会社を出て新宿の物件に着いたのが金曜の21時。前のゲストが少し早めにチェックアウトしていて、翌日の朝チェックインまで自分で回せるかもしれないと思って、掃除機を握った瞬間、ふと不安がよぎりました。「これって、法律的にオーナーが自分で清掃してもいいんだったっけ」。
民泊を始めたばかりの頃、私も同じ疑問でずっと調べていました。無資格でやったら違法なのか、家主不在型なら業者に頼まないとダメなのか、条文のどこに何が書いてあるのか。ネット上の解説は歯切れが悪く、業者のポジショントークも混ざっていて、判断がつかない。
結論を先に書きます。民泊の清掃を自分でやること自体は、住宅宿泊事業法上、原則として違法ではありません。ただし、家主不在型と居室数5超の場合は「管理業務」を住宅宿泊管理業者に委託する義務があり、清掃はその管理業務の一部という整理です。ここを混同すると危ないので、都内3物件を回してきた実務感覚で整理していきます。
この記事の要点
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）第5条は「定期的な清掃」を義務付けているが、清掃作業そのものに資格や免許は要求していない（厚労省令で措置内容が規定）。
- 家主居住型で居室数5以下なら、オーナー本人が自分で清掃する運用は法令上問題にならないのが原則（自治体条例の確認は必須）。
- 家主不在型または居室数5超は、住宅宿泊事業法第11条により管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する義務があり、清掃も管理業務の一部として扱われる。
- 家主不在型でも、オーナー自身が住宅宿泊管理業者として国交省に登録すれば自ら清掃を行える（届出＋登録の両方が必要）。
- 「清掃を自分でやる」と「清掃を無資格の第三者に任せる」は法的意味が全く違うので分けて考える。
一次情報を確認したうえで、平日日中に動けない兼業オーナーは早めに清掃業者を確保しておくのが結局は安全です。条件を入れるだけで対応エリアや繁忙期の受け入れ可否を比較できる仕組みも試す価値があります。
民泊の清掃は法律でどう位置付けられているのか
住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）は2018年6月に施行された比較的新しい法律です。清掃について直接触れているのは第5条で、届出住宅について「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を講じることを義務付けています。具体的な中身は厚生労働省令で定めるとされ、施行規則で「定期的な清掃及び換気を行うこと」「居室の床面積は宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上を確保すること」などが列挙されています。
ここで注意してほしいのは、条文が要求しているのは「清掃をやる義務」と「衛生を確保する義務」であって、「特定の資格を持った人がやる義務」ではないという点です。清掃作業そのものに国家資格の縛りはない。だから、オーナー本人が雑巾を握って拭き掃除をすること自体は、民泊新法の枠組みだけを見れば違法ではないんです。
ただし。この後で詳しく書きますが、家主不在型の場合は第11条が別の条件を課してきます。清掃「行為」は無資格でOKでも、清掃を含む「管理業務」の主体が誰か、というレイヤーで別のルールが被さる構造になっている。ここを混ぜて理解すると、判断を間違えます。
第5条が求めているのは「衛生の結果」であって「作業者の資格」ではない
私が最初に混乱したのはここでした。旅館業法の簡易宿所だと衛生等管理要領があって、細かい設備基準や清掃頻度の縛りがある。だから民泊新法もそういうものだと思い込んでいたんですが、住宅宿泊事業法の第5条は驚くほどシンプルです。「衛生を確保するために必要な措置を、厚労省令で定めた基準に従って講じる」。それだけ。
厚労省令が要求している具体項目は、床面積、清掃・換気、シーツなど直接肌に触れるものの取り替え、といった「アウトプット」の話で、誰が手を動かすかは指定していません。プロの清掃業者が入ろうが、オーナーが入ろうが、結果として清潔で換気された状態が保たれていればいい、というのが基本の建て付けです。
そう。だから「無資格で清掃すると違法」という言い方は、正確ではありません。もう少し詳しく整理した記事として、以前まとめた清掃を無資格でやってもいいかを条文ベースで確認した回があるので、条文の位置付けをもっと深く追いたい人はそちらも読んでみてください。
家主居住型で自分が清掃するのは、原則問題ない
家主居住型というのは、届出住宅にオーナー本人が住んでいる（生活の本拠として使っている）タイプです。自宅の空き部屋を貸すホームステイ型、と考えるとイメージしやすい。この場合は住宅宿泊事業法第11条の「管理業務委託義務」がかからないので、清掃・宿泊者対応・苦情対応・宿泊者名簿の作成といった一連の管理業務を、オーナー自身が全部やっていい。
私の3物件は全部家主不在型なので、家主居住型の運用経験はありません。ただ、近所で「1階に自分が住んで2階を民泊にしている」という知り合いのオーナーがいて、話を聞くと清掃はほぼ自分でやっていました。ゲストが出てから次のチェックインまで、下の階から2階に上がって拭き掃除して、シーツを回して、ゴミを出して。時給換算すれば外注のほうが安いと本人も認めていましたが、法律的には全く問題ないので、選択の自由があります。
ただし、家主居住型でも居室数が5を超えると第11条第1項第1号により委託義務がかかります。個人オーナーで居室5超はほぼないと思いますが、二世帯住宅を丸ごと運用するようなケースは要注意です。
「一時的な不在」は家主居住型として認められる範囲
家主居住型の判定で悩ましいのが、家主の「不在」の扱いです。厚労省ガイドラインでは「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在」は不在としてカウントしない、とされています。荒川区の手引きでも「日用品など生活必需品の購入のための外出」等が例示されていて、要するに買い物・通院・近所の用事なら家主居住型のままでいい。
問題は、私みたいなフルタイム勤務のサラリーマンオーナーです。会社に朝9時から夜19時まで拘束される日が週5であるとすると、これはもう「日常生活の範囲内の外出」では説明がつかない。ゲスト滞在中に長時間不在になる時点で家主不在型として扱われ、第11条の委託義務がかかります。兼業オーナーの多くはこのパターンです。
家主不在型なら清掃を自分でやってはいけないのか
ここが一番誤解されているところです。家主不在型は第11条第1項により、管理業務を「住宅宿泊管理業者」に委託する義務がある。委託義務があるということは、オーナーが自分で清掃したらダメなんじゃないか、と読める。実際、私も最初はそう読みました。
結論から言うと、家主不在型でオーナーが自分で清掃する道は、2つあります。1つは、住宅宿泊事業者自身が国土交通大臣の登録を受けて住宅宿泊管理業者になる方法。もう1つは、同一建築物または敷地内・隣接という距離要件を満たして委託義務の例外に入る方法。この2つ以外の家主不在型で、無登録のまま自分で管理業務（清掃を含む）を全部回すのは、法令違反になりえます。
私の新宿・浅草・大田区の3物件はどれも自宅から離れているので、距離要件では例外に入れません。だから家主不在型として、住宅宿泊管理業者に業務を委託するルートで運用しています。清掃業者と管理業者は別の登録なので、ここも混同しないように注意が必要です。
「オーナー自身が住宅宿泊管理業者になる」ルート
住宅宿泊管理業者になるには国交省への登録が必要で、宅建士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士のいずれかの資格か、住宅の取引・管理2年以上の実務経験が必要でした。2023年7月からは「住宅宿泊管理業登録実務講習」を修了すれば登録できるようになり、受講費用は4万円台からという情報が出ています（会場・時期で変動）。
個人オーナーが自分で登録する場合、届出（住宅宿泊事業者）＋登録（住宅宿泊管理業者）の2つが必要になり、事務負担も維持コストも増えます。物件数が1〜2件で兼業のうちは、率直に言って割に合わない。3物件以上を回して、清掃と管理の内製化で利益が上がる規模になってから検討する道です。
家主不在型で登録の道を取らないなら、清掃部分だけでも信頼できる業者を早めに押さえておくのが安全です。相見積もりで条件を揃えて比較したいときは、条件を入れるだけで複数社に問い合わせできる仕組みが便利でした。
同一建物・隣接の距離要件を満たすと、家主不在型でも自主管理が認められる
意外と知られていない例外がこれです。住宅宿泊事業法施行規則第9条は、家主不在型でも「住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき」で、かつ届出住宅から発生する騒音等の生活環境悪化を認識できないことが明らかでない場合、委託義務を課さないと規定しています（居室数5以下が別の要件として付く）。
大阪市の公式ページや荒川区の民泊手引きでも、この例外は明記されています。要は「オーナーがすぐ隣にいて実質的に管理できる状態」であれば、管理業者を通さずに自分で回してよい、という設計です。1階に自分が住んで2階を民泊、隣の戸建てを民泊、マンションの同じ棟の別部屋を民泊、といったケースはここに入る可能性があります。
私の物件はどれも自宅から数駅離れているので該当しませんが、都内で「自宅隣接の空き家を民泊化」を検討している知人には、この例外の存在を伝えると判断が変わることがありました。要件の細部は自治体で運用が違うので、届出前に必ず所轄の民泊窓口に確認してください。
清掃の「作業」に必要な資格・免許はあるのか
ここは短くまとめられます。民泊の清掃作業そのものに、国家資格や公的な免許は要求されていません。旅館業法の簡易宿所でも、清掃従事者に特定の資格を課す条文は基本的にありません（自治体条例で衛生管理者的な位置付けを求めるケースはあるので個別確認は必要）。
ただし、清掃で発生する廃棄物は別レイヤーの話になります。事業として運営する民泊から出るゴミは、家庭ごみではなく事業系一般廃棄物として扱われる自治体が多く、廃棄物処理法の縛りがかかる。ここを自分で回すと分別・排出のルール違反リスクがあります。私は東京23区のゴミ出しルールを自治体別に整理した回を書いた時に、区ごとに扱いが違いすぎて頭を抱えたので、清掃を自前でやる場合はゴミの扱いだけは自治体窓口に一度確認したほうがいいです。
寝具まわりの衛生基準も別途あります。寝具は直接肌に触れるので、宿泊者ごとの取り替え・洗濯が施行規則で明確に義務付けられています。この辺は寝具の衛生基準を一次情報で整理した記事にまとめたので、シーツ運用の判断はそちらで確認してください。
「自分で清掃していい／悪い」の判定を1枚で整理する
| 運営形態 | 清掃を自分でやれるか | 根拠 |
|---|---|---|
| 家主居住型・居室5以下 | やれる（第5条の衛生確保さえ満たせば） | 住宅宿泊事業法第11条の委託義務が原則かからない |
| 家主居住型・居室6以上 | 原則NG（管理業者委託） | 第11条第1項第1号 |
| 家主不在型・自宅隣接（距離要件充足）＋居室5以下 | やれる可能性あり | 施行規則第9条の例外（自治体確認必須） |
| 家主不在型・距離要件外 | 原則NG（管理業者委託） | 第11条第1項第2号 |
| 家主不在型・オーナーが管理業者登録済み | やれる | 自ら管理業者として業務を実施 |
この表を作った時、自分でも「あ、シンプルだ」と初めて思えました。混乱の原因は第5条と第11条の役割が違うのに一緒に語られがちだから、というのが結論です。第5条は「衛生の結果」を要求する条文で、第11条は「管理業務の主体」を要求する条文。全く別の話をしている。
自分の物件がどこに当たるか分からない場合、届出書類の「事業の形態」欄がスタートです。届出時点で家主居住型か家主不在型かは自分で選んで届け出ているはずなので、そこを起点に上の表と照らし合わせてください。
法律上OKでも、兼業オーナーが自分で清掃を回し続けるのは別問題
「違法じゃないなら自分でやりたい」というオーナーは多いです。特に始めたばかりの頃は、清掃1回8,000円が財布に響く。私も最初の1年は家族の手を借りて自分で回していました。新宿のワンルームで所要90分、浅草の1LDKで所要180分、大田区で所要100分。1週間に3件チェックアウトが重なった週があって、金曜の夜に会社を出て2物件を回して、土曜も朝から動いて、日曜の午後にやっと自分の家に帰った時、これは続かないと悟りました。
体感で厳しかったのは、稼働率が上がった瞬間です。1物件で月10泊くらいなら自分でも回せる。ただ月15泊を超えたあたりから、平日夜のチェックアウトが週2〜3回発生し始めて、本業のミーティングと重なる日が出てきた。1回でも清掃を落とすと、次のゲストのレビューで星が落ちる。損益分岐の細かい試算は自分でやる場合と外注の分岐点を3物件で試算した回にまとめました。
だから今は、法律的にはグレーもなく合法な家主居住型のオーナーでも、稼働が上がってきたら業者に切り替える判断を早めにするのがいいと思ってます。「自分で清掃していい」の話と「自分で清掃するのが合理的」の話は、別。
副業で個人の清掃者を雇うのは自分で清掃するのと同じか
これも兼業オーナーが陥りやすい論点です。「業者に頼むと高いから、副業でやってる知り合いに個人で頼もう」というルート。オーナーが自分でやるのは法律上OKだけど、無登録の個人清掃者に管理業務の一部を実質丸投げする形になると、家主不在型なら第11条違反リスクがあります。清掃「行為」だけを部分委託するのか、管理業務として委託するのか、契約書と実態で線を引く必要があります。副業の個人清掃者に頼む場合のメリットとリスクを別記事で整理したので、判断がつかない人はそちらも読んでみてください。
違反した場合に何が起きるのか
住宅宿泊事業法には罰則規定があります。無届で民泊事業を営めば6か月以下の懲役または100万円以下の罰金（第72条）、家主不在型で管理業務の委託義務違反があった場合は業務改善命令や業務停止命令の対象になり得ます（都道府県知事の監督権限）。命令に従わなければ罰則に発展します。
実務でこわいのは罰則そのものより、行政指導の履歴が残ることです。保健所や自治体の民泊窓口に呼ばれて「委託義務違反の疑い」で指導を受けたという記録は、以降の届出更新やほかの物件展開に影響が出る可能性があります。私はまだ経験していませんが、近所のオーナー同士の情報交換で「保健所に呼ばれてから審査の目が厳しくなった」という話は何度か聞きました。
それと、Airbnbなどの仲介事業者側からのペナルティも別レイヤーで存在します。仲介側は届出番号の適法性を確認する義務を負っているので、法令違反が発覚すればリスティング停止の可能性があります。清掃1回を惜しんで委託義務違反に触れるのは、割に合わない賭けです。
迷ったら見る一次情報のあたり先
この記事は私の実務経験と一次情報の読み合わせで書いていますが、最終判断は必ず一次情報と自治体窓口で確認してください。あたり先は次の3つで足ります。
- 民泊制度ポータルサイト（観光庁）: 住宅宿泊事業法・施行規則・ガイドラインの本文と解説が集約されている
- お住まいの自治体の民泊窓口: 東京23区は各区の保健所または生活衛生課、多摩は市の窓口。距離要件の解釈や独自の上乗せ条例は自治体差が大きい
- 厚生労働省の衛生管理関連通知: 寝具・消毒・感染症疑い対応など衛生面の一次情報
「詳しいことは業者に聞けばいいや」と思うと、業者のポジションが混ざって判断がぶれます。私は最初にここでミスをして、業者Aと業者Bで真逆のことを言われて数か月フリーズしました。一次情報を先に読むと、業者の説明の何がポジショントークで何が事実かが切り分けられるようになります。
ここまで書いてきて、あえて閉じずに1つ論点を残します。家主不在型の距離要件例外は「同一敷地・隣接」の解釈が自治体でかなり分かれていて、マンションの同じ棟の別階を届出住宅にした場合に例外を認めるか、隣のアパートの1室ならどうか、という判定は現場で揺れています。ここは自分の物件で該当しそうな人ほど、条文だけで判断せず、届出前に窓口で口頭確認を取ることを勧めます。合法と適法の間の余白は、自治体運用に依存する部分が確かにあります。
ここまで読んで自分の物件の判定がついた人は、次は現実の清掃体制をどう組むかです。家主不在型で管理業者を挟むなら清掃業者は別途探す必要があるので、条件を入れるだけで比較できる仕組みで早めに動くのがいいと思います。
よくある質問
Q1. 民泊の清掃を自分でやるのは違法ですか？
家主居住型で居室5以下なら、住宅宿泊事業法上、オーナー本人が自分で清掃することは原則として違法ではありません。家主不在型または居室6以上は、住宅宿泊事業法第11条により管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する義務があるため、無登録のまま自分で回すと違反リスクがあります。ただし距離要件を満たす場合や、オーナー自身が管理業者登録を受けている場合は例外です。
Q2. 清掃作業に資格や免許は必要ですか？
住宅宿泊事業法および施行規則は、清掃作業そのものに国家資格や免許を要求していません。第5条が要求しているのは「衛生を確保する結果」であって、誰が作業するかではない、というのが条文の建て付けです。ただし発生する廃棄物の処理や消毒剤の扱いは別途ルールがあるため、実務では周辺法令の確認が必要です。
Q3. 家主不在型でも自分で清掃したい場合、どうすればいいですか？
2つのルートがあります。1つは、自宅と届出住宅が同一建築物・敷地内・隣接という距離要件（居室5以下）を満たすことで、施行規則第9条の例外を使う方法。もう1つは、オーナー自身が国土交通大臣の登録を受けて住宅宿泊管理業者になる方法です。後者は住宅宿泊管理業登録実務講習の修了などで登録可能になっています。物件数と規模で判断してください。
Q4. 副業の個人に清掃を頼むのはオーナー自身がやるのと同じ扱いですか？
異なります。オーナー自身が家主不在型で管理業者に委託せず、実質的に個人清掃者に管理業務の一部を任せている実態があると、第11条の委託義務違反と判断される可能性があります。清掃「行為」のみの部分発注か、管理業務としての委託かは契約書と運用実態で線引きされます。副業個人に頼む場合はリスクを理解したうえで契約書を整えてください。
Q5. 違反した場合にどんな罰則がありますか？
住宅宿泊事業法には無届営業への罰則（6か月以下の懲役または100万円以下の罰金）や、業務改善命令・業務停止命令などの行政処分規定があります。管理業務の委託義務違反も監督権限の対象になりえます。罰則そのもの以上に、指導履歴が更新や新規届出に響くリスク、Airbnb等の仲介事業者側のリスティング停止リスクも実務上の懸念です。
Q6. 自治体条例で追加の縛りはありますか？
あります。住宅宿泊事業法は自治体条例で上乗せ規制が可能な設計になっており、実施区域や営業日数、住居専用地域での制限などが自治体ごとに違います。清掃・衛生面での上乗せは多くはありませんが、距離要件の解釈や事業系ごみの扱いは自治体差が大きいです。届出前に必ず所轄の民泊窓口で確認してください。
