金曜の夜22時に、大田区の物件に入っている清掃さんから写真付きで連絡が来た。ゴミ袋が5つ、玄関にまとめて置いてある。翌朝の集積所に出せるかどうかで、私が土曜に自分で車を出すかが決まる。民泊のゴミは、実は家庭ごみと同じ場所に何となく出していい類のものではない、というのを最初の1年で身に沁みて理解した話です。
都内で3物件（新宿区のワンルーム25㎡、台東区・浅草の1LDK45㎡、大田区・羽田寄りのワンルーム28㎡）を兼業で回しているオーナーの視点から、民泊の清掃で出たゴミがどんな条件で事業系ごみ扱いになるのか、東京23区で実際にどう出しているのか、業者委託と有料ごみ処理券をどう使い分けているのかを整理します。
結論から言うと、住宅宿泊事業法にもとづく民泊で出るゴミは、原則として事業系ごみ扱いになります。家庭ごみとして集積所に出すのは、量が少なくても本来の運用ではない。ここを外すと近隣クレームと行政指導の両方が飛んできます。
この記事の要点
- 住宅宿泊事業（民泊）の運営で発生するゴミは、廃棄物処理法上、事業系ごみ（事業系一般廃棄物および産業廃棄物）として処理する義務があり、家庭ごみとして集積所に出すことは想定されていない。
- 2019年2月28日付の厚生労働省・観光庁の事務連絡「住宅宿泊事業の実施に伴い発生する廃棄物の処理について」が、民泊のごみを事業系廃棄物として扱う根拠として自治体ガイドラインに引用されている。
- 東京23区では、事業系一般廃棄物処理手数料が2023年10月1日から1kgあたり46円に改定され、事業系有料ごみ処理券のデザインと料金も同日から変更されている。
- 少量排出事業者は区の収集ルートに事業系有料ごみ処理券（シール）を貼って出せるが、量が多い場合や店舗と同格の排出量になる場合は、区の収集運搬許可業者への委託が必要になる。
- 不法投棄・許可のない業者への委託は廃棄物処理法違反となり、罰則の対象（法人・個人ともに罰金・懲役の適用がある）で、事業撤退リスクにつながる。
ここまで読んで「うちの物件、いまの出し方でいいのか自信がない」と感じたら、まずは物件が所在する区の環境清掃部門と、清掃を任せている業者の対応範囲を確認するのが先です。並行して、ゴミ出しまで含めて動いてくれる清掃業者を比較しておくと打ち手が増えます。
民泊のゴミが「事業系ごみ」になる法的根拠
民泊で出たゴミが事業系扱いになる根拠は、廃棄物処理法（廃棄物の処理及び清掃に関する法律）第3条にある。事業者は事業活動に伴って生じた廃棄物を自らの責任で適正に処理する義務がある、というシンプルな条文です。宿泊業も事業活動なので、宿泊者が客室で捨てたペットボトルもコンビニ弁当の空きパックも、法律の建付け上は「事業活動から出たごみ」として扱われます。
民泊固有の話としては、2019年2月28日付で厚生労働省医薬・生活衛生局生活衛生課と観光庁観光産業課が連名で出した事務連絡「住宅宿泊事業の実施に伴い発生する廃棄物の処理について」が根拠になる。自治体のガイドライン新旧対照表を見ると、この事務連絡を踏まえて、地方自治体の実情に応じて廃棄物処理担当部局と連携するよう明記されている。私は最初、廃棄物処理法だけ読んで「宿泊者本人が捨てたゴミは家庭ごみでは？」と思っていたけど、この事務連絡と自治体ガイドラインを読み込んでから考えが変わりました。
自治体側でも同趣旨の案内が出ている。神奈川県藤沢市の環境総務課は「住宅宿泊事業から発生するごみは事業系ごみ」と明記していて、大阪市の令和7年3月版ガイドラインでも、事業者が事業系一般廃棄物と産業廃棄物に分別し、居住者用のごみ保管場所と区分するよう記載がある。東京23区に限らず、全国的に整理が進んでいるということです。
事業系一般廃棄物と産業廃棄物の違い
民泊のゴミは、事業系一般廃棄物と産業廃棄物の2つに分かれます。この区分を知らないと、業者と話が噛み合わない。
事業系一般廃棄物は、事業活動から出るゴミのうち、産業廃棄物に該当しないもの。宿泊者が食べたコンビニ弁当の容器（可燃系）、紙くず、生ごみ、ティッシュなどが典型です。ほぼ日常的に出るゴミの大半がここに入ります。
産業廃棄物は、法律で定められた20種類。プラスチック類（アメニティ容器のプラ、シャンプーボトルなど）、金属くず、ガラス、廃家電、家具、廃油などが含まれる。うちは浅草の1LDKで、破損したドライヤーやIHクッキングヒーターの廃棄で産廃扱いになるものが出て、これは区の収集ルートには出せないので、産廃業者に単発で頼んだことがあります。
家庭ごみとして出したときの実害
不法投棄扱いになると、廃棄物処理法違反で「5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金」の対象になり得ると各種民泊メディアも警告している。ただ、それ以上に実務でヤバいのは近隣クレームです。
大田区の物件で、清掃さんが最初の頃「量が少ないから」と家庭ごみ集積所に出していた時期があった。3週間後、管理組合から「明らかに旅行者のゴミが混ざっている、集積所の匂いがひどい」とメールが来た。理由は簡単で、ペットボトルにフライトのバゲージタグが付いたままだったから。すぐに事業系有料ごみ処理券のシール運用と、業者引き取りの併用に切り替えました。バレるのは大体こういう物証です。
東京23区での処理ルート3種
結論を先に置くと、東京23区の民泊ゴミには実務上3つのルートがあります。物件の稼働と物件の場所で使い分ける。
| ルート | 対象 | 手数料の目安（編集部調べ・2026年時点） | 向いている物件 |
|---|---|---|---|
| ①事業系有料ごみ処理券（シール） | 少量排出事業者 | 手数料は1kgあたり46円ベースで、券のサイズで料金設定 | ワンルーム・稼働が中程度 |
| ②区の収集運搬許可業者に委託 | 量が多い事業者 | 月額固定+従量、物件・回数で変動 | 1LDK以上・週数回稼働 |
| ③清掃工場への直接持込 | 単発の粗大・大量廃棄 | 1kgあたり手数料ベース | 備品入替・退去時など |
2023年10月1日から東京23区の事業系一般廃棄物処理手数料は1kgあたり40円から46円に改定され、これに合わせて事業系有料ごみ処理券の金額とデザインも新しくなっています。台東区のサイトでは、旧券（平成29年10月改定と書いてある券）の経過措置期間は令和5年10月31日で終了したと明記されているので、いま古い券が手元にあっても使えません。
①事業系有料ごみ処理券（シール）
いちばん取り回しがいい。私は新宿区と大田区のワンルームでは基本これを使っています。区役所や清掃事務所、コンビニ等の「有料ごみ処理券取扱所」で購入して、ゴミ袋やダンボールに貼って、家庭ごみと同じ集積所（可燃・不燃・資源）に朝8時までに出す運用です。
ただし条件がある。新宿区のPDF資料には、少量排出事業者を対象とした制度で、量が多い事業者は許可業者に委託する必要があると書かれている。リサイクルハブの解説では、飲食店や比較的大きな事業所については少量排出に該当しないためごみ処理券の運用は不可、朝8時までに出さなければならず終業後の夜に出せない、といった実務上の注意点が整理されています。うちの浅草の1LDKは繁忙期に週5回のチェックアウトが入るので、シール運用だけでは追いつかず、②の許可業者委託に切り替えました。
②区の収集運搬許可業者に委託
量が多い、集積所が使えない（ホテル型のビル1棟民泊など）、あるいは深夜早朝しか作業できない場合はここ。物件所在区の一般廃棄物収集運搬業の許可を持っている業者と、書面で処理委託契約を結ぶ運用になります。
ここで一つ落とし穴。許可は区ごとに出ている。新宿区で許可を持っている業者が、そのまま台東区の物件のゴミを引き取れるとは限らない。私は初めて業者委託を検討したとき、区をまたぐ物件で一括見積もりを取ろうとして「その区の許可は持ってないので受けられない」と断られたことがあります。物件所在区の許可番号を業者に必ず確認してください。プレイズの解説記事でも、区や市が許可した処理業者である必要があり、許可を得ていない業者と契約すると廃棄物処理法違反になると注意喚起されています。
③清掃工場への直接持込
東京二十三区清掃一部事務組合の施設に、事業者が自ら持ち込む方法もあります。搬入計画の通知書提出、車両制限、搬入受付時間などのルールがあり、日常運用向きではありません。うちの使い方だと、退去時のまとめ廃棄や、備品総入替のときに使います。日々のチェックアウト清掃のゴミには使わない。
ゴミの分別や集積所の伝え方が業者との間で噛み合わないと、集積所トラブルは繰り返します。うちで実際にあったやり取りは、以前清掃業者に地域ごみ回収と分別をどう伝えるかで整理していて、1枚メモの中身まで書いています。
自治体で微妙に違う「少量排出」のライン
ここが厄介。少量排出事業者の定義は、区ごとに微妙に違います。ざっくり「1日あたりのごみ量」で線が引かれるけれど、区のサイトを読み比べると数字も表現も微妙にズレる。厳密な数字は各区の環境清掃部門に確認するのが正解です。
私の3物件でも判断が違う。新宿のワンルームは1日1袋以下で楽勝、大田区の羽田寄りも同じ規模。ここは有料ごみ処理券のシール運用で問題ない。浅草の1LDKだけは、チェックアウトの日にペットボトル・空き缶・可燃・不燃・段ボールと5〜7袋が一気に出る。この量になると集積所に朝8時までに全部積み上げるのは近隣的にも実務的にも厳しくて、業者委託に切り替えたという判断です。
新宿区の場合
新宿区のサイトでは、事業系ごみは事業者自らの責任で適正に排出する義務があり、自ら処理できない場合は許可業者に委託するのが原則、と明記されている。そのうえで、許可業者への委託等が困難な事業者の場合、一般家庭から排出されるごみの収集に支障がない範囲であれば、区のルールに従って区に排出できる、と例外的な扱いを認めている。手数料改定は2023年10月1日から1kgあたり46円です。
台東区の場合
台東区も同時期に事業系有料ごみ処理券の料金・デザインが改定されています。浅草の物件は観光地の真ん中なので、区の清掃事務所も民泊のゴミ量を把握していて、業者委託の案内をされることがある。私も一度、区の窓口に相談しに行ったら「稼働頻度と1日あたりの排出量で判断してください」という話でした。
大田区の場合
大田区も基本の建付けは同じ。ただ、羽田寄りだと集積所がマンション敷地内という物件が多く、管理組合との調整がゴミ問題の主戦場になる。うちも管理組合との規約確認が最優先で、法令上はセーフでも規約上NGというケースは普通にあります。エリアごとの詳細ルールは、東京23区の民泊ゴミ出しルールを区別に整理した記事にまとめています。
「うちはワンルーム1つだけ、シール運用でいいのか業者に頼むべきか」で迷ったら、区の環境清掃部門に電話するのがいちばん早い。並行して、業者側で「ゴミ出しまで含めた清掃メニュー」を持っているところを何社か比較しておくと、あとで量が増えたときに慌てずに済みます。
清掃業者との役割分担で決めておくこと
ゴミ処分は、清掃業者との契約時に必ず線を引いておくべきポイントです。清掃1回いくら、と単価で決めたはずが、ゴミの引き取り・保管・搬出の話になった瞬間「それは追加料金です」となる。私は最初の業者でここが曖昧なまま契約して、2ヶ月目にもめました。
実務で決めておくことは3つあります。1つ目、その日のゴミを業者が持ち帰るのか、物件内で保管して次回チェックアウト日に集積所に出すのか。2つ目、集積所に出す場合、シールの購入・貼付は誰がやるのか。3つ目、産廃扱いになる大型ゴミ（家電・家具・大量のプラ）が出たときの追加料金の目安。
業者持ち帰りの落とし穴
「うちが全部持ち帰りますよ」と気軽に言ってくれる業者は、実はここが微妙なことがある。持ち帰った先で許可業者を経由して処理しているなら問題ないけれど、清掃業者本人が一般廃棄物収集運搬業の許可を持たずに他人（オーナー）の事業系ごみを運搬すると、廃棄物処理法上の無許可収集運搬に該当する可能性がある。契約前に「持ち帰り後の処理ルート」を必ず聞いています。
ここは私も判断が完全には固まっていない部分で、正直グレーな運用をしている小規模業者は少なくない印象です。オーナー側としては、自分の物件のゴミが最終的にどこに行くのか、書面で残るルートを作っておくのが安全です。
物件内保管の限界
集積所の収集日まで物件内で保管する運用は、ワンルームだと現実的に厳しい。ゴミ袋を室内に置いておくと臭いが移るし、次のゲストのチェックインまでに完全に消せない。うちは新宿の物件で夏場にこれをやって、エアコンをフル稼働させても臭いが残り、レビューが3.5に落ちたことがあります。以来、玄関土間か屋外のゴミ置き場に一時保管できる物件しか、この運用は使いません。
ゴミの臭いが清掃で消えない場合の原因の切り分けは、以前臭いクレームの原因特定と再発防止の記事で整理しました。清掃直後は消えているのに、次のゲストが到着する頃に匂いが戻るという場合、実はゴミの保管場所が原因ということが多いです。
記録として残しておくべきもの
保健所や自治体の立入検査で、ゴミ処理の運用を聞かれることは実際にあります。うちは開業して3年目に保健所の巡回があって、ゴミ処理の委託契約書と分別の掲示を確認されました。
残しておくべきは、業者委託なら処理委託契約書、シール運用なら購入履歴と分別ルールを書いた掲示物です。産廃が出た場合はマニフェスト（産業廃棄物管理票）の写しも保管しておく。私は物件ごとにクリアファイルで束ねて、契約書・掲示物写真・マニフェストを3年分は保管しています。清掃記録全般の保存年数は行政指導で求められる書類の範囲を整理した記事にまとめました。
利用案内書へのゴミルール明記
大阪市のガイドラインの記載例では、居室内に備え付けている利用案内書に廃棄物処理のルールを明記することが含まれている。東京の自治体でも考え方は同じで、ゲストが好き放題捨てても運営側が最終責任を負う。私はチェックイン案内に「ゴミは室内のゴミ箱にまとめてください、集積所には出さないでください」の1行を英語・中国語・韓国語で入れています。これを入れるだけで、集積所の勝手投棄トラブルは激減しました。
感染症・体液が付いたゴミの扱い
これは頻度は低いけど、いざ起きたときの対応を決めておかないと現場が止まる話。宿泊者がノロや嘔吐で汚したシーツ・タオル、あるいは血液が付着したもの。廃棄物処理法上、感染性廃棄物は特別管理産業廃棄物に該当する可能性があり、通常のごみとは別ルートでの処理が必要になるケースがあります。
ただし、民泊の運用実務では、医療機関ではないので特別管理産業廃棄物に必ずしも該当しないケースが多い。厚労省の情報を踏まえて、二次感染防止のためのビニール密閉と、清掃記録への残し方までの実務は嘔吐・血液の処理と記録の記事で詳しく整理しています。個別のケースは物件所在自治体の保健所に確認するのが安全です。
コストで比べたときの現実的な選択
費用感で比べると、シール運用と業者委託でどれくらい差があるのか。うちの3物件の実額（編集部調べ・2026年時点、稼働・広さ・回数で変動）を並べます。
| 物件 | 方式 | 月間ゴミコスト目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 新宿ワンルーム25㎡ | シール運用 | 編集部調べで月2,000〜3,500円程度 | 週3〜4稼働、大袋メイン |
| 浅草1LDK 45㎡ | 業者委託 | 編集部調べで月8,000〜15,000円程度 | 週5稼働、集積所使えず |
| 大田区ワンルーム28㎡ | シール運用 | 編集部調べで月2,500〜4,000円程度 | 週3稼働、繁忙期のみ増 |
業者委託は月額固定+従量、あるいはピックアップ1回いくらの見積もりが多い。物件所在区・回数・保管方法で幅が出るので、複数社見積もりを取るのが基本です。単純に「安いから業者委託しない」と決めると、稼働が上がった月に集積所トラブルが起きて、結局差引きマイナスになることがあります。
切り替えの判断軸
私が実際に業者委託に切り替えた判断は、1つの物件で月20袋（大袋換算）を超えた月が3ヶ月続いたタイミング。ここを超えると、シール運用は物理的に集積所への負担が大きく、管理組合や近隣とのトラブル確率が急に上がる感覚がある。数字にできる基準を持っておくと、感情論で決めずに済みます。
よくある落とし穴と回避策
この3年で自分がやらかしたことも含めて、よく起きる落とし穴を並べます。
- 集積所の収集日と、チェックアウトの曜日がズレる。金曜チェックアウトで、次の可燃回収が月曜だと3日間物件内に保管することになる。
- ゲストがゴミを敷地外の道路脇に放置する。案内文だけでは防げず、ゴミ箱の場所を写真付きで明示するまで続いた。
- 清掃業者が「一般廃棄物収集運搬業の許可」を持たずにゴミを持ち帰り、後で発覚すると委託側の責任も問われる可能性がある。
- 粗大ごみ・家電を通常ゴミに混ぜて出す。冷蔵庫・エアコンは家電リサイクル法対象で別ルート。
- 年末年始・GWの収集停止日を把握していない。繁忙期と重なると物件が使えなくなる。
特に4番の家電・粗大は、うっかりミスが多い。浅草の物件で古い電子レンジを可燃ゴミの日に段ボール梱包して出したら、回収されずに戻ってきて、集積所の前で1週間放置されるという地獄を経験しました。以来、家電系は必ず産廃業者か家電量販店のリサイクル引き取りで処理しています。
読者に一つだけ考えてほしいこと
ゴミの話は、法令や自治体ルールを追いかけている限り正解に近づけます。でも、正解と運営コストがトレードオフになる場面が必ず出てきます。たとえば「業者委託の方が確実だけど月8,000円上がる」「シール運用は安いけど近隣クレームのリスクを完全にはゼロにできない」というジレンマです。
ここは物件のロケーションと、あなたが近隣と長期的にどういう関係を作りたいかで判断が分かれる部分だと感じています。私は3物件のうち2物件で管理組合と5年以上顔を合わせている関係なので、コスト増を飲んで業者委託に振っています。でも、これから始める人が同じ結論になるとは限らない。自分の物件の周辺環境を1回歩いて、集積所を見て、匂いを嗅いでから決めてほしいところです。
ゴミ処理まで含めた運用が回せる清掃業者を、繁忙期に慌てて探すと選択肢が狭まります。閑散期のうちに複数社を比較しておくのが結局は近道でした。
よくある質問
Q1. 民泊のゴミを家庭ごみとして出したら違法ですか？
廃棄物処理法上、事業活動から出るごみは事業者自身の責任で適正に処理する義務があり、住宅宿泊事業のゴミも事業系ごみとして扱うのが原則です。少量排出事業者向けに区の収集ルートを使える例外はありますが、その場合も事業系有料ごみ処理券の貼付など、家庭ごみとは異なる出し方が求められます。指定外の場所に出すと不法投棄扱いになる可能性があり、実際に廃棄物処理法違反の罰則規定も存在します。自治体ごとに運用が違うので、物件所在区の環境清掃部門に必ず確認してください。
Q2. ワンルーム1室だけの民泊でも業者委託が必要ですか？
必ずしも必要ではありません。稼働頻度と1日あたりの排出量が少量排出事業者の範囲に収まるなら、区の収集運搬許可業者に委託する代わりに、事業系有料ごみ処理券（シール）を貼って集積所に出す運用が可能です。ただし少量排出のライン（1日あたりの重量・容量）は区ごとに異なるため、新宿区・台東区・大田区などそれぞれの区の窓口に確認するのが安全です。うちの新宿と大田区のワンルームは、この方式で運用しています。
Q3. 清掃業者が「うちが全部持ち帰ります」と言ってくれるのですが、任せていいですか？
持ち帰りルートの合法性を確認する必要があります。他人（オーナー）の事業系ごみを運搬する行為は、原則として一般廃棄物収集運搬業の許可が必要な業務に該当します。清掃業者がその許可を持っていないまま持ち帰ると、廃棄物処理法上の無許可収集運搬に該当する可能性があり、委託した側（オーナー）の責任も問われることがあります。契約前に「持ち帰り後の処理ルート」と「委託先の業者名・許可番号」を必ず書面で確認するのがおすすめです。判断がつかないときは、物件所在区の環境清掃部門に照会してください。
Q4. 東京23区の事業系有料ごみ処理券の料金はいくらですか？
東京23区では、2023年10月1日から事業系一般廃棄物処理手数料が1kgあたり40円から46円に改定されました。これに合わせて事業系有料ごみ処理券のデザインと料金も変更され、旧券（平成29年10月改定）の経過措置期間は2023年10月31日で終了しています。現行券のサイズごとの正確な金額は、各区の環境清掃部門・清掃事務所のサイト、または区役所や有料ごみ処理券取扱所（コンビニ等）で確認してください。物件所在区ごとに券のデザインが異なる点にも注意が必要です。
Q5. 産業廃棄物と事業系一般廃棄物の見分け方がわかりません。
ざっくりの見分け方として、宿泊者が食べたコンビニ弁当の可燃系容器・紙くず・生ごみ・ティッシュなどは事業系一般廃棄物に入ることが多く、シャンプーボトルなどのプラスチック類・金属くず・ガラス・廃家電・家具・廃油などは産業廃棄物になることが多いです。産業廃棄物は法律で20種類が定められています。ただし、同じプラスチックでも用途や状態で扱いが変わることがあるので、量が多くて自信がない品目は業者や区の環境部門に個別確認してください。産廃が出たときはマニフェスト（産業廃棄物管理票）の写しを保管しておきます。
Q6. 保健所や区の立入検査でゴミ関連は何を見られますか？
私の3年間の経験だと、業者委託の場合は処理委託契約書、シール運用の場合は購入履歴と分別ルールの掲示物、産廃が出た場合はマニフェストの写しを確認されることが多いです。加えて、利用案内書にゴミ処理のルールを書いているか、集積所トラブルの記録があるかも確認対象です。大阪市のガイドライン記載例では、廃棄物処理業許可業者に処理委託する旨と、居住者用のごみ保管場所と区分する専用の保管庫の設置が例示されています。東京の運用でも考え方は近く、書面と物理的な導線の両方で示せると立入時にスムーズです。
