新宿のワンルームで、チェックアウト後の洗面台にほぼ手つかずの歯ブラシが2本、袋のまま残っていた。1泊のカップルだった。私が仕入れ値で1本38円で買っている歯ブラシが、そのままゴミ袋へ入っていく。月10泊分積み上がると、この部屋だけで年間9,000円くらいが「触られずに捨てられる」計算になる。
民泊のアメニティは、多ければ満足度が上がるわけではない。使われない品を置いても原価だけ増える。逆に、削っていい品と削ってはいけない品を取り違えるとレビューが1つ落ちる。この1点差がAirbnbの検索順位を下げるので、原価より痛い。
この記事は、都内で3物件（新宿ワンルーム25㎡・浅草1LDK45㎡・大田区ワンルーム28㎡）を兼業で回している私が、実際の仕入れ値と開封率、レビューの反応を突き合わせて「何を置けば十分か」を整理したもの。正解は物件のタイプで変わるので、判断軸ごと渡すつもりで書いてます。
この記事の要点
- 民泊アメニティの一泊あたり原価は、都内ワンルームで概ね200〜400円が実運用の目安（編集部調べ、消耗品のみ・シャンプー等の詰め替え換算を含む・2026年時点）
- 「削ってはいけない品」はトイレットペーパー・ハンドソープ・シャンプー類・ドライヤー・Wi-Fi。ここを削るとレビュー評価に直接響く
- 「置いても使われない代表格」はスリッパの個包装・使い捨てカミソリ・シャワーキャップ・大量の緑茶ティーバッグ。開封率が体感で2〜3割にとどまる
- ゲスト層（外国人・国内・ビジネス・ファミリー）でアメニティの当たり外れが変わる。物件ごとに層を見て入れ替えるのが原価を下げる一番の近道
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）では備品そのものの品目まで一律指定はされていないが、衛生確保措置の一環として寝具・浴室の清潔保持は義務。ここは物ではなく運用の話
ここまで読んで「自分の物件のアメニティ、多分入れすぎてるかも」と感じたら、まずは1回の清掃で業者に補充してもらう品目を棚卸しするだけで月数千円は変わります。清掃業者ごとに補充範囲・単価が違うので、複数の業者を条件付きで比較できる仕組みを使って一度見積もりを取り直すのが早いです。
結論：ゲスト満足と原価が両立する「最小限＋α」の考え方
結論から言うと、民泊のアメニティは「ビジネスホテルの標準セット」から2割ほど品目を削った状態が、都内の一般的な民泊にとって満足と原価のバランスが良いです。全部揃える必要はない。ただし、削るのは「使われない品」であって「使われるけど原価が高い品」ではない。ここを間違えると評価が落ちます。
私の場合、最初の1年は「多い方がレビューが良くなるはず」と思って歯ブラシ4本・カミソリ2本・シャワーキャップ・綿棒・コットン・化粧水ミニボトルまで置いていた。3ヶ月分の消耗品在庫を月末に数えたら、開封されずに戻ってきた品の割合が全体の4割を超えていた。原価にすると新宿の部屋だけで月6,800円くらい、無駄に捨てていた計算になります。
一方で、シャンプーが切れかけていた日にゲストから「Shampoo was almost empty」というメッセージが来て、その回だけ星4が付いたことがあります。原価200円のシャンプー詰め替えをケチった代償が、Airbnbのリスティング評価0.1ポイント。この体験があってから、私は「使われる品は絶対に切らさない、使われない品は最初から置かない」に振り切りました。
「最小限＋α」の中身
最小限は、ビジネスホテル並みの水回り基本セット（歯ブラシ・シャンプー類・ハンドソープ・タオル・トイレットペーパー・ティッシュ・ドライヤー）。αは、物件のゲスト層に合わせて1〜2品足す部分です。浅草の1LDKは外国人ファミリーが多いので、変換プラグと共用スリッパを追加。新宿はビジネス短期が多いので、アイロンとハンガー多め。大田区は羽田乗り継ぎが多いので、大きめのゴミ袋と洗濯洗剤の小分けを追加してます。
αの部分は「客層×滞在シーン」の掛け算で決まる。ここが物件ごとに違うから、他人のリストをそのまま真似ても原価だけ増えてゲストは喜ばない、という現象が起きます。
一泊あたりのアメニティ原価はいくら？実測ベースの内訳
一泊あたりのアメニティ原価は、都内ワンルームで200〜400円、1LDKで350〜600円が実運用の目安です（編集部調べ、消耗品のみ・2026年時点・仕入れ先はAmazonビジネスと業務用ドラッグストアの混在）。リネンのクリーニング代や清掃代は含みません。ここに含まれるのは「1泊で消えていく品」だけ。
新宿ワンルーム（2名利用時）の実測を出しておきます。歯ブラシ2本76円、ハンドソープ約15円、シャンプー・コンディショナー・ボディソープの詰め替え消費分約60円、トイレットペーパー1〜2ロール消費40〜80円、ティッシュ約20円、ゴミ袋・スポンジ等の按分約30円。合計で1泊あたり240〜280円くらい。ここに「たまに使われるカミソリ」を加算すると+15円、綿棒・コットンで+10円になります。
そう。意外と安い。ただし、これは「使われる分だけ計上した数字」であって、実際は開封されずに捨てられる分も原価に乗ります。開封率が7割なら、体感的な実質原価はさらに3〜4割上がる。だから開封率の悪い品を削るのが一番効くわけです。
| 物件タイプ | 1泊あたり原価目安（消耗品のみ） | 月間30泊時の原価 | コメント |
|---|---|---|---|
| ワンルーム25〜30㎡（2名） | 200〜400円 | 6,000〜12,000円 | ビジネス・カップル中心 |
| 1LDK 40〜50㎡（2〜4名） | 350〜600円 | 10,500〜18,000円 | ファミリー・グループ中心 |
| 2LDK以上（4〜6名） | 500〜900円 | 15,000〜27,000円 | 人数比例で消耗品も倍 |
相場の全体感は広さや頻度別に整理した清掃相場の記事で細かく数字を出しているので、清掃と合わせて原価を積みたい人はそちらも参考にしてください。
削っていい品・削ってはいけない品の見分け方
削るか残すかの判断は、「開封率」と「レビューへの影響度」の2軸で見るのが早いです。開封率が低くてレビューにも出ない品は削る。開封率が高いか、切らすと必ずレビューに書かれる品は残す。この2つを混同するとコスト削減のつもりで評価を落とす失敗になります。
私が実際に削った品
- 使い捨てカミソリ：3物件平均で開封率が体感2割。3ヶ月置いてもレビューに「あって良かった」は0件
- シャワーキャップ：ほぼ触られない。特に外国人ゲストは使わない印象
- 個包装スリッパ：共用スリッパ2組（洗える素材）に切り替えて廃止
- お茶パック（緑茶）：日本人ゲストは減るが外国人は減らない。浅草だけ残し、他2物件は撤去
- 化粧水・乳液のミニボトル：単価が高い割に開封率が低かった
これだけで新宿の部屋は月4,000円、浅草は月5,500円、大田区は月3,200円くらい原価が下がりました。3物件合計で年間15万円ちょっと。この額があれば寝具を1セット買い替えられます。
絶対に削れない品
- トイレットペーパー：切らすと必ずクレーム。予備を含めて常時4ロール以上
- ハンドソープ：ゲスト到着直後に必ず使う。空だと第一印象が終わる
- シャンプー・コンディショナー・ボディソープ：詰め替え運用でも「量」を切らさない
- ドライヤー：レビュー低評価の定番。壊れたら翌日交換
- Wi-Fi：物ではないが「アメニティ」として書かれる筆頭
- タオル（バスタオル・フェイスタオル）：人数分＋予備1セット
- ゴミ袋：チェックアウト前にゲストが自分でまとめてくれる助けになる
この見分け方をリスト化しておく話は、以前Airbnbゲストが実際に使う品と使わない品を開封率ベースで整理した記事で細かく開封率の数字を出しているので、品目単位で削る候補を決めたい人はそちらも見てください。
ゲスト層別：置くべきアメニティは物件ごとに変える
民泊のアメニティは、物件ごとに来るゲスト層が違うので、正解も違います。都心のビジネスホテル代替と、下町の観光拠点と、空港乗り継ぎでは、必要な品が明確に分かれる。同じチェックリストを3物件に使うと必ずどこかで無駄が出ます。
外国人観光客が多い物件（例：浅草・上野・新宿）
浅草の1LDKは8割以上が海外からのゲストです。ここで反応が良かったのは、変換プラグ（Type A→C/G）を3個、日本のコンビニ・地下鉄の使い方を英語で書いた紙、ゴミ分別の英語ガイド。物ではなく情報がアメニティ化します。逆に緑茶パックは減らないので撤去、コーヒーはインスタントだけ多めに置いてます。
個包装スリッパは外国人ゲストには不評でした。「土足文化との折り合い」が難しいらしく、そもそも使わない人が多い。洗える共用スリッパを2〜3組置いておく方が満足度は明らかに上でした。
ビジネス短期滞在が多い物件（例：新宿・品川・池袋）
新宿ワンルームはビジネス出張の1〜2泊が半分以上。ここで意外と効いたのが、アイロン・アイロン台、ハンガー10本以上、シューケア（靴べら）。スーツで来る人の困りごとをカバーすると星5が返ってきます。逆にコットン・綿棒・入浴剤は開封率が低い。滞在時間が短くて風呂にゆっくり入らないので当然といえば当然です。
ファミリー・グループ滞在が多い物件
子連れや4名以上のグループが入る物件では、消耗品が単純に倍消えます。トイレットペーパーは常時6ロール、タオルは人数分＋2セット、ハンドソープは大容量ボトル、洗濯洗剤の小分けを2〜3個。加えて子ども用の踏み台があると刺さります。ここは原価が上がる分、宿泊単価も高く設定できるので損はしない。
補充と在庫管理：原価が膨らむのは「切らして急ぎ買い」した時
アメニティの原価が想定より膨らむ最大の理由は、品目そのものではなく「切らして近所のドラッグストアで定価買いする」パターン。私は最初の年、これで年間3万円くらい余計に払ってました。業務用の詰め替えを箱買いするのと、近所のマツキヨでポケットティッシュを買うのとでは、単価が2〜3倍違う。
いま運用してるやり方は、清掃業者に「1回の清掃で補充する品目リスト」を渡して、在庫が2泊分を切ったらオーナー（私）にLINEで写真連絡してもらう仕組み。これで金曜の夜に「シャンプーが空です」というゲストのメッセージに慌てなくなりました。まあ、そういうこと。
この「補充範囲」と「切れそうな時の連絡」を業者との契約で最初に明確にしておくかどうかで、月の原価と自分の労力が全然変わります。清掃の外注ガイドにも書きましたが、補充範囲の合意は見積もり時点でやるのが基本です。
もし今の清掃業者が「補充は範囲外」「連絡は原則なし」で運用が回っていないなら、別の業者に相見積もりを取るだけで解決することも多いです。条件を入れて清掃業者を比較できる見つける君で、まず現在の相場感と補充対応の可否だけ確認してみるのも一つの手です。
レビューを落とさないための最低ラインは「切らさない運用」
Airbnbのレビューは、5段階のうち星4が実質「低評価」扱いになる世界です。ホスト側から見ると、星5が並んでいる中に星4が1つ入ると平均が0.05〜0.1ポイント落ちる。この0.1が検索順位に効くので、原価より痛い。だから「品目を増やす」より「切らさない」方が投資対効果が高い、というのが私の結論です。
実際、私が過去に星4を付けられた理由の上位3つは、「シャンプーが少なかった」「タオルが1枚足りなかった」「Wi-Fiが不安定だった」でした。3件とも「置いてない」ではなく「量が足りない・機能してない」が原因。品目リストを増やしても解決しなかった問題です。
個人的には、豪華なアメニティを揃えることより、基本の消耗品を「常に7割以上残っている状態」で維持する方が、レビュー評価には10倍効くと感じてます。派手さより信頼性、ということかもしれない。
法令・衛生の観点：住宅宿泊事業法で「これを置け」とは決まっていない
民泊のアメニティに関して、住宅宿泊事業法（民泊新法）は「歯ブラシを何本置け」といった品目レベルの一律指定はしていません。ただし、事業者には衛生確保措置（寝具の清潔保持、浴室の清掃、換気など）が義務づけられているので、シーツ・枕カバー・タオル類の「毎回交換」は実質的に必須です。
詳細は自治体によって運用が違うので、開業前に「お住まいの自治体の民泊窓口（保健所や住宅宿泊事業担当課）」で必ず確認してください。国の一次情報は国土交通省観光庁の民泊制度ポータルサイトにまとまっています。断定的な独自解釈は避けて、疑問があれば必ず一次情報にあたるのが安全です。
あと、これは法令ではなく実運用の話ですが、Airbnbなどのプラットフォームには「必須アメニティ」に近いカテゴリ（Wi-Fi、暖房、基本のバスアメニティなど）があって、掲載上のスコアに関係します。掲載側のルールは変わることがあるので、Airbnb公式ヘルプの最新表示を都度確認してください。
初期投資と月次コスト：どこまで最初に揃えるか
初期投資は、消耗品ではなく「耐久品」の話です。ドライヤー、アイロン、変換プラグ、共用スリッパ、ハンガー、ゴミ箱、コーヒーメーカーなど。ワンルーム1件で3〜5万円、1LDKで5〜8万円くらいが目安。ここをケチるとレビューが落ちるので、消耗品を削る分、耐久品には惜しまず投資するのが私の運用です。
ドライヤーは1,500円の中華製で1年に3回壊れる失敗をしたので、いまは各物件7,000〜10,000円のパナソニックに統一。壊れる頻度が明らかに減って、翌日交換のバタバタもなくなりました。安物買いの銭失い、と本当に思ってます。
月次のアメニティ関連コストは、私の3物件を合計すると平均で月28,000〜35,000円くらい（稼働率60〜75%時）。ここに清掃費・リネンリース代が別で乗ります。清掃を自分でやるか外注するかで実質原価は大きく変わるので、その比較は自分でやる場合と外注の差額を時給換算で検証した記事にまとめてあります。
「置くか置かないか」を自分で決めるための問い
ここまで読んで、多分「じゃあ結局何を置けばいいの」と思っている人もいると思う。答えは物件ごとに違うので、私の3物件と全く同じにする必要はない。むしろ、自分の物件で3ヶ月だけデータを取ってみてほしいです。
取る数字は3つだけ。①各アメニティの月間開封数、②その月にレビューでアメニティ関連の言及があったか、③1泊あたりの消耗品原価。この3つを3ヶ月分並べると、削っていい品と削れない品が自分の物件ではっきり見えてきます。私はスプレッドシートで管理していますが、紙のチェックリストでも十分です。
ここは判断が分かれるところで、「たとえ開封率が低くても、置いてある安心感自体がホスピタリティだ」という考え方もある。私自身、シャワーキャップは撤去したけど綿棒は「あって当たり前」派なので少しだけ残しています。正解は1つじゃないし、自分の物件のコンセプトと相談する話だと思ってます。
アメニティ選定は、突き詰めると「オーナーがゲストとどう向き合いたいか」の表明でもある。原価だけで最適化すると味気ない部屋になり、盛りすぎると原価倒れになる。この境界線をどこに引くかは、たぶん物件を運営し続ける限りずっと考える話です。
もし品目を絞り込んだ後の運用（補充・在庫管理・清掃時の交換）まで含めて業者に任せたいなら、条件を入れて対応可否と単価を比較できる仕組みを使うと早いです。相見積もりは失礼でも何でもなく、業者側も慣れています。
よくある質問
Q1. 民泊のアメニティは1泊あたりいくらが適正ですか？
編集部調べでは、都内のワンルーム（2名利用）で1泊あたり200〜400円、1LDK（2〜4名）で350〜600円、2LDK以上（4〜6名）で500〜900円が実運用の目安です（2026年時点、消耗品のみ、詰め替え運用込み）。仕入れ先を業務用にまとめると1〜2割下がります。近所のドラッグストアで都度買いすると2〜3倍に膨らむので、まとめ買い運用は原価管理の基本になります。
Q2. アメニティを豪華にすればレビュー評価は上がりますか？
豪華にするより「切らさない・壊れていない」を維持する方が評価には効きます。私の経験では、星4を付けられた原因の多くは「置いてない」ではなく「量が足りない」「Wi-Fiが不安定」「ドライヤーが弱い」でした。品目を増やすより、基本の消耗品を7割以上残っている状態で維持する方が投資対効果は高いと感じています。
Q3. 住宅宿泊事業法でアメニティの品目は決まっていますか？
住宅宿泊事業法（民泊新法）自体は、「歯ブラシを何本」といった品目レベルの一律指定はしていません。ただし、事業者には衛生確保措置（寝具の清潔保持、浴室・トイレの清掃、換気など）が義務づけられており、シーツやタオル類の毎回交換は実質必須です。自治体ごとに細かい運用が異なるため、開業前に必ず所轄の自治体窓口や保健所、および観光庁の民泊制度ポータルサイトで最新情報を確認してください。
Q4. 外国人ゲストが多い物件で置いておくべき品はありますか？
浅草の1LDK（海外ゲスト比率8割超）で反応が良かったのは、変換プラグ（Type A→C/Gなど）を複数個、コンビニや地下鉄の使い方の英語ガイド、ゴミ分別の英語版チートシートです。物より情報がアメニティ化する印象があります。逆に緑茶ティーバッグや個包装スリッパは減らないので、外国人比率が高い物件では削って問題ないケースが多いです。
Q5. アメニティの補充は清掃業者に任せられますか？
多くの民泊清掃業者は補充作業に対応しますが、補充範囲・単価・在庫連絡の頻度は業者ごとに違います。契約前に「補充する品目リスト」「在庫が何泊分を切ったら連絡するか」「消耗品はオーナー支給か業者手配か」を明文化しておくのが揉めない運用のコツです。この条件が曖昧だと、切らして急ぎ買いのループに入って原価が膨らみます。相見積もりを取って対応可否と単価を比較するのが早いです。
Q6. アメニティの初期投資はいくら見ておけばいいですか？
耐久品（ドライヤー・アイロン・共用スリッパ・変換プラグ・ハンガー・コーヒーメーカーなど）で、ワンルーム1件あたり3〜5万円、1LDKで5〜8万円が目安です。ドライヤーなどの家電は安物を選ぶと1年で壊れて交換の手間が増えるので、7,000〜10,000円クラスの家電量販店で扱う定番モデルに揃えるのが結果的に安く済みます。消耗品の初期在庫は1〜2ヶ月分をまとめ買いしておくと、切らして定価買いする事故が減ります。
