新宿区で運営してる約25㎡のワンルームを、去年の秋に「1K表記」に近い間取りとして清掃業者に見直してもらったとき、初回で言われた見積もりが1回6,500円でした。事前に電話で「小さい部屋なので安く見てほしい」と伝えたつもりでしたが、返ってきたのはこの金額。正直、ちょっと高いなと思ったのが本音です。
兼業で3物件を回してる立場だと、1回500円の差が年間で30回以上積み重なる。1Kやワンルームみたいな狭小物件こそ、単価の1桁を軽く見られない。ただ、業者側にも「これ以下では受けられない」という線があって、そこを無視して値切ると結局あとで揉めます。
この記事は、狭小物件の相場と、業者が設けている「最低料金」がどういう理屈で決まっているかを、都内3物件を回してる兼業オーナーの立場でまとめたものです。数字は編集部調べのレンジで、時期・地域・条件によって上下する前提で読んでください。
この記事の要点
- 東京都心で1K・ワンルーム（20㎡前後）の民泊清掃を外注する場合、1回あたりの費用は編集部調べで3,500〜7,000円程度が一般的な範囲（広さ・リネン込みか・繁忙期で変動）。
- 多くの清掃業者は「最低料金（最低受注額）」を4,000〜6,000円前後に設定しており、15㎡でも25㎡でも同じ最低額になることがある。
- 最低料金の背景には、移動時間・鍵受け渡し・報告作業など固定的にかかる工数と、東京都最低賃金1,226円（2025年10月改定）を踏まえた人件費の下限がある。
- 1Kの外注コストを下げたい場合、値切りより「回数の平準化・リネン外部化・鍵の非対面化」の3点で業者側の負担を減らすほうが現実的。
- 1回3,000円を切る見積もりは、法規や保険の面で確認が必要な場合がある（要一次情報の確認）。
ここまで読んで「自分の物件で実際いくらになるか、一社ずつ電話するのがしんどい」と感じるなら、条件を入れるだけで対応業者を並べて見られる仕組みを使うのが早いです。都内の狭小物件は特に、対応可否が業者ごとにバラつくので、比較の入口を1つ持っておくと楽になります。
1K・ワンルームの民泊清掃、東京の相場はいくらか
結論から書くと、東京都心で1K・ワンルーム（15〜25㎡想定）の民泊清掃を外注した場合、1回あたりの実勢は編集部調べで3,500〜7,000円のあたりに集まります。私が新宿・大田区で実際に受け取った直近の見積もりも、この幅の中に収まりました。
公表されているデータでも近い数字が出ています。民泊清掃を扱う情報サイトでは、20㎡未満のワンルームを3,000〜4,000円、20〜40㎡の1K〜1LDKを4,000〜5,000円と目安を出しているところがあり、別の東京特化の紹介サイトではワンルーム4,000〜6,000円前後としています。安いレンジと高いレンジで倍近く違う。ここに違和感を持てるかどうかが、見積書を読める人と読めない人の分岐だと思ってます。
なぜ同じ「1K」で倍近く違うのか
差の正体は、たいていリネンとゴミです。私の新宿の部屋は、初期の見積もりが「清掃3,800円＋リネンサプライ2,200円＋ゴミ持ち帰り500円」で合計6,500円。清掃単体の3,800円だけを見れば安い方の相場に入りますが、実質請求は高いレンジになります。
もう1つの理由は、業者ごとの「最低受注額」。これは次の章で詳しく書きますが、15㎡の激狭ワンルームでも、業者の最低料金にぶつかって「これ以下では受けない」と言われるケースが実際にありました。狭さは、必ずしも安さに直結しない。
私の3見積書を並べたレンジ
| 物件 | 広さ | 清掃基本 | リネン・オプション | 合計/回 |
|---|---|---|---|---|
| 新宿ワンルーム | 約25㎡ | 3,800円 | 2,700円 | 6,500円 |
| 大田区ワンルーム | 約28㎡ | 4,200円 | 1,800円 | 6,000円 |
| 浅草1LDK（参考） | 約45㎡ | 6,500円 | 2,500円 | 9,000円 |
浅草の1LDKを一緒に載せたのは、広さが倍近くなっても合計は1.5倍程度にしか上がらないことを見てもらいたかったからです。1Kやワンルームは、面積の割にコストが下がりにくい。ここが狭小物件の一番の落とし穴だと感じてます。
参考までに、都内の広さ別のレンジについては1LDK・2LDK・戸建てを含む東京全体の実勢価格を別に整理しています。1Kと1LDKでどれくらい傾きが違うかは、そちらの表を並べると分かりやすいです。
「最低料金」はなぜ存在するのか、その内訳を分解する
結論、最低料金は「面積に関係なく必ず発生する固定コスト」と「人件費の下限」で決まっています。1Kが特別に高いのではなく、面積を小さくしても削れないコストがある、というだけの話です。
民泊清掃を扱う情報サイトの中には、1時間あたり5,000円程度を目安に出しているところもあります。清掃の実作業は1Kなら60〜90分程度で終わることが多いですが、実際には移動と報告で前後30分ずつは動いている。そう考えると、5,000〜6,000円あたりが「1件動くための最低の生活費ライン」に近いのは、業者側の言い分としてはわりと筋が通ってます。
1件動くだけで発生している固定コスト
- 移動時間（片道30〜45分、電車＋徒歩や車両の駐車探し）
- 鍵の受け渡し・スマートロックの操作・入室確認
- 清掃前後の写真報告・チェックリスト提出
- 洗剤・消耗品・掃除機バッテリーなどの持ち込み
- 忘れ物発生時の一次確認と保管
これを全部合わせると、15㎡でも45㎡でも実は30〜60分は同じだけ発生する。面積が半分になっても、これらは半分にならない。だから最低料金がある。
東京都最低賃金1,226円との関係
もう1つ、人件費の下限が最低料金を押し上げます。東京都の最低賃金は2025年10月3日から時間額1,226円に改定されました（東京労働局・東京都最低賃金改正）。清掃1件を1人で2時間動かすと、単純計算で最低賃金分だけで2,452円。ここに社会保険・車両費・洗剤費・粗利を乗せると、3,500円を切ると業者は苦しい、というのが構造として見えてきます。
この構造をもう少し深く読むための資料として、単価の作り方を発注側から整理した清掃単価の考え方の記事も置いています。私の見積もり交渉が「値切り」から「一緒に単価を設計する」に変わったのは、この視点を業者と共有してからでした。
1Kで見た「安すぎる見積もり」の危険信号
結論、1回3,000円を切る見積もりが出てきたら、内訳の確認は必ずやってください。安さそのものが悪ではないけれど、削られている項目がどこかにあるはずで、それが自分にとって許容できる削り方かどうかは別問題です。
私が最初に外注に切り替えた頃、1回2,800円という業者を試したことがあります。SNS経由の個人でした。3回目でLINEの返信が途切れ、繁忙期の金曜21時に「明日入れません」と一報。そこから当日枠を探す羽目になり、結局代替の業者に割増で頼んで9,800円を払いました。安さは、稼働の安定と引き換えでした。
見積もりが極端に安いときに確認する3点
1つ目、損害保険に入っているか。物損が起きたときに実費請求できるか、書面で確認する。2つ目、住宅宿泊事業法の届出住宅の運用を理解しているか。法5条の衛生確保に触れた話ができるかで、実務理解のレベルが見えます。3つ目、代替稼働の体制。1人で回してる業者は病欠1発で崩れます。
個人業者を否定する話ではありません。私自身、個人業者に頼んでる部屋もあります。ただ「安い＝リスクを引き受けてくれる誰かがいる」と考えて、その誰かが自分になる可能性を見ておく必要があると思ってます。個人と会社の使い分けは、慎重に考えたほうがいい論点だと感じてます。
1Kで実際に払う「実質費用」の計算式
結論、1Kの実質費用は「清掃基本＋リネン＋ゴミ＋アメニティ＋繁忙期割増」の5項目で組み立てる。基本料金だけを比較しても、意味がない。
| 項目 | 1Kでの実勢レンジ | 削れる度合い |
|---|---|---|
| 清掃基本 | 3,000〜5,000円 | ×（最低料金あり） |
| リネン交換 | 1,500〜3,000円/セット | △（外部化で下げられる） |
| ゴミ持ち帰り | 0〜800円 | △（自治体・契約次第） |
| アメニティ補充 | 実費+10〜30% | △（自前調達で下げられる） |
| 繁忙期割増 | 0〜30% | △（枠確保で緩和） |
ゲスト2名の1Kで、シーツ・カバー・タオルを一式交換すると、リネンだけで2,500円前後は動きます。1回の総額が7,000円だとしても、その3割はリネンだったりする。ここを直視するかどうかで、コスト構造の見え方が変わります。
ちなみに、深夜チェックアウトが多い部屋だと、労基法の深夜割増（22〜翌5時、25%以上）が業者の労務費に乗るため、見積もりも上がります。この構造は深夜・早朝対応の料金の話として、別の機会に細かく分解しています。1Kは客層的にビジネス短期利用が多く、朝の便に合わせた早朝清掃が発生しやすい間取りなので、他人事ではないです。
ここまで読んで、自分の部屋で実際にいくらになりそうかは、条件を入れて複数社に一度に当ててみるのが早いです。1Kは業者ごとに「受ける・受けない」の判断が特にはっきり出るので、当てる先を増やすと現実的な水準が見えます。
1Kの最低料金を実質的に下げる3つの筋のいい方法
結論、業者に「値切り交渉」をぶつけるより、業者側の負担を減らして相互に得する方向で組んだほうが、長期のコストは下がります。私が新宿の部屋で実際にやって効果があったのは3つ。
1. 稼働の平準化（月契約か束ね発注）
都度発注だと最低料金が毎回発生します。月8回以上動く部屋なら、月契約や束ね発注で1回あたりの単価を数百円下げてもらえることがあります。損益分岐は月額固定と回数課金の試算にまとめました。私は新宿と大田区の2件を同じ業者に束ねて、1件あたり500円下がりました。
2. リネンの外部化（サプライ切り離し）
リネンサプライを清掃業者経由から、専業のリネン会社の直契約に切り替えると、中間マージンが落ちる場合があります。1K規模だと差額はわずかですが、稼働数が多い部屋では効いてきます。ただし、清掃時の交換作業の分担を明確にしないと、抜けが出ます。
3. スマートロックで鍵受け渡しをゼロに
これは効果が大きい。鍵の受け取り・返却が1件あたり15〜30分の固定工数を生んでいる場合、そこがなくなるだけで最低料金の交渉余地が出ます。新宿の部屋にスマートロックを入れた月、次の月から見積もりが400円下がりました。業者側から自主的に。
1Kが業者に断られやすい条件と、避け方
結論、1Kは「単価が最低額に張り付くわりに、稼働頻度がバラつく」ので、業者から見て歩留まりが読みにくい間取りです。断られやすいのはこの構造ゆえです。
私の大田区の部屋で、初回の問い合わせで即断られた業者が2社ありました。理由を聞くと、1件目は「単価が合わない」、2件目は「その駅からだと配車が組みにくい」。つまり、価格の問題と、地理の問題の2種類あるということです。
避けるためにできること
- 問い合わせ時に、稼働頻度の想定を先に伝える（月何回・繁忙期の増加率）
- 鍵受け渡しの方式を最初に共有する（スマートロック有無・キーボックス位置）
- ゴミ回収と自治体の分別ルールを事前に共有する
断られたときの代替策は断られる物件の交渉と代替策の記事に別途まとめました。1Kは「安い部屋」ではなく「読みにくい部屋」として見られていることを前提に動くと、話が早くなります。
法規面で最低限おさえておく話（1Kでも変わらない）
結論、部屋が狭いからといって法規の要求が緩くなることはありません。住宅宿泊事業法5条は届出住宅の衛生確保として、床面積に応じた宿泊者数の制限、定期的な清掃、その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置を、厚生労働省令で定めるところにより講じることを求めています（住宅宿泊事業法、日本法令外国語訳DB）。
1Kやワンルームだと、床面積の関係で宿泊者数の上限が2〜3名に抑えられるケースが多いです。清掃側から見ると、上限が少ないぶんリネン交換の負担は軽くなる一方、狭さゆえに換気・水回りの衛生管理は逆にシビアになる、と現場からは言われます。安いから省ける、という話ではないと思ってます。
具体的な運用は自治体（保健所）ごとに違うので、詳細はお住まいの自治体の民泊窓口で確認してください。厚生労働省健康・生活衛生局の「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」も一次情報として当たれます（令和6年12月最終改正）。
私が1Kの費用を最終的にどこに着地させたか
結論、新宿と大田区のワンルーム2件は、1回あたり平均6,200円で回してます。基本清掃3,800〜4,200円、リネン込み、ゴミ持ち帰り込み。繁忙期の割増分を年間で均すと、平均はこのあたりに落ち着きました。
この数字を「安い」と見るか「まだ高い」と見るかは、稼働率と自分の時給次第。私の場合、本業があるので平日日中に自分で入れない。そうなると、1回6,000円台は「本業に集中するための時間の対価」と見なして払っています。損得の考え方は、自分でやる場合との損益分岐で見るのが素直だと思ってます。
ここで悩んでほしいのは、あなたの1Kが「単価を削る対象」なのか「回転を上げる対象」なのか。稼働率60%と85%では、1回500円下げるより回転を上げたほうが月の粗利で勝ちます。だけど85%を超えると清掃業者の枠が取れなくなる。どこで打ち止めるかは、たぶん正解が人によって違うところです。私はまだ答えを持ってません。
相場と業者の空き枠を同時に見たい場合、条件入力で並列に問い合わせられる仕組みを一度使ってみるのが、自分の物件の適正水準を見るいちばん早い方法です。
よくある質問
Q1. 1K・ワンルームで一番安いレンジはいくらですか？
東京都心なら、清掃単体の基本料金で3,000〜3,500円が下限に近いです。編集部調べで、これより下は業者の最低料金にひっかかって受注しないか、リネン・ゴミが別料金で乗せられて実質請求は結局5,000円台になることが多いと感じてます。3,000円を切る見積もりが出たときは、内訳と保険・法規の理解を必ず確認してください。
Q2. 15㎡の激狭ワンルームでも料金は下がりませんか？
ほとんど下がりません。業者の最低料金にぶつかるからです。25㎡でも15㎡でも、移動・鍵・報告・持ち込みの固定工数はほぼ同じで、清掃時間の差は10〜20分程度。だから多くの業者は面積ではなく「1件あたりの最低受注額」で線を引いています。15㎡の物件は、稼働頻度を上げるか、束ね発注で単価を交渉するほうが現実的です。
Q3. 繁忙期に1Kの料金はどれくらい上がりますか？
編集部調べで、GW・年末年始・お盆で0〜30%程度の割増が乗ることが多いです。1回6,000円の部屋が7,500円になる、といった動き方。1Kは短期回転のゲストが多く枠が取り合いになるので、料金より「枠が取れるか」のほうが実質のコスト（機会損失）としては大きく響きます。3ヶ月前から枠を仮押さえできる業者と組むのが、繁忙期の実質コストを下げる一番効く手だと思ってます。
Q4. 1回3,000円以下の業者はやめたほうがいいですか？
即NGとは言い切れないですが、確認項目は増やしてください。東京都最低賃金1,226円（2025年10月改定）を踏まえると、1件2時間の稼働で最低賃金分だけで2,452円。ここに諸経費と粗利を乗せると、3,000円を切るには何かを削っているはずです。損害保険・法規理解・代替稼働体制の3点は、必ず書面で確認したほうがいい。私は個人業者を試したこと自体は否定しませんが、必ずバックアップの業者を1社確保してから使ってました。
Q5. リネンを自分で調達すると本当に安くなりますか？
1K単体だと差額は小さいですが、稼働30回/月を超えるあたりから効いてきます。ただ、自分で洗濯・保管・搬入を回すと、本業のある兼業オーナーは時間で負けます。私は結局、外注の業者経由のリネンサプライに戻しました。金額だけ見ないで、自分の時間コストで換算してみてください。
Q6. 業者の最低料金を根拠に交渉するのはアリですか？
アリですが、方向を間違えないほうがいい。「最低料金を下げてくれ」ではなく、「最低料金の中にリネンとゴミを含められないか」の交渉のほうが通りやすいです。業者側の固定コストを削らずに、こちらの実質請求を下げる方向。私はこの言い方に変えてから、断られる回数が減りました。
