先月、浅草の1LDKを担当してもらっている清掃業者から送られてきた見積もりを見て、正直、手が止まりました。1回あたりの請求が前月より2,300円ほど上がっていたからです。金曜の夜、会社帰りにコンビニのイートインで見積書を開いて、しばらく画面を見つめてました。
そう。民泊清掃の見積もりは、総額だけ見ても高いか安いか判断できません。中身が5系統に分かれていて、どの費目がどれだけ乗っているかを相場と突き合わせないと、値上げが妥当なのか、こちらが足元を見られているのかが分からない。
この記事では、新宿・浅草・大田区で3物件を回してる兼業オーナーの私が、見積もりが高いと感じたときに真っ先に確認する5つの費目を、東京の実勢レンジと一次情報つきで整理します。相場は編集部と自分の見積書ベースの目安で、断定ではありません。物件条件と時期で普通に上下します。
この記事の要点
- 民泊清掃の見積もりが高いと感じたら、まず「基本料金」「リネン費」「ゴミ処理費」「消耗品・アメニティ補充」「繁忙期割増・オプション」の5費目に分解して相場と比較する。
- 東京都心のワンルーム民泊で、基本清掃1回の実勢は編集部調べで概ね3,500〜7,000円、1LDKで6,000〜10,000円程度（広さ・頻度・時期で変動）。
- リネンは1セットあたり数百円〜数千円の幅があり、シーツ150円・掛カバー220円・枕カバー80円といった単価公開例もある（宿泊施設向け・業者と契約条件で変動）。
- 民泊のゴミは事業系廃棄物扱いで、区の家庭ごみに出せない。回収は一般廃棄物収集運搬業の許可業者との契約が必要で、この費目が乗るのは違法ではなくむしろ正常。
- 年末年始・GW・お盆は1.2〜2倍の割増が乗る業者があり、繁忙期の見積もりを通年相場と直接比べるとほぼ確実に「高い」と感じる。
先に結論だけ。一括見積もりの安さで乗り換えるより、いま出ている見積もりの5費目を分解して、どこが相場から浮いているかを言語化するほうが早いです。値上げの理由を業者に聞くための材料にもなる。
一社ずつ電話して見積もりを取り直すのがしんどいなら、条件を入れるだけで複数の民泊清掃業者から比較見積もりが取れる見つける君を挟むのが早いです。今の業者を切る前提でなくても、相場感を掴む用途で使えます。
「高い」と感じたときにまずやること：総額を5費目に分解する
結論から言うと、見積書が総額しか書かれていない業者は、この時点で一度ヒアリングし直したほうがいい。何にいくら払っているのかが分からないと、相場との比較そのものが成立しません。
私が浅草の1LDKで最初に契約した業者は、見積書に「1回8,800円（税込）」とだけ書いてありました。安く感じて即決したんですが、あとからリネン代が別、ゴミ回収代が別、消耗品補充も別で、実質は12,000円を超えていた。これは業者が悪いというより、内訳を確認しなかった自分の詰め方が甘かった話です。
だから最初にやることは値切り交渉じゃなく、分解。基本料金・リネン・ゴミ・消耗品・繁忙期／オプションの5系統に一度バラして、それぞれの数字を東京の実勢と並べる。この作業だけで「値上げが妥当かどうか」の8割は自分で判断できるようになります。
見積書の書式が業者ごとにバラバラな問題
厄介なのは、業者ごとに見積書のフォーマットが揃っていないこと。ある業者は「基本料金」にリネンを含めていて、別の業者はリネンを完全に別立てで書く。比較のときは、こちらから項目を揃えて出してもらうしかない。過去に書いた見積書の内訳を6項目で揃える手順のとおり、テンプレを送って書式を統一させると、初めて数字が横並びになります。
費目1：基本清掃料金｜広さと作業時間の妥当性を見る
最初に見る費目は基本清掃料金。ここが相場から明確に浮いていたら、業者を疑うより先に「作業範囲がどこまで含まれているか」を確認します。同じワンルームでも、水回りの深掘りやベッドメイクの精度で、業者の内訳は普通に変わる。
編集部と私の見積書ベースの目安として、東京都心のワンルーム25㎡前後で1回3,500〜7,000円、1LDK45㎡前後で6,000〜10,000円あたりが実勢のレンジです。1LDKで12,000円を超える請求が来ていたら、リネンや消耗品が基本料金に含まれてないか、繁忙期割増が乗っている可能性が高い。区分けの粒度は業者による、が大前提です。
| 間取り | 基本清掃1回の目安（東京都心） | 備考 |
|---|---|---|
| ワンルーム 20〜25㎡ | 3,500〜7,000円 | リネン別・ゴミ別が多い |
| 1LDK 40〜50㎡ | 6,000〜10,000円 | 作業時間90〜120分目安 |
| 2LDK 55〜70㎡ | 9,000〜14,000円 | ベッド数増でリネン費が跳ねる |
| 戸建て 80㎡〜 | 12,000〜20,000円 | 階段・水回り複数で加算 |
ワンルームの1回料金の細かい内訳は、ワンルーム民泊清掃の実勢価格で見積書3社を並べて整理してます。自分の物件と近い条件のケースで見比べると、いま出ている数字が浮いてるかどうかが感覚的に分かる。
作業時間から逆算するチェック
基本料金が妥当かどうかは、作業時間から逆算する方法もあります。ワンルーム60〜90分、1LDK90〜120分あたりが実測の目安で、時給換算で2,500〜3,500円のレンジに収まっていれば、都内の相場からは大きく外れてない。1LDKで3時間分の請求が来てるのに実作業が90分なら、その差分は何に払っているのかを聞く材料になります。
費目2：リネン費｜1セット単価と洗濯込みかどうか
次に見るのがリネン費。ここが総額を押し上げているケースは多いです。というのも、リネン費は「1セットあたり何円か」と「洗濯代込みか別か」の2軸で構成されていて、業者ごとに書き方が違うから。
宿泊施設向けリネンサプライの公開料金例では、シーツ1枚150円・掛け布団カバー1枚220円・枕カバー1枚80円といった単価が示されているケースがあります。ただし業者と契約条件で幅があり、全国一律の相場があるわけではないのが実情。ダブルベッド1台+枕2つで1セットを組むと、単純合計で数百円〜千数百円、業者独自の運送費や最低ロット料金が乗ると1セット2,000円を超えることもある。
私の場合、新宿のワンルームはシングル1台+枕1つで1セット、浅草の1LDKはダブル1台+ソファベッドでリネン2セット必要。同じ1回清掃でも、浅草はリネン費だけで2,600円ほど乗るので、ここが「高い」の原因になりやすい。1セット単価を確認しないで「リネン代3,000円」と丸めて言われると、それが安いのか高いのか判断がつきません。
自前洗濯とリネンサプライの分岐
リネン費が想定より高く感じるなら、業者委託でなく自前洗濯やリネンサプライに切り替える選択肢もあります。稼働日数ごとの損益分岐はレンタルと自前のシミュレーションで月5日〜25日の5パターンを試算しました。稼働が高いほどリネンサプライが有利で、低稼働ほど自前が有利。私の3物件は稼働率で判断が割れてます。
費目3：ゴミ処理費｜「事業系廃棄物」扱いのため乗るのが正常
結論から言うと、民泊のゴミ回収費が見積もりに乗っていること自体は、割高でも不正でもない。むしろ乗っていない業者のほうを疑ったほうがいいくらいです。
民泊で発生するゴミは、家庭ごみでなく事業系廃棄物として扱われます。東京都北区の案内でも、宿泊施設（民泊含む）を経営する事業者は一般廃棄物と産業廃棄物の処理契約を、それぞれの許可を持つ業者と締結する必要があるとされている。江戸川区では住宅宿泊事業廃棄物報告書の提出も求められています。区の家庭ごみ収集に出すことは原則できない。
だから清掃業者の見積もりにゴミ処理費が乗るのは、この事業系ごみ処理の実費を反映しているケースが多い。金額のレンジは1回あたり500〜1,500円あたりが体感で多いですが、袋数やゴミ量、業者との契約形態で変わる。ゼロ円で「うちがサービスで持って帰る」と言う業者に当たったら、それはそれで、どこにどう処分してるかを確認したほうがいい話です（無許可業者への委託は、委託者側にも罰則リスクがあります）。
許可業者かの確認は自治体サイトで
清掃業者がゴミ回収まで担うなら、その業者（または再委託先）が物件所在の自治体で一般廃棄物収集運搬業の許可を持っているかは確認しておきたい。江戸川区や北区は自治体サイトで許可業者名簿を公開しています。物件がある区の窓口に問い合わせるのが確実で、断定的な独自解釈をせず、必ず一次情報のあたり先を持っておくのが安全です。
ここまでで3費目。値上げの正体がまだ見えないなら、次の2費目に進む前に、いま持ってる見積書を横に比較できる状態にしておくのがおすすめです。1社だけの数字を見つめても相場感は掴めません。条件を揃えて複数社から取り直すか、マッチングを挟むほうが早い場面です。
費目4：消耗品・アメニティ補充費｜実費請求か定額かで見え方が変わる
4つ目は消耗品とアメニティの補充費。トイレットペーパー、ボディソープ、シャンプー、歯ブラシ、綿棒、コーヒースティック、ペットボトルの水、この辺です。地味に効いてくる費目で、私は最初これを軽く見て失敗しました。
大田区の物件で、月の消耗品費が1,800円で回るはずが、実際は4,500円くらいいく月がある。理由はゲストの人数と滞在日数で消費が跳ねるから。3人で5泊の予約が入ると、トイレットペーパーが2ロール消える。歯ブラシも6本置く。この分の実費が見積もりに乗ってきます。
業者の課金方式は大きく2種類。実費請求（オーナー支給 or 業者立替＋実費）と、定額（1回◯円で使い放題プラン）に分かれます。定額のほうが見積書はスッキリして見えるけど、稼働が低い月は割高になる。実費請求は月ごとに額がブレるので「今月高いな」と感じやすい。数字だけで「高い」と判断せず、方式そのものが自分の稼働率に合ってるかを見たほうがいい。
オーナー支給に切り替える判断
消耗品費が想定より高いなら、オーナー支給に切り替える手もあります。私は新宿の部屋だけAmazonの定期便でまとめて発注して、業者には補充作業だけ依頼してます。作業手数料が別途乗るものの、単価ベースでは業者マージン分だけ下がる。手間と金額のトレードオフです。
費目5：繁忙期割増・オプション｜通年相場と直接比べない
最後の5つ目、これが「見積もりが高い」の最大の原因になりやすい。繁忙期割増と各種オプション料金です。
年末年始・GW・お盆の3期間は、業者によって1.2〜2倍の割増が乗ります。都心の業者だと、12月28日〜1月3日と4月末〜5月5日、8月11〜16日あたりは、通常の1,500〜3,000円上乗せで見積もりが出てくることが多い。この期間の見積もりを通年の平均相場と比べると、ほぼ確実に「高い」と感じます。それは値上げでなく、そもそも別料金の期間だからです。
繁忙期の実勢と枠取りのコツは年末年始・GW・お盆の割増目安にまとめました。事前に契約書に「繁忙期割増あり／◯%まで」と明記しておくと、値上げの合意プロセスで揉めなくて済みます。私は昔、これを口約束で済ませてしまい、12月30日に「今日は特別料金で」と言われて2,000円上乗せされたことがある。契約書に書いてなかった自分が悪い。
オプションの内訳を確認する
繁忙期以外にも、深夜チェックアウト対応、汚損時の特別清掃、追加のシーツ交換、忘れ物の返送代行、こういったオプションが個別に乗る場合があります。オプション別の相場感はオプション料金一覧と交渉のコツで系統別に整理しました。特に嘔吐や汚損の特別清掃は5,000〜20,000円の幅があるので、契約前に上限を決めておくと安心です。
5費目を分解した後にやること：業者に確認する伝え方
結論として、5費目に分解した結果、どこかが相場から明確に浮いていたら、次のステップは業者への確認です。値切り交渉じゃなく、あくまで確認。「この費目の内訳を教えてください」の姿勢のほうが、関係を壊さずに情報が引き出せる。
私が実際に使ってる伝え方は、こう。「先月分の見積もりを費目別に分解して他の物件と比較したところ、リネン費が1セット◯円になっていました。都心の他社は◯円〜◯円のレンジという印象なのですが、この差分の理由（サイズ・素材・配送頻度など）を教えていただけますか」。事実と数字を並べて、判断は相手に委ねる形にする。
これで業者側が具体的に説明できれば、その内訳に納得すればいい。説明が曖昧だったり「他社はうちより安く見えるだけ」と抽象的にかわされたりしたら、そのタイミングで見積もりを取り直す判断をします。決めるのは自分。
相見積もりを取るときに条件を揃える
他社見積もりを取るときは、必ずこちらから条件を統一して依頼する。伝えるべき項目は見積もり依頼で伝える7項目にまとめてます。物件所在地・広さ・ベッド数・リネン込みか別か・ゴミ回収の要否・繁忙期対応・希望する連絡手段。この7つを揃えて出すだけで、返ってくる見積書が比較可能な状態で戻ってきます。
「高い」の正体は3種類ある｜値上げか、条件変化か、繁忙期か
ここまで5費目を分解してきて、最後に整理しておきたいのは、「高い」の正体はだいたい3つのどれかに絞れる、ということ。
1つ目、単純な値上げ。人件費・洗剤代・ガソリン代が上がった、というやつ。これは説明があれば納得できることが多い。2つ目、条件変化。ゲスト人数が増えた、滞在日数が延びた、リネンの追加交換が入った、みたいな、こちら側の稼働の変化が原因。3つ目、繁忙期または季節性オプション。前述の1.2〜2倍のやつです。
この3種類のどれに該当するかを自分の中で分類できると、次のアクションがはっきりします。1なら業者と会話する、2なら自分の運用を見直す、3なら通年のならしで判断する。ここを混同したまま「業者が値上げした」と早合点して切ってしまうと、また同じことが起きる。
正直、私も過去にこれで一度失敗してます。夏の請求が高く感じて業者を切り替えたら、次の業者はもっと高かった。理由は単に、8月がお盆繁忙期で全体が上がってただけ、というオチ。恥ずかしい話です。だから今は、少なくとも3ヶ月分の請求を並べて、季節性を差し引いた上で判断するようにしてます。
ここまで読んで、自分の見積もりのどこが浮いてるか大体見当がついた方は、次のステップは実際に比較見積もりを取ることです。1社ずつ電話で条件を伝え直す時間がない兼業オーナー向けには、条件をフォーム入力するだけで複数社から見積もりが揃う仕組みが便利です。
よくある質問
Q1. 見積もりを値切ってもいいですか？
値切ること自体は問題ないですが、単価だけ下げてもらうと、その分どこかが手抜きになるリスクがあります。私のおすすめは、金額を直接下げるのでなく「作業範囲を減らして単価を調整する」交渉。たとえばリネンをオーナー支給に切り替える、消耗品はこちらで用意する、こういう形で総額を下げるほうが、双方の期待値がズレにくい。純粋な値引き交渉は、稼働が上がったタイミングでボリューム割引として持ちかけるのが自然です。
Q2. リネン費が「1セット◯円」でなく「1回◯円」で丸められてるのですが
ベッド数や枕数が固定の物件なら、丸め請求でも実務上困りません。ただし、ソファベッドを追加で使うシーンや、エキストラベッドを出すシーズンだけ請求が跳ねるなら、業者に「1セット単価」を出してもらったほうが精算が透明になります。数字が出せない業者は要注意という感覚。少なくとも私はそう見てます。
Q3. ゴミ処理費を払っていれば、法令上は安心と考えていいですか？
払っていれば安心、とは断定できません。清掃業者がゴミを持ち帰る場合、その業者または再委託先が物件所在の自治体で一般廃棄物収集運搬業の許可を持っている必要があります。北区・江戸川区など東京の一部区は許可業者名簿を公開しているので、契約前に照合しておくと安全です。詳細と自治体別の扱いは、必ずお住まいの自治体の清掃事務所に確認してください。
Q4. 繁忙期の割増を交渉して外してもらうことは可能ですか？
年契約や複数物件の一括発注をしている場合、通年の稼働を保証する代わりに繁忙期割増を軽くしてもらう交渉は現実的です。私は3物件まとめて発注していることを理由に、繁忙期割増を1.5倍→1.3倍に調整してもらった経験があります。ただし業者側の人件費が繁忙期に実際に跳ねているのも事実なので、ゼロにするのは難しい。「一部だけ緩和」を目指すのが妥当です。
Q5. どのタイミングで業者切り替えを検討すべきですか？
5費目に分解しても浮いてる理由が説明されない、値上げのタイミングで事前相談がない、写真報告や連絡レスが遅い、この3つが同時に起きたら私は切り替えを検討します。ただ切り替え作業自体が重労働で、鍵の受け渡しや引き継ぎマニュアルの更新が発生する。稼働の閑散期に動くのが鉄則です。切り替え判断の全体像は自分でも試算し、決めるまでに1ヶ月は寝かせるようにしてます。
Q6. 定額プランと都度払い、どちらが「高いと感じにくい」ですか？
心理的に高いと感じにくいのは定額プランのほう。月額固定なので、繁忙期に請求が跳ねる感覚がない。ただし稼働が想定より低かった月は明確に割高です。都度払いは総額を最適化しやすい代わり、繁忙期に「今月高い」と感じる回数が増える。稼働の予測が立つ物件は定額、ブレる物件は都度払い、というのが個人的な整理です。
ここまで5費目と3つの原因分類を書いてきましたが、最後に一つだけ書き添えておきます。見積もりが高いか安いかの判断は、最終的にオーナーごとに違います。手間を減らすためにリネン込み定額を選ぶ人、単価を最適化するために都度払いで発注し続ける人、どちらも合理的。自分の稼働・自分の時間単価・自分の物件の稼働率で答えは変わります。この記事は判断材料の並べ方の話で、正解を決める話ではない、と思ってください。
