番荷重がかかる。年越しを東京で過ごす訪日客と、地方からの帰省・観光需要が重なる。清掃業者側もスタッフの正月休みと重なるので、供給が最も細ります。私が使ってる業者は毎年11月中旬に「12月26日以降の枠は先着で埋めます」というアナウンスが来ます。
4月末から5月5日のGW。国内旅行が集中する時期。特に2024年、2025年はカレンダー配列で連休が長く、清掃の連日発注が続く。連泊が減って回転が上がるので、清掃1回あたりの単価より、回数の消化ペースが問題になります。
8月11日から16日のお盆。年末年始やGWよりは影響が弱いものの、都内から地方への帰省客が抜ける分、逆に訪日客中心の物件は稼働が伸びる期間です。私の新宿の物件は8月中旬の稼働率が例年80%を超えます。
観光庁のデータでも年末〜年始と夏場は稼働が高い
観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2024年12月の客室稼働率は全体で59.9%、2025年1月は54.8%と、この期間は月次ベースで高水準。日次で見ればさらにピークが立ちます。7月・8月も国内観光の山です。
民泊は住宅宿泊事業法の年間180日規制があるので、稼働できる日を繁忙期に寄せるオーナーが多い。つまり業者側から見ると、繁忙期は民泊オーナー全員から同時に発注が来る構造になっている。ここを頭に入れておくと、割増を「業者がぼったくってる」ではなく「需給の話」として冷静に見られます。
東京都心と地方で繁忙期の重みが違う
私の物件で言うと、大田区（羽田寄り）は年末年始とGWが強く、お盆はやや弱い。台東区・浅草は年末年始が突出。新宿はどの繁忙期も平均的に強い、という感じ。エリアの客層で繁忙期の重みが変わるので、自分の物件がどの繁忙期に一番効くかは、過去1年の稼働カレンダーを見て把握するのが早いです。
繁忙期の清掃料金はどれくらい上がる？1.2〜2倍が目安
繁忙期の割増率は業者と時期で違いますが、編集部が2025年時点で複数の清掃代行事業者の公開情報を確認した範囲では、基本料金の1.2〜2倍が一般的なレンジです。私の3物件の実績値も概ねこの範囲に収まっています。
大きく分けると、①年末年始（12/29〜1/3）は1.5〜2倍、②GW（4/29〜5/5）は1.3〜1.5倍、③お盆（8/11〜16）は1.2〜1.5倍という肌感。ただし業者ごとにかなり差があるので、これは「あなたの契約先の数字」ではありません。
通常期にワンルームの清掃を4,500円で頼めていたなら、年末年始は6,750〜9,000円、GWは5,850〜6,750円、お盆は5,400〜6,750円になる計算です。1件だとそこまで痛くないけれど、3件×5回転で計算すると月10万円単位で差が出るので、無視できない。
| 時期 | 割増の目安（編集部調べ） | ワンルーム通常4,500円の場合 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 年末年始（12/29〜1/3） | 1.5〜2倍 | 6,750〜9,000円 | 1年で最強。スタッフ休暇と重なる |
| GW（4/29〜5/5） | 1.3〜1.5倍 | 5,850〜6,750円 | 連泊減で回転数が上がる |
| お盆（8/11〜16） | 1.2〜1.5倍 | 5,400〜6,750円 | 地方比較で都心の民泊は残る |
| 3連休（春秋の週末絡み） | 1.0〜1.2倍 | 4,500〜5,400円 | 業者により割増しない場合も |
上の表は「私が見た範囲での目安」です。1.5倍なのか2倍なのかは業者の裁量部分が大きく、事前に契約書か料金表で確認するしかない。繁忙期割増の書き方が曖昧な業者だと、当日になって「今回は繁忙期料金です」と言われて揉めます。
なぜ年末年始が最も高いのか
業者側の事情を聞いてみると、理由は3つ。第一に、清掃スタッフに正月手当を払う必要がある。第二に、公共交通機関の本数が減って移動効率が落ちる。第三に、リネン業者・ゴミ収集の稼働も落ちるので、周辺コストが全部上振れする。
だから年末年始の割増は「便乗値上げ」ではなく「原価が上がっている」に近い。この理屈を理解しておくと、値切り交渉するときも「どこまで下げる余地があるか」を業者と冷静に話せます。
繁忙期の見積もりで確認するべき項目
繁忙期は普段見えなかった追加費用も一緒に上振れするので、見積書は普段より念入りに読む。清掃の見積書で普段から確認すべき7項目については、以前まとめた民泊清掃業者の見積もりで必ず確認すべき7項目を先に読んでおくと、繁忙期特有の割増と普通の追加費用が区別できます。
繁忙期に特有で確認するのは、①割増率と適用期間の明記、②直前予約（例：前日発注）の割増、③キャンセル規定（繁忙期は当日キャンセルで100%取る業者が多い）、④リネンの繁忙期別価格、⑤ゴミ回収の追加料金。この5点だけでも見積書に落としてもらうと、当日のトラブルはほぼ消えます。
東京の都心・下町・空港近辺でどれくらい違うか
同じ繁忙期でもエリアで割増率が変わります。私の3物件で見ると、新宿区（都心・観光地至近）が一番割増率が高く、大田区（空港アクセス系）が中間、台東区・浅草は繁忙期のうち年末年始だけ突出、という分布。
新宿の25㎡ワンルームは、2024年の年末年始で通常4,500円が7,500円になった（約1.67倍）。同じ業者に大田区のワンルームを頼むと5,500円で済んだ。エリアで1業者の中でも変動する。新宿は交通便利で稼働が高い分、清掃業者側の枠取り競争も激しくなるからだと聞きました。
新宿・渋谷エリアの通常時の相場や繁忙期の枠確保の実践は、新宿・渋谷で頼むときの料金と枠取りの実務にまとめてあります。都心の物件を持っているなら合わせて読むと、繁忙期の準備が具体化しやすいはず。
観光地至近の物件は割増率も稼働率も高い
浅草の1LDKは、年末年始に清掃業者から「1.8倍でお願いします」と告知があった。GWは1.3倍、お盆は1.2倍。訪日客中心の物件なので、日本のカレンダーより海外の休暇シーズンで動きます。旧正月（1月下旬〜2月中旬）も割増対象になることがあります。
エリアの相場全体像を先に押さえておく
繁忙期の割増を判断するには、まず通常期の相場を知らないと話にならない。広さ・頻度・エリア別の目安は民泊清掃の相場・料金を徹底解説にまとめてあるので、そちらを土台にして、繁忙期は「そこから何倍か」で見積もってください。
繁忙期の割増率は業者ごとにばらつきが大きく、1社だけ見ていると「これが普通」と思い込みがち。複数業者に一括で条件を投げて比較できると、割増率の相場観がすぐ掴めます。見つける君は繁忙期の枠取りにも使いやすいので、11月に入る前に登録しておくのがおすすめです。
定額制契約でも繁忙期は別建てになる
月額固定の定額プランなら繁忙期も追加なし、と思ってる人が多いけどこれは誤解です。私が見てきた契約書の限りだと、ほぼすべての定額プランで「繁忙期は別建て」の条項が入っている。
代表的なパターンは3つ。①月〇回まで込み、繁忙期の追加分は都度払いで割増。②基本料金は変わらず、繁忙期のみ「繁忙期加算費用」を別途請求。③繁忙期は定額枠から一時的に外れて、都度払い扱いに戻る。契約書の「特別料金」「季節割増」の項を見ないと分からない。
定額と都度払いで年間コストがどう変わるかは、稼働率で分岐点が動きます。詳しくは定額制と都度払いを稼働率別で比較した記事を参照してほしいですが、繁忙期割増込みで計算し直すと、意外と都度払いの方が総額安いケースもあります。
私が定額から都度払いに戻した理由
2023年、大田区の物件で定額制の契約に切り替えました。月8回込みで28,000円。安いと思って飛びついたけど、年末年始とGWに「今回は繁忙期加算で1回3,000円追加」の請求が来て、結局年間で12万円くらい上振れした。都度払いに戻したら、同じ稼働で年間トータルはむしろ2万円安くなった。
定額が悪いんじゃなくて、繁忙期加算の条項を読まずに契約した私が悪い。ここで書きたいのは、定額プランを勧められたら必ず「繁忙期はいくら追加になるか」を数字で書いてもらうこと。口頭説明だけで済ませない。
繁忙期に上がるのは基本料金だけじゃない
見積書を見比べて気づいたのは、繁忙期は基本料金の割増以外にも、いろんな小さな費用が積み上がる。ここを見落とすと、請求書を見て初めて「え、こんなに？」となります。
上がりやすいのは、①直前予約料金（前日発注や当日発注の割増）、②リネン単価（繁忙期は洗濯業者側の稼働逼迫でリネン単価も上がる）、③ゴミ回収の代行費用（年末年始は自治体のゴミ収集が休止するので、業者に持ち帰ってもらう必要がある）、④駐車場代（周辺コインパーキングの繁忙期料金）。
特に年末年始のゴミ回収は要注意。私の新宿の物件は、東京23区の粗大ゴミ・資源ゴミの収集が12月29日から1月3日まで停止した年があり、この期間に発生したゴミは業者に持ち帰ってもらうしかなかった。1回2,000円くらい追加で取られました。オプション料金の全体像は、民泊清掃のオプション料金一覧に整理してあります。
繁忙期の請求書で見落としがちな項目
- 繁忙期割増（基本料金の1.2〜2倍加算）
- 直前予約割増（前日・当日発注は+1,000〜3,000円が多い）
- リネン繁忙期単価（1セット+100〜300円）
- ゴミ持ち帰り費用（自治体休止期間）
- 深夜・早朝作業割増（インバウンド増で早朝チェックインが増える）
- 追加スタッフ費用（連泊減で回転が上がる時期に発生することも）
繁忙期こそ請求書の内訳を必ず出してもらう
繁忙期は請求書の項目が普段より多くなるので、「合計だけ」の請求書は受け取らない。内訳が細かく書いてある業者は信頼できるし、揉めたときの証拠にもなる。私は繁忙期の請求書だけ、必ずPDFでもらってDropboxに保管してます。
繁忙期の清掃コストを抑える現実的な3つの対策
割増を完全に消すのは不可能だけど、荷重を減らす方法はあります。私が3年やってきて効果があったのは3つ。
①繁忙期は2〜3ヶ月前に枠を確保する
年末年始の清掃枠は、11月中旬までに確定させる。GWは3月中旬、お盆は6月中旬。この時期を過ぎると、割増率が上がるだけでなく、そもそも枠が取れなくなる。私は毎年10月末に「年末年始の清掃予定」というGoogleカレンダーの通知を仕込んでます。
枠を先に押さえておくと、割増率も交渉しやすい。「12月から慌てて頼む客」より「11月にきちんと予約してくれた客」のほうが業者は大事にしてくれます。これは1年やってみて実感した。
②複数業者と関係を持っておく
メイン1社＋サブ1〜2社の体制。繁忙期にメインの枠が埋まったら、即サブに振れる状態を作っておく。ただし「繁忙期だけ使うサブ」は業者から冷たくされるので、通常期にも月1〜2回は発注して関係を維持する。この維持コストは、繁忙期の割増や機会損失を考えれば十分ペイします。
業者を複数持つと、切り替えや発注の管理が煩雑になるのは確か。切り替えのタイミングや品質低下のサインについては、清掃業者を切り替えるタイミングと品質低下のサインにまとめてあります。
③繁忙期の宿泊価格側で吸収する
清掃側で下げるより、宿泊価格側で上げる方が現実的。年末年始は普段の1.5〜2倍の宿泊料金を設定できるので、清掃の割増分は宿泊価格に転嫁できる。ダイナミックプライシングツール（PriceLabsなど）を使うと、繁忙期の推奨価格が自動で出ます。
大晦日から1月3日、うちの新宿ワンルームは1泊18,000円（通常8,000円）で出しても普通に埋まる。清掃1回分の割増（+3,000円）は宿泊料金の1割にも満たない。ここを冷静に計算すると、割増自体はそこまで痛くない。
繁忙期の割増を年間コストで見るとどれくらい？
感覚論だけで話しても仕方ないので、私の3物件の実額で試算します。3物件・年間稼働率70%・清掃回数180回程度で回した場合、繁忙期割増だけで年間いくら上振れするか。
通常期の清掃単価が平均5,000円、繁忙期割増分（年末年始12日+GW7日+お盆6日=25日程度で、回転数にして20回前後）で1回あたり平均2,000円上乗せ。つまり2,000円×20回=年間4万円が繁忙期割増の実額。3物件合計で12万円。
私の年間清掃コスト全体の実額（清掃・リネン・消耗品・アメニティ全部込み）は3物件で205万円だったので、繁忙期割増はそのうち約6%。全体から見れば大きくない、というのが正直な感想。詳細は3物件・稼働率70%で試算した年間コストの内訳にまとめてます。
| 項目 | 年間コスト（3物件・稼働率70%） | 備考 |
|---|---|---|
| 通常期の清掃費 | 約155万円 | 1回平均5,000円 × 約310回相当 |
| 繁忙期の割増分 | 約12万円 | 年末年始・GW・お盆の追加分 |
| リネン・消耗品・その他 | 約38万円 | リネンサプライ含む |
| 合計 | 約205万円 | 詳細は年間コスト記事へ |
値上げ交渉より枠取りのほうが大事
こうやって金額に落として見ると、繁忙期の割増自体を減らす努力より、繁忙期に枠が取れずに稼働できない機会損失のほうがよっぽど大きいと分かります。1泊18,000円の物件が2泊分キャンセルになると、それだけで割増10回分より痛い。
だから繁忙期対策の優先度は、「割増を安くする」より「必ず稼働させる」を上に置いたほうがいい。私はもう繁忙期の割増率交渉はほぼしません。代わりに「11月中に枠確保」に全神経を向ける。
業者側から見ると繁忙期は書き入れ時、なのに嫌がる理由
業者と飲みに行って聞いた話。繁忙期は普段より高く請求できるのに、業者側は繁忙期を必ずしも歓迎してない。理由は、スタッフの休みを潰す罪悪感と、繁忙期にミスが増えてクレームになるリスク。だから割増料金は「オーナーからのお願いに応じる対価」でもある、と業者は言う。
この視点で見ると、繁忙期の割増を「業者に無理を頼んでる分の追加コスト」と捉え直せます。ここは読者それぞれで判断が分かれる論点だと思う。繁忙期の割増を「なるべく削る対象」と見るか、「無理を頼む対価」と見るか。私はこの3年で後者に寄ってきた、というだけです。
繁忙期は「割増をどう抑えるか」より「そもそも枠を押さえられるか」で結果が変わります。複数業者と条件比較したい・繁忙期の枠を早めに押さえたい人は、まず見つける君で登録して、11月に入る前に地ならしをしておくのが安全です。
よくある質問
Q1. 繁忙期の割増率は交渉できますか？
できるケースとできないケースがあります。長期の付き合いがある業者、閑散期も安定して発注している業者相手なら、繁忙期の割増を「1.5倍→1.3倍」程度に交渉できることもある。ただ、業者側の原価（スタッフ手当・移動コスト）が上がっている前提なので、下限はある。
初取引の業者相手に「繁忙期は通常料金で」と交渉するのは、断られるか、無理して受けた業者が繁忙期に来ないという最悪パターンになりがち。私はやらないほうがいいと思ってます。
Q2. 定額制プランなら繁忙期割増はかからない？
ほとんどのプランで、繁忙期は別建て請求になります。私が2023年に契約した月額定額プランも、契約書の後ろのほうに「特別料金（12/29〜1/3・GW・お盆は1回あたり+3,000円）」の条項が入っていた。口頭説明では言われなかった。
定額プランを検討するときは、必ず「繁忙期の追加料金」を数字で書いてもらう。書けない業者、口頭で濁す業者はやめたほうがいい。
Q3. 見つける君のようなマッチングサービスは繁忙期も使える？
マッチングサービスは、繁忙期にこそ真価が出ます。1社だけと契約していると繁忙期は完全にその業者次第だけど、複数業者に条件を投げられると、繁忙期でも枠が空いている業者を拾える確率が上がる。
ただしマッチングでも、繁忙期の割増率は業者側が決めるので、料金を大幅に下げる魔法ではない。「枠を確保する手段」と割り切って使うのが正解です。
Q4. 年末年始とGW、どちらの割増が痛い？
金額の絶対値で言えば年末年始が痛い（1.5〜2倍）。でも回数で言えばGWのほうが荷重は大きい。GWは連泊が減って回転数が上がるので、清掃回数自体が増える。私の実績だとGWは年末年始より1.3倍くらい発注回数が多い。
だから「割増率×回数」で見ると、両者は意外と近い。どちらか片方だけ対策すればいい、という話ではないです。
Q5. 繁忙期にゲストがキャンセルしたら清掃費はどうなる？
多くの業者は繁忙期に限り、当日キャンセルで100%、前日キャンセルで50〜80%を請求する規定にしています。通常期の緩い規定と勘違いしないよう、契約書の「キャンセル規定」欄を確認してください。
民泊清掃業者への予約自体をこちらからキャンセルする場合も同じ。繁忙期のキャンセルは業者にとって埋め合わせが効かないので、規定が厳しいのは仕方ない部分でもあります。
Q6. 繁忙期は何ヶ月前から枠を押さえるべき？
私の実感では、年末年始は2〜3ヶ月前（10月末〜11月中旬）、GWは2ヶ月前（3月上旬）、お盆は1〜2ヶ月前（6〜7月）。この時期を過ぎると、都心の人気エリアは埋まっていきます。
特に年末年始は業者側のスタッフシフトを組む都合があるので、11月末を過ぎると「取れる業者を探すこと自体が難しい」状態になる。カレンダーに繁忙期の逆算通知を仕込んでおくのがおすすめです。
