先週の水曜、会社帰りに新宿のワンルームに寄ったら、シャンプーの詰め替えボトルが空になっていた。次のチェックインは翌日の15時。ドラッグストアで買って戻る往復40分、正直しんどかった、と思ってます。
民泊を3件回してると、アメニティの補充だけで月に何回もこういう小さな事故が起きます。清掃業者に「ついでに補充もお願いできませんか」と聞いたのが2年前。そこから自前と業者委託を行き来してきた実感を、今日は数字で並べます。
結論だけ先に言うと、業者に任せる場合の手数料は編集部調べで実費+10〜30%が一般的なレンジ。ただし「安い高い」より「時間が浮くか」で判断した方が兼業オーナーは楽になる、というのが今の私の答えです。
この記事の要点
- 民泊のアメニティ補充を清掃業者に任せる場合、費用形態は「実費+手数料10〜30%」または「補充作業料500〜1,500円/回」の2パターンが一般的（編集部調べ・2026年時点・東京都心）。
- 自前調達は原価そのものは1泊200〜400円程度に収まるが、買い出し・在庫管理・緊急補充の時間コストが発生する。兼業オーナーが本業時給2,500円で換算すると月8,000〜15,000円の見えないコストになる物件もある。
- 住宅宿泊事業法第5条の衛生確保措置には、消耗品の切らし防止も実務上含まれる（厚生労働省令で定める措置。詳細は自治体の民泊窓口で要確認）。
- 切り替えの判断軸は「稼働率60%以上」「オーナーが平日日中動けない」「物件が自宅から30分以上」の3条件のうち2つ以上該当するかどうか。
- 特定業者の優劣を断定せず、料金体系・実費の見える化・在庫連絡の頻度を軸に比較するのが安全。
一社ずつ電話して補充込みの見積もりを取り直すのが手間なら、条件を入れるだけで対応業者を比較できる仕組みを使うのが早いです。
アメニティ補充を業者に任せると、いくらかかるのか
結論、清掃業者にアメニティ補充を任せる場合の追加費用は、編集部調べで大きく2パターンに分かれます。実費+10〜30%の手数料を上乗せするパターンと、清掃料金に「補充作業料」として500〜1,500円/回を固定で乗せるパターン。どちらも東京都心で複数の業者から実際に見た形式です。
私が最初に契約した業者は前者でした。シャンプー詰め替えを1本仕入れてもらったら、明細に「シャンプー詰め替え 480円 × 1.2」と書かれていて、そう。手数料が20%乗ってた。当時は「勝手に高いもの買われたら困る」と怖がって自前に戻した、というのが1年目の話です。
後者の固定料金パターンは、消耗品の種類が少ない物件と相性がいい。浅草の1LDKは、シャンプー・コンディショナー・ボディソープ・歯ブラシ・トイレットペーパー・ティッシュくらいしか置いてないので、補充作業料800円/回で回してもらってます。月に稼働が15回として12,000円。安くはないけど、買い出しに使ってた土曜の午前中が返ってきた感覚は、金額以上に大きい。
実費+手数料パターンの内訳
実費+手数料型は、業者がドラッグストアやAmazonで買ったレシートをそのまま見せてくれるところが多いです。手数料は業者側の「立替コスト＋管理コスト」名目。10%だと利益薄いので、実務では15〜25%あたりに落ち着く印象。30%を超えるところは、少量発注のたびに買いに行く手間を織り込んでる場合が多いです。
厄介なのは、業者が「うちの仕入れルート」と称して定価より高い商品を持ってくるパターン。これは実費が見えないので手数料の比較になりません。契約前に「レシート原本のコピーを毎月添付できますか」と聞くのが唯一の防衛策、と思ってます。
補充作業料の固定料金パターン
固定料金パターンは、業者側があらかじめ品目リストと消費目安を持っておいて、月末にまとめて実費請求するタイプが多い。1回あたりの補充作業料はワンルームで500〜1,000円、1LDKで800〜1,500円が編集部調べの実勢。品目が10種類を超えるファミリー物件だとこの範囲を超えることもあります。
この形式のいいところは、明細の予測が立つこと。悪いところは、業者が急ぎ買いする必要が出たときにコンビニ調達になって実費が跳ねること。私は台東区の物件で、GW中にトイレットペーパーが切れて業者がコンビニで買ったら、実費が普段の2倍になった月がありました。想定内といえば想定内。
自前調達だといくらか、時間コストも含めて考える
結論、自前調達は原価だけ見れば1泊200〜400円で収まります。ただし「買い出し」「在庫管理」「緊急補充」の3つの時間コストを外して考えると、判断を間違えます。
私の新宿ワンルームで実測した月の内訳はこんな感じです。稼働20回、アメニティ原価が1泊280円で月5,600円。ここまでは業者に頼むより明らかに安い。ただし、業務スーパーとドラッグストアの往復が月2回、1回45分。会社帰りに緊急補充で寄る日が月に1〜2回、これも1回30分は溶ける。合計で月3〜4時間。
この時間を本業の時給（残業単価で2,500円くらい）で割ると、月8,000〜10,000円の機会損失。業者に補充を任せた場合の月12,000円と実は近い数字になります。ここが判断の分かれ目でした。1泊あたりのアメニティ原価をまとめた記事で品目別単価まで公開してるので、自分の物件の月次コストを算出したい人はそちらも参照してください。
自前調達の「隠れコスト」5つ
- 買い出しの往復時間（月2〜4時間）
- 在庫切れ確認のための物件訪問（月0〜2回）
- 清掃業者からの「切れました」連絡への即応対応
- 災害・繁忙期用の予備在庫を保管するスペース
- 品目切り替え時のパッケージ差異でゲストクレームが出るリスク
特に3番目の即応コストは、兼業だと想像以上に重い。金曜の21時に「シャンプーの詰め替えが空です」とメッセージが来たとき、月曜まで放置できない物件だと本気で泣きます。消耗品の仕入れ先の使い分けを整理した記事で、Amazon定期便と業務スーパーの分担ラインを書いてます。
業者委託と自前調達の費用比較表
結論、月間の総コスト（実費＋時間コスト換算）で見ると、稼働率が上がるほど業者委託の相対的なメリットが大きくなります。私の3物件で試算した比較表を出します。
| 物件・稼働 | 自前調達の月コスト | 業者委託の月コスト | 時間コスト差 |
|---|---|---|---|
| 新宿ワンルーム・稼働20泊 | 実費5,600円＋時間3.5h | 実費5,600円＋作業料16,000円 | 約3.5h浮く |
| 浅草1LDK・稼働18泊 | 実費7,200円＋時間4h | 実費7,200円＋作業料14,400円 | 約4h浮く |
| 大田区ワンルーム・稼働12泊 | 実費3,600円＋時間2h | 実費3,600円＋作業料9,600円 | 約2h浮く |
この表を作って気づいたのは、稼働の低い大田区は自前が有利、稼働が高い浅草と新宿は業者委託の追加コスト（月1万〜1.6万）を時間で埋め合わせる余地があるということ。全物件を同じ運用にしないほうがいい、と今は思ってます。
ちなみに東京全体の清掃外注の相場感は、東京の清掃外注の実勢レンジで広さ別に整理してます。清掃本体の見積もりに補充作業料が既に含まれているかは業者ごとに違うので、比較時は分けて聞くのが安全です。
住宅宿泊事業法から見た「補充」の扱い
結論、住宅宿泊事業法（民泊新法）は「アメニティを何を置くか」までは規定していません。ただし第5条の衛生確保措置の中に「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」があり、これが厚生労働省令で定められています。消耗品の切らし防止は、実務上ここに含まれると考えるのが自然です。
特に家主不在型の場合、住宅宿泊事業法第11条により、届出住宅における管理業務を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。アメニティ補充がこの「管理業務」に含まれるかは業務委託契約書の書き方次第。契約前に必ず範囲を明文化しておくべきポイントです。
ここは自治体によって解釈の細部が違います。私も自分の物件の所轄保健所（新宿区・台東区・大田区）に個別に電話して確認しました。「一般論」で判断せず、お住まいの自治体の民泊窓口や保健所に一次情報をあたるのが安全です。
契約書に入れておくべき3行
実際に私が今の業者と交わしている契約書には、次の3項目が入っています。「補充対象品目リスト（別紙）」「実費精算の方法と手数料率」「在庫の下限と補充判断の権限」。この3つがないと、月末の請求書で毎回モヤモヤします。
特に3つ目の「補充判断の権限」は重要。業者が独自判断で買い増しできる上限額（例: 1回3,000円まで）と、それを超えるときの事前確認プロセスを決めておくと、想定外の実費請求が減ります。
ここまで詰めるのが面倒だと感じるなら、条件をまとめて相見積もりできるサービスを使う方が早いです。私も最初の1社は自力で探しましたが、2社目3社目は比較サービス経由に切り替えました。
私が過去2社を切った具体的な理由
結論、業者を切る理由は「料金の不透明さ」より「連絡の遅さ」の方が多かったです。3年で2社と契約を切ってますが、両方とも直接の引き金はコミュニケーションでした。
1社目は契約半年で切りました。理由は、月末請求書に「アメニティ補充 一式」としか書かれてなくて、内訳を聞くと「あとで送ります」と言ったまま2週間返事が来ないパターンが3回続いたから。金額は月8,000円前後で高くはなかったけど、税務上の証憑としても不安だったので手放しました。
2社目は1年半続いたところで切りました。こちらは料金体系は明朗だったんですが、繁忙期の対応枠が翌年から取れなくなる、と契約更新3ヶ月前に言われて。理由は先方の人手不足。責める話ではないんですが、繁忙期の枠を失うのは民泊オーナーには致命傷なので、閑散期の間に別業者を並行契約して切り替えました。
この2つを経験して思ったのは、業者選びは「今の料金」より「1年後もこの業者と話せるか」を見る方が大事、ということ。契約前に「繁忙期の枠確保ルール」と「請求明細のフォーマット」を確認しておくと、後で切る痛みが減ります。
在庫連絡のタイミングをどう設計するか
結論、在庫連絡は「清掃終了時に写真付きで下限を切った品目を報告」の一択でいいです。翌日にならないと連絡が来ない業者は、繁忙期に必ず事故が起きます。
今の業者は、清掃報告のLINEに「シャンプー詰め替え：残1本」「トイレットペーパー：残3ロール」のように、目視で数えられる品目を毎回書いてくれます。写真も添付。これがあると、次のチェックインまでに補充が間に合うかがその場で判断できます。
連絡タイミングを軽視すると、繁忙期に「明日の朝チェックインなのに今夜シャンプーが無いと分かった」という事故が起きます。私は浅草でこれをやらかして、23時に業務スーパーが閉まってた日は本当に焦った。以降、業者選定では「清掃終了時の写真報告」を必須条件に入れてます。
下限アラートの設計
下限は品目ごとに違う設計にしてます。トイレットペーパーは残3ロール、シャンプーは詰め替え残1本、歯ブラシは残2セット。品目ごとに補充リードタイムが違うので、下限も揃えない方が実務的です。この下限リストを業者と共有しておくと、判断が自動化されます。
もう一つ大事なのは「下限を切ったら自動補充か、連絡してから補充か」を決めておくこと。自動補充は速いが実費のブレが出やすい。連絡してから補充は安いが、私が返事しないと止まる。私は3,000円までは自動、それ以上は事前確認、というルールで運用してます。
切り替えるべきかの判断軸（3条件のうち2つ）
結論、自前から業者委託に切り替えるかは、次の3条件のうち2つ以上該当するかで判断してます。「稼働率60%以上」「オーナーが平日日中に動けない」「物件が自宅から片道30分以上」。この3つが揃わないと、業者委託の追加コストを時間で埋め合わせにくいという感覚です。
私の場合、新宿と浅草は3条件のうち3つとも該当したので迷わず業者委託に切り替えました。大田区は自宅から近い（電車で15分）ので自前を残してます。会社帰りに寄れる距離感かどうかは大きい。
逆に、自分で運営する時間を確保したいオーナー、清掃品質の細部を自分で見たい人は、無理に外注しなくていいと思ってます。ゲストが実際に使う品と使わない品を絞り込んで、そもそもの補充頻度を落とすアプローチもアリ。
部分委託という中間解
全部を業者に任せず、「トイレットペーパー・ティッシュ・シャンプーの詰め替え」だけ委託して、歯ブラシやカミソリなど単価が読みやすいものは自前でストック、という部分委託を私は浅草でやっています。この形にすると業者側の作業料が下がる交渉ができる場合があります。
ただし部分委託は業者にとって管理が複雑になるので、嫌がる会社もあります。契約前に「うちは歯ブラシは自前で置いておくが、それでもいいか」を確認する。ここを曖昧にすると、月末の請求で「歯ブラシ買っておきました」と勝手に補充されて実費請求される、という笑えない事故が起きます。
失敗しない業者選びの5つの確認項目
結論、業者に補充を任せる契約をする前に、次の5項目を必ず口頭または書面で確認します。私が過去に2社切ったのは、全部この5項目のどれかを怠ったからでした。
- 実費のレシート原本または明細のコピーが毎月確認できるか
- 手数料率が固定か変動か、変動なら上限を書面で示せるか
- 補充対象品目リストを別紙で確定させ、追加・削除の変更ルールがあるか
- 在庫が下限を切ったときの連絡タイミング（前日？当日？）
- 繁忙期に補充作業料が上がる場合の計算式
特に5番目は、GWや年末年始に見えないコスト増が起きやすい部分。深夜早朝の緊急補充が発生した場合の割増を含めて、契約書に書いてもらうのが安心です。問い合わせ前に整理すべき7項目で、初回コンタクト時に業者に渡すテンプレも公開してます。
あとは業者との相性。同じ料金体系でも「毎回レシート原本を写真で送ってくれる業者」と「月末に集計だけ送ってくる業者」がいて、細かい説明ができる業者の方が長続きします。安さで選ぶと後で戻せない、というのが3年運営した結論。
切り替えを迷ってる人が最初に測るべき数字
結論、切り替えを決める前に、まず1ヶ月だけ自分の「アメニティ関連の時間」を全部メモしてほしいです。買い出し何分、在庫確認何分、連絡対応何分。これをやらずに料金だけで比較すると、判断を間違えます。
私は2024年の秋に、iPhoneのメモに「10/12 業務スーパー往復45分」みたいなログを1ヶ月付けました。合計3時間20分。自分の時給と掛け算したら「業者委託の方が確実に得」という結論が出て、そこから浅草を委託に切り替えました。数字にすると迷いが消える。
ここは正直、答えを一つに絞る話ではないと思ってます。物件の稼働、オーナーの本業、家族の状況、住まいの近さ、全部絡んで最適解が変わる。私の判断軸は3物件を回してる兼業の目線でしかない、というのは頭に置いてもらえたら。あなたの物件で答えが変わる余地は残ってます。
相見積もりを取り直すのは面倒ですが、条件を整理して一括で問い合わせできる仕組みなら、平日夜の30分で3社と話が始まります。
よくある質問
Q1. 業者にアメニティ補充を任せる場合、消費税はどう扱われますか？
実費部分は購入時の消費税がそのまま乗り、そこに手数料の消費税が別途かかるパターンが一般的です。ただし業者の会計処理によって「立替金」として非課税で処理される場合もあり、扱いは業者ごとに違います。契約前に「請求書に消費税をどう表示するか」を確認するのが確実です。私は税理士に相談したうえで、業者に統一フォーマットを依頼しました。
Q2. アメニティの品質を業者に任せて大丈夫ですか？
契約書の「補充対象品目リスト」に商品名またはグレードを明記すれば大丈夫です。「シャンプー詰め替え」ではなく「メーカーX・◯◯シリーズ・詰め替え500ml」まで書くのがコツ。ここを曖昧にすると業者側が仕入れやすい商品に置き換えられて、ゲスト体験が変わる原因になります。私は品目リストを毎年見直してます。
Q3. 家主不在型の場合、補充作業だけを清掃業者に頼むと法的に問題はないですか？
住宅宿泊事業法第11条により、家主不在型の届出住宅では管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する義務があります。清掃業者が住宅宿泊管理業者の登録を受けていない場合、単なる清掃再委託の範囲を超える業務（衛生確保に関わる包括的管理など）を任せられない場合があります。契約前に、業者の登録状況と、委託範囲が「管理業務」に該当するかを、所轄自治体の民泊窓口に確認するのが安全です。
Q4. 補充作業料が業者ごとに違いすぎて比較できません。何を揃えて比較すればいいですか？
比較の軸は3つ。「清掃1回あたりの本体料金」「補充作業料の計算方式（回数固定か実費%か）」「品目リストの粒度」を揃えて相見積もりを取ります。特に品目リストは、業者側に空欄フォーマットを渡して埋めてもらうと差が見えます。安いように見えて品目カバーが狭い業者は、後で自前補充を追加する羽目になります。編集部調べで、この3軸を揃えると比較にかかる時間は半分になります。
Q5. 稼働率が低い物件（月10泊以下）でも業者委託は得ですか？
正直、月10泊以下だと自前の方が金額面で有利になるケースが多いです。業者委託の月コストが8,000〜10,000円、自前の月コストが実費3,000〜5,000円と時間2時間程度。時間コストを高く見積もらない限り、金銭差だけで自前が勝ちます。ただし、物件が自宅から遠い・オーナーが完全リモート運営という条件が加わると、稼働率と関係なく業者委託が現実解になります。私の大田区は稼働12泊/月ですが自前のままです。
