新宿の物件で清掃業者を切り替えたとき、応募してくれた個人事業主から「うち、資格は特に持ってないんですけど大丈夫ですか」と真顔で聞かれた。金曜の21時、会社帰りに電話を受けて、正直その場では即答できなかった。
民泊の清掃って、何か国家資格や免許がいるんだっけ。家主不在型だから話が違うんだっけ。ハウスクリーニング技能士みたいなのを持ってないとダメなんだっけ。頭の中でぐるぐる回った。
結論から書くと、清掃作業を行う人自体に法的な資格要件はありません。ただし「無資格でOK」と一言で片付けると、家主不在型で必要になる別の登録の話が抜け落ちる。この記事では住宅宿泊事業法と施行規則の条文を確認しつつ、都内3物件を回してきた自分の実感で、どこまでが法の話でどこからが運営の話かを整理していきます。
この記事の要点
- 住宅宿泊事業法5条は「定期的な清掃及び換気」を義務付けているが、清掃を行う人の資格要件は法律・厚生労働省令で規定されていない（2025年時点、施行規則第1条）
- 清掃者本人に国家資格や免許は不要。ハウスクリーニング技能士やビルクリーニング技能士は民間・国家資格として存在するが、民泊清掃の受注条件ではない
- 家主不在型の民泊で清掃を含む管理業務を第三者に「委託」する場合、委託先は原則として国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者である必要がある（法11条）
- 建築物清掃業の都道府県登録は任意制度で、民泊清掃の受注に必須ではない
- 無資格でも法的に問題はないが、「保険加入・契約書・鍵管理」の3点だけは実務上必ず確認しないと事故時に詰む
法律の話は自分でも一次情報を確認する前提で、そのうえで「じゃあ実際どこに頼めばいいのか」まで一気に片付けたいなら、条件を入れて清掃業者を比較できる仕組みを一度使ってみるのが早いです。
住宅宿泊事業法は清掃者の資格を規定しているか
先に結論を書くと、住宅宿泊事業法とその施行規則には、清掃作業を実際に行う人が持つべき資格の規定はありません。「無資格の個人に頼むと違法」という運用は、少なくとも現行の民泊新法上は成立しないと考えています。
根拠は法5条と施行規則1条です。住宅宿泊事業法5条は「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置であって厚生労働省令で定めるものを講じなければならない」と定めていて、その厚生労働省令は施行規則1条で「定期的な清掃及び換気を行うこと」「居室の床面積は宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上」などを列挙しているだけ。
つまり法律が要求しているのは「清掃という行為が定期的に行われていること」で、「その清掃を誰が、どんな資格で行うか」までは踏み込んでいない。ここは何度読んでもそうです。
清掃という『行為』の義務であって、清掃者の『属性』の義務ではない
自分が最初に混乱したのはここでした。義務の主体は住宅宿泊事業者、つまり届出をしたオーナー本人。清掃が行われていない状態で放置していれば、義務違反を問われるのはオーナー側です。
その義務を果たすために、オーナーが自分で掃除しても、家族に頼んでも、無資格の個人事業主に発注しても、大手の清掃会社に発注しても、法5条の観点では等価。差はつかない。だから「無資格の人に頼んだから違法」ではなく、「清掃の実態がなかったから違法」という構造です。
厚生労働省と国土交通省観光庁が公表している住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）を通しで読んでも、清掃従事者の資格や研修に踏み込んだ記述は自分の読んだ限り見当たりませんでした。
家主不在型で話が変わるのは『管理業』の登録
話がややこしくなるのは、家主不在型のときです。ここで出てくるのが住宅宿泊管理業者の登録で、清掃者の資格とは全く別の話なのに、現場ではよく混同されています。
観光庁の資料によれば、家主不在型の住宅宿泊事業者は、法11条により住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。その住宅宿泊管理業者は国土交通大臣の登録が必要で、清掃・鍵の受渡し・苦情対応・宿泊者名簿の管理といった業務を代行する立場です。
つまり「清掃を委託する相手が誰か」ではなく、「管理業務全体をまとめて委託する相手が管理業者として登録されているか」を問う制度になっている。ここを取り違えると、無資格の個人に清掃だけ頼むこと自体を違法と誤解します。
清掃『だけ』を切り出して発注するなら管理業者登録は不要
自分の3物件はどれも家主不在型で、住宅宿泊管理業者と管理委託契約を結んでいます。そのうえで、清掃だけを別の個人事業主に発注しているわけではなく、管理業者側が清掃業者を手配する構図です。
一方、家主居住型で、家主自身が管理業務を担う場合は、管理業者への委託自体が不要。この場合はオーナーの判断で無資格の個人に清掃を頼んでも、法制度としての壁はありません。
ここは自治体によって解釈の細部が違うことがあるので、家主不在型で「清掃だけを独立発注していいか」を検討している人は、届出先の自治体の民泊窓口に必ず一次確認してください。ここは断定を避けます。管理業者を通す形が最も安全です。
『住宅宿泊管理業』と『清掃業』は別の登録制度
参考までに表にすると、こんな整理になります。
| 制度 | 登録先 | 民泊清掃で必須か | 対象 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業 | 都道府県知事等への届出 | 家主不在型でも必要（オーナー側） | 民泊のオーナー |
| 住宅宿泊管理業 | 国土交通大臣への登録 | 家主不在型で管理を委託する場合に相手側が必要 | 管理会社 |
| 建築物清掃業 | 都道府県への任意登録 | 不要（任意） | 清掃事業者 |
| ハウスクリーニング技能士等 | 国家・民間資格 | 不要 | 清掃従事者本人 |
この表を書きながら改めて思うのは、清掃業者側の資格や登録は、民泊オーナーが直接気にする話ではないということ。オーナー側が気にすべきは、家主不在型なら管理業者の登録がちゃんとあるかだけ。
管理業者経由で清掃業者を紹介してもらう形もありますが、清掃の質や料金が自分に合わないときに切り替えづらいのが弱点です。清掃部分だけを比較したい場合は、清掃業者側を横並びで見られる仕組みが向いています。
清掃業界にある資格は『あると信頼される』もの、要件ではない
無資格でOKと書いたうえで補足すると、清掃業界には国家資格・民間資格がいくつも存在します。ただ、これらは民泊清掃を受注する要件ではなく、事業者の信頼性を可視化するための道具です。
よく名前が挙がるのがハウスクリーニング技能士（国家資格・技能検定）とビルクリーニング技能士（国家資格）。前者は住宅系の清掃、後者はビルなど非住宅系の清掃が対象で、いずれも受検には一定の実務経験が求められます。
そのほか、都道府県知事が行う任意の登録制度として建築物清掃業の登録があり、登録には清掃作業監督者の配置などが要件となっています。ただし、これは建築物衛生法上の任意登録で、民泊清掃の発注時に「登録番号がなければ違法」ということにはなりません。
『資格あり』を見積書で見かけたら何を確認すべきか
浅草の1LDKの見積もりで、ハウスクリーニング技能士の資格保有をアピールしてきた業者がいました。単価が周辺相場より1回あたり1,000円ほど高くて、正直「資格代を乗せられている感じがするな」と思った記憶があります。
確認したのは、資格を持っているのが提案者本人か、実際に部屋に入るスタッフか、という点です。営業担当が資格保有者で、現場スタッフが未経験のバイトということはあり得る。ここで話が違うと、レビューに直撃します。
資格の有無より、清掃チェックリストが整っているか、写真報告があるか、繁忙期にも同じ品質を維持できるかのほうが実務上の効き目は大きいと感じています。
無資格の個人業者に頼むとき、法律の外で必ず埋めるべき3点
資格が要らないからといって、契約書も保険もない状態で発注していいわけではない。ここは強く言い切っておきます。無資格の個人業者に頼む場合、法律で守られていない部分を契約と保険で埋めないと、事故が起きた瞬間に泣きます。
1. 損害賠償責任保険
大田区の物件で、清掃中にゲストの忘れ物を誤って捨てられかけたことがありました。幸い直前で気付いて回収できましたが、あのままだったらと想像すると背筋が寒い。清掃業者側が個人賠償責任保険や請負業者賠償責任保険に入っているかは、必ず契約前に確認しています。
個人事業主の場合、保険料をケチって未加入のケースがゼロではない。加入の有無だけでなく、保険会社名と補償上限額まで見せてもらう。ここを渋る相手は、正直外しています。
2. 契約書と鍵管理条項
資格が不要なぶん、責任範囲は契約書で書き分けるしかない。責任範囲・鍵管理・解約予告・損害賠償上限の4項目は、口約束では絶対に済ませない。書面で残す。
契約書の具体的な条項の作り方は、責任範囲や鍵管理を含む契約書のひな型で整理したので、初めて個人業者と契約する人はそちらを参考にしてください。
鍵の受け渡しはキーボックスかスマートロックが安全。物理鍵を渡す場合は、紛失時の責任と鍵交換費用の負担ルールまで書き込む。ここは面倒でも省けない。
3. 衛生管理の実態
無資格でも問題ないと書いた一方で、住宅宿泊事業法5条と施行規則1条は「定期的な清掃及び換気」を要求している。これを実質的に満たしていない状態で放置すれば、義務違反はオーナーに返ってきます。
清掃記録を写真つきで残してもらう、水回りの状態を毎回同じ角度で撮ってもらう、リネン交換の実施を確認できる仕組みを作る。この3点をチェックリスト化しておくと、後から自治体に何か聞かれても堂々と説明できます。
『無資格の個人』と『資格ありの会社』の選び分け
資格が不要とわかったうえで、じゃあ個人と会社どちらに頼むべきか、という話になります。自分は3物件のうち2物件は法人業者、1物件は個人フリーランスにお願いしていて、両方の良し悪しを実感してきました。
個人業者は柔軟で単価が安いことが多い一方、体調不良や繁忙期の予約埋まりで代替が効かない弱点があります。会社は単価が高めでもバックアップ体制があり、繁忙期でも枠を優先確保できることが多い。
この選び分けについては、法人業者と個人フリーランスの比較で料金・冗長性・保険・法規の4軸に分けて整理しています。
『無資格でも品質が高い個人』の見分け方
新宿のワンルームで今お願いしている個人業者は、無資格ですが、清掃前後の写真報告が丁寧で、リネンのシワまで見直してから撮っている。過去にホテル清掃で働いた経験があるとのことでした。
資格の有無より、直近1〜2年の民泊清掃実績、写真報告の丁寧さ、質問への返信速度の3点で判断しています。ここが揃っていれば、資格なしでも星4.8を維持できる、と実感してます。
逆に「資格あり」を強調してくる会社でも、現場スタッフが未経験の派遣で品質が安定しないケースがある。口コミや評判の下調べ手順を組み合わせて確認するのが現実的です。
『無資格で頼んだら保健所指導が来る』は本当か
ネットの民泊系Facebookグループで、「無資格の清掃業者に頼んだら保健所から指導が来た」という書き込みを見て、真偽が気になって東京都の島しょ保健所が公表している旅館業関連の資料や自治体ガイドラインをいくつか読み直しました。
結論、保健所や自治体が問題視するのは「清掃の実態」や「衛生管理の記録」であって、清掃者の資格そのものではないと自分は読んでいます。少なくとも住宅宿泊事業のガイドラインには清掃者の資格に関する記載を見つけられなかった。
ただし、自治体条例で独自のルールを追加している地域はあり得ます。届出先の自治体窓口に一次確認するのが最終防衛線。ここだけは省けない。
苦情や事故がきっかけで指導が入るパターン
保健所や自治体の窓口が動くのは、多くの場合ゲストや近隣からの通報がきっかけです。臭い・害虫・シーツの汚れといったクレームが自治体に届くと、実態調査が入る。
そのとき「清掃者が無資格だった」ことは指導対象にならなくても、「清掃が定期的に行われていなかった」ことは指導対象になる。この違いを頭に置いておくと、力の入れどころが見えてきます。
レビューが星4止まりで、水回りや匂いに苦情が出始めている状態は要注意サイン。臭いクレームの原因特定と再発防止で、清掃で消えない匂いの見分け方を整理したので、心当たりがある人は先に潰しておいたほうがいいです。
兼業オーナーが実務で押さえておく最低ライン
ここまでの内容を、平日日中に動けない兼業オーナーの目線でまとめ直します。自分が3物件を回してきた経験でいうと、確認すべきは以下の5点だけ。
- 家主不在型なら、住宅宿泊管理業者と管理委託契約を結んでいるか（国土交通大臣登録を確認）
- 清掃の担当者が無資格でも、損害賠償責任保険に加入しているか
- 契約書に責任範囲・鍵管理・解約予告・損害賠償上限を書面で残しているか
- 清掃の実施記録（写真・チェックリスト）を毎回残す仕組みがあるか
- 届出先の自治体の民泊窓口に、疑問点は一次確認する習慣があるか
この5点が揃っていれば、清掃者本人が無資格でも実務上の穴はほぼ埋まる、と考えてます。逆に、資格ありの会社でも保険未加入・契約書なし・写真報告なしなら、事故時のリスクは無資格個人より高い可能性がある。
『資格の有無』より『再現性』を見る
自分の中で判断軸を1つに絞るなら「同じ品質を再現できるか」だと思ってます。今週きれいに仕上げてくれても、来週別の人が入って手を抜けば、レビューは即座に落ちる。
資格保有者が現場に固定で入る個人業者と、無資格でも同じスタッフが必ず入る個人業者。自分の経験上、後者のほうがレビュー安定度が高いことのほうが多かった。ここは論点として残しておきたい。読み手の状況で判断が分かれるところだと思います。
資格の有無より、契約書・保険・写真報告の3点が揃っている業者を選びたい。そういう軸で複数業者を比較したいなら、条件を入れて見積もりを並べられる仕組みを一度覗いてみてください。
よくある質問
Q1. 民泊清掃の個人事業主に発注するとき、開業届の確認は必要ですか
法律上、開業届の有無は民泊清掃の発注要件ではありません。ただし、開業届を出している相手のほうが確定申告や請求書処理をきちんとしている傾向があり、契約書の作成・保険加入の観点でも話が通りやすいです。
自分は個人業者と契約するとき、開業届の控えのコピーを見せてもらうことが多いですが、これは義務ではなく信頼性の判断材料として、です。
Q2. ハウスクリーニング技能士の資格を持っている業者は民泊清掃向きですか
ハウスクリーニング技能士は国家資格ですが、対象は主に個人宅のクリーニングで、民泊特有のリネン管理・チェックアウトタイムに合わせた回転・写真報告の運用までは資格試験でカバーされていません。
資格保有は品質の下限が担保されやすいメリットがある一方、民泊清掃の実務経験のほうが直接効きます。資格＋民泊実績の両方を持つ業者が理想ですが、実績が十分なら資格なしでも品質は担保できる、というのが自分の実感です。
Q3. 家主居住型で、家族に清掃を頼んでも問題ないですか
家主居住型で、家主自身または家族が清掃を担う場合、住宅宿泊事業法上は資格の要件はなく、管理業者への委託義務もありません。
ただし、住宅宿泊事業法5条と施行規則1条による「定期的な清掃及び換気」の義務はオーナーにかかっているので、家族に頼む場合も清掃の実施記録を残すことをおすすめします。
Q4. 無資格の業者に頼んで事故が起きたら、責任は誰が負いますか
清掃業者に過失があれば清掃業者が民法上の損害賠償責任を負うのが原則ですが、契約書で責任範囲が明確でない場合、オーナー側が対応を求められることも実務ではあります。
自分の3物件では、契約書に損害賠償の上限額と免責事項を必ず入れています。保険加入の確認とセットで、無資格でも実務上のリスクはかなり抑えられます。
Q5. 建築物清掃業の登録がない業者に頼むと違法になりますか
建築物清掃業の登録は建築物衛生法に基づく都道府県への任意登録制度で、民泊清掃の受注要件ではありません。登録がない業者に頼んでも違法にはならないと理解しています。
ただし、大規模建築物内にある民泊物件など、建物側の管理規約でビルクリーニング業者を指定しているケースはあり得るので、区分所有物件の場合は管理規約もあわせて確認してください。
Q6. 住宅宿泊管理業者に登録するには何が必要ですか
住宅宿泊管理業者になるには国土交通大臣の登録が必要で、宅地建物取引士などの資格または住宅の取引・管理に関する2年以上の実務経験、あるいは国土交通大臣が指定する登録実務講習の修了が要件になります。
清掃を実際に行う人の資格とは別の話で、管理業者側の登録要件です。オーナーが直接気にする場面は、家主不在型の管理委託先を選ぶときになります。
