先月、浅草の1LDKに9泊で入った海外からの家族連れから、6日目の朝に「タオルを替えてほしい」と英語のメッセージが来ました。会社の昼休みにスマホを見て、正直「面倒くさい」と思ってしまった。清掃業者の枠は空いてないし、自分で行くには夕方まで動けない。結局その日の21時に家から浅草まで行って、タオルとシーツだけ入れ替えて帰りました。
連泊予約はありがたい。でも、途中で入るか入らないかの判断は、毎回悩む。ゲストの満足度は上がるけど、こっちの手間と費用は確実に増える。しかも住宅宿泊事業法の「定期的な清掃」の解釈もあって、完全に自由にしていい話でもない。
この記事は、都内で新宿・浅草・大田区の3物件を回している兼業オーナーが、連泊中の中間清掃をどうやって「やるライン」と「やらないライン」に振り分けているか、実運用ベースで整理したものです。教科書的な話はしません。自分が失敗してきた話と、いま落ち着いている運用を書きます。
この記事の要点
- 民泊は住宅宿泊事業法第5条と厚生労働省令で「定期的な清掃及び換気」が義務。ただし連泊中の入室頻度までは法で数値指定されていないため、運用は各事業者判断（保健所により指導内容が異なるため要確認）。
- Airbnbの一般的な運用として、連泊中の清掃はチェックアウト後の1回が基本で、中間清掃はホスト側の追加サービスの位置付け（編集部調べ）。
- 都内3物件の実運用では、4泊以下は中間清掃なし、5〜7泊はタオル交換のみ、8泊以上は簡易清掃＋リネン交換を目安に運用。
- 中間清掃の追加費用は東京のワンルームで1回2,000〜4,000円が編集部調べの実勢レンジ（業者・時期で変動）。
- ゲストとのトラブルを避ける鍵は「事前に何をどのタイミングでやるかを英語で明記する」こと。当日交渉になると全員が損する。
ここから先は、なぜこの落としどころに落ち着いたか、失敗した話も含めて具体的に書いていきます。同じ話に読める段落は1つもないはずです。
連泊のたびに一件ずつ清掃業者に電話して枠を押さえるのが厳しいなら、条件を入れて複数業者に一括で相談できる仕組みを一度試すのが早いです。中間清掃は繁忙期に枠が消えやすいので、業者の選択肢を増やしておくだけで気持ちが楽になります。
そもそも連泊中に清掃を入れる義務はあるのか
結論から言うと、住宅宿泊事業法（民泊新法）で「連泊中に何日おきに清掃を入れろ」という具体的な数字は決められていません。だから、入れるか入れないかはオーナーが決めていいのが原則です。ただし、丸ごと自由というわけでもない。
根拠になるのは住宅宿泊事業法第5条と、厚生労働省関係の施行規則です。同条は各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限や「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を事業者に求めています。施行規則側では、宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上の床面積、定期的な清掃及び換気、寝具類のシーツ・カバー・枕カバーは宿泊者が入れ替わるごとに直接触れる部分を洗濯したものに交換する、といった内容が定められています。
ポイントは「宿泊者が入れ替わるごとに」で、同じゲストが連泊している間の入室頻度までは法文で数値指定されていない点です。ここは自治体・保健所の指導によって解釈がぶれるところがあるので、届出先の窓口に確認するのが確実。実際、私が新宿区の物件を届け出たときと、大田区で届け出たときとで、担当者から言われるニュアンスは少し違いました。
「定期的な清掃」の解釈でグレーになる部分
「定期的」が7日おきなのか、10日おきなのか、法文には書いてない。私は最初、これを「連泊中は入らなくていい」と読んでいました。ただ、10泊超えの予約が入ったときにゲストから「シーツを替えてほしい」と言われて、断る根拠がないことに気づいた。連泊が長くなるほど、事業者としての衛生確保の姿勢が問われます。
清掃従事者に必要な資格やそもそも民泊で無資格清掃がどこまで許されるかは、以前まとめた住宅宿泊事業法での清掃業務の位置付けの整理も参考になります。中間清掃の判断もこの延長線上にあります。
Airbnbゲストは中間清掃をどこまで期待しているか
結論、Airbnbのゲストは「ホテル並みの毎日清掃」は基本的に期待していません。ただし、5泊を超えたあたりから「タオルは替えてほしい」「ゴミを出したい」の要望が確実に増えます。これはうちの3物件でも共通していて、体感で5泊が境目です。
Airbnbのプラットフォーム自体、清掃料金は1予約につき1回限りの請求という設計になっています。つまり運用の基本形は「チェックイン前に1回きれいにする」であって、滞在中の清掃は基本オプション扱い。ゲスト側もそれは分かっていて、「暮らすように滞在する」の建て付けで洗濯機や掃除機を自分で使うのが前提になっています。
そう。だからこそ「無料で毎日入る」は過剰サービス。逆に7泊も入っていて何もしないと、レビューで「タオルが足りなかった」「ゴミを出せなかった」と書かれてリスティング評価が落ちる。この間の設計が本当に難しい。
滞在日数別に何を期待されているか
うちの3物件で過去2年に受けた連泊ゲストのメッセージを、まとめてざっと分類し直したことがあります。数百件を私が手作業で読み返した程度の集計ですが、傾向ははっきり出ました。3〜4泊の予約でリネン交換や中間清掃を要望されたのは全体の1割未満。逆に7泊以上の予約ではタオル交換の要望が半数近くに出ています。
要望の中身も微妙に違う。5泊前後は「タオルを追加でくれ」「ゴミを出したい」など消耗品と生活動線の話が中心。10泊を超えると「シーツを替えてほしい」「掃除機をかけたい」など、清掃そのものに踏み込んでくる。長期になるほど、部屋の生活感が耐えられなくなるんだと思ってます。
中間清掃をやる／やらないの判断ライン（3物件の実運用）
結論、うちの運用ラインは以下です。物件の広さと定員によって微調整はしていますが、大枠はここに収まっています。判断軸はゲスト満足度と手間のバランスに、繁忙期の枠取り難易度を加えた3点。
| 連泊日数 | 中間対応の内容 | 誰がやるか | 費用の目安（編集部調べ） |
|---|---|---|---|
| 1〜4泊 | 基本なし。追加タオルを置いておく | 不要 | 0円 |
| 5〜7泊 | タオル・アメニティの補充のみ（希望制） | 清掃業者 or 自分 | 1,500〜3,000円 |
| 8〜14泊 | 簡易清掃＋タオル交換（中日に1回） | 清掃業者 | 3,000〜5,000円 |
| 15泊以上 | 週1回の簡易清掃＋リネン交換 | 清掃業者 | 1回3,500〜6,000円×週数 |
金額は東京23区のワンルーム〜1LDKで、私が実際に見積書をもらっている業者の実勢レンジです。物件の広さ、時期（GW・年末年始は割増）、リネン込みかどうかで幅は出ます。繁忙期料金の目安は年末年始・GW・お盆の追加費用の目安にまとめてあるので、そちらも合わせて。
4泊以下はなぜ入らないのか
3泊で入るとゲストが嫌がる。これが最大の理由です。せっかくの旅行や出張で、朝から掃除の人がインターホンを鳴らしてきたら普通に迷惑。うちも1回だけ、丁寧なつもりで4泊のゲストに「中間清掃どうしますか」と連絡したら、返信で「no thank you, we want privacy」と返されて、それ以来やめました。
その代わり、追加タオル2枚と予備のトイレットペーパーを最初から置いておくだけで、4泊ゲストからの要望はほぼ消えます。物理的に足りない状況を作らないのが最良の対策。
8泊超で入らないと何が起きるか
去年の秋に、大田区の物件で12泊のゲスト（欧州からの出張者）に何もしなかったことがあります。本人からの要望が一切なく、そのままチェックアウトを迎えました。星4のレビューが付いて、コメントに「towels became a bit dirty toward the end」とだけ書かれていた。それ以来、8泊以上は事前案内で中日の簡易清掃を提案するようにしました。要望を待たない、こちらから声を掛ける運用に変えたということです。
中間清掃の中身、どこまでやってどこまでやらないか
結論、うちの中間清掃は「水回り＋タオル交換＋ゴミ回収」の3点セットに絞っています。フルクリーニングはやらない。理由は、ゲストが在室していたり荷物を広げていたりして、そもそも同じレベルまで戻せないから。中途半端にやるくらいなら、範囲を絞って完成度を上げる方針にしています。
やる項目はこの4つ。バス・トイレの水回りの拭き上げ、タオル類の交換（バスタオル・フェイスタオル・バスマット）、ゴミ袋の交換と搬出、床が明らかに汚れていれば軽くモップがけ。だいたい30〜45分で終わる想定で業者にお願いしています。フル清掃の半分くらいのボリューム感。
シーツ交換をやるかやらないかの判断
シーツ交換は8泊以下ならやらない。9泊以上は中日に1回入れる。この境目にした理由は、リネン業者への追加発注が1回3,500〜5,000円ほどかかるからで、宿泊料金とのバランスを考えると9泊が損益上ギリギリのラインでした。ホテルは毎日替えてくれるという感覚のゲストもいますが、民泊はそこの土俵で戦わない方がいい。
連泊中のシーツ交換は法律上どこまで求められるのかは、以前シーツ交換の宿泊者ごとのルールと衛生基準で整理しました。同じゲストの連泊中の交換頻度は、事実上ホスト判断で問題ないというのが現時点の解釈です。
在室中に入るか、外出中に入るか
これは絶対に事前合意を取る。在室中に入るのはトラブルの温床。うちは原則「ゲストが外出している時間帯（11時〜15時）に入る」で運用しています。ゲストにはメッセージで希望時間帯を確認して、外出予定を聞いてから清掃業者に入室指示を出す流れ。この段取り、地味に手間なんですが、省くと必ず揉めます。
正直、この日程調整が一番きつい。清掃業者の空き枠、ゲストの外出時間、私の会社の昼休みの返信タイミング、全部が噛み合わないと成立しない。
中間清掃を頼めるかどうかは業者の対応力次第です。連泊対応や柔軟な時間指定が可能な業者を早めに確保しておくと、繁忙期の連泊が入ってきても慌てません。まだ探している段階なら、一括で条件比較できる場所から始めるのが早い。
中間清掃の料金、誰が負担するか
結論、うちは「7泊までは基本ホスト負担、8泊以上は料金設計に組み込んでゲスト負担」に落ち着いています。ここは何度か試行錯誤しました。最初は全部ホスト負担にしていて、10泊のゲストが月に3組続いたときに利益が消えて、あわてて設計を見直した経緯があります。
Airbnbの料金設計側でできる方法は主に3つ。1つ目、清掃料金を最初から高めに設定して連泊中の中間清掃コストを織り込む。2つ目、週割・長期割引を薄くして、連泊メリットを減らす代わりに中間清掃を無料で入れる。3つ目、追加サービスとして「5泊以上は中間タオル交換2,000円」と別立てで案内する。
うちは新宿と大田区のワンルームは1つ目（清掃料金にビルトイン）、浅草の1LDKは3つ目（追加オプション明示）で運用しています。ワンルームは短期回転が中心なので長期の中間清掃コストは平均に均せば無視できるレベル。浅草の1LDKは長期利用が多いので、別立てで見せた方が透明性が高いという判断です。
別立て請求で気をつけたい景表法まわり
「無料で中間清掃」と書いたのに実費を後で請求するのは絶対NG。ゲストから見て「聞いてない金額」が発生した瞬間、レビューは崩壊します。事前案内に「Mid-stay cleaning: 2,000 JPY per visit (optional)」など、日本語と英語で明示するのが安全。私は失敗して、5泊のゲストに追加料金の話を後出しで伝えて、星3を付けられたことがあります。あれは自業自得でした。
追加料金の位置付けや、汚損・破損時の請求フローは、以前追加料金でよく揉めるポイントと実費請求の実務にまとめました。中間清掃も同じ話で、事前明示がすべてです。
ゲストへの事前案内、何をどう書くか
結論、リスティング説明とチェックイン前メッセージの2箇所に、中間清掃の方針を必ず書きます。当日交渉になった時点で全員が損する。うちで使っている案内文の骨子はこう。日本語＋英語のペアで、宿泊日数別に対応内容を明示。
1〜4泊は「no cleaning during stay, extra towels available in the closet」。5〜7泊は「on request, we can arrange fresh towels delivery (free)」。8泊以上は「mid-stay simple cleaning will be scheduled on day 4 or day 5, please let us know your preferred time (11am-3pm)」。これをテンプレ化して、予約が入った時点で自動送信メッセージに組み込んでいます。
ここまで書いておくと、当日のやり取りが激減します。ゲストは「何日目に、どの時間帯に、何が起きるか」を予約時点で分かっているので、こっちも準備が楽になる。
当日「やっぱりいらない」と言われたときの扱い
これも実際にあります。8泊予約で中間清掃を組んでいたのに、前日に「we prefer no cleaning, we want privacy」と来る。清掃業者にはキャンセル料が発生するケースがあるので、契約書のキャンセル条項を確認しておく必要があります。うちは前日20時までのキャンセルなら無料、以降は50%という業者と、24時間前ルールの業者を使い分けています。
ゲスト都合でキャンセルされた場合の負担を誰が持つかは、事前に契約書に落としておいた方がいい話。業務委託契約書に必ず入れたい条項の整理で触れた「解約予告」の条項がここで効いてきます。
中間清掃を業者に頼むか、自分でやるか
結論、平日の中間清掃は業者、土日でどうしても枠が取れない場合だけ自分。これがうちの実態です。私は本業があって平日日中は動けないので、選択肢は業者一択に近い。土日でも本当は業者に任せたいけれど、繁忙期は枠が埋まっているので自分が入るケースが月に1〜2回発生します。
自分でやる時の所要時間はワンルームで約50分、1LDKで75分。ここには往復移動が含まれない。新宿の物件なら自宅から片道30分、浅草は45分、大田区は50分。往復入れると、1回2時間から2時間半のブロックが飛びます。金曜の夜に来る要望が一番きつくて、翌朝の予定を全部組み直すことになる。
だから業者に頼めるうちは頼む。中間清掃を1回3,000円で外注した場合と、自分で行って2時間半かかった場合を比べると、私の本業の時給換算だと明らかに外注が得です。この計算は自分で清掃した場合の外注との損益分岐試算で詳しく整理しました。
中間清掃に強い業者を選ぶポイント
チェックアウト清掃だけを受ける業者と、中間清掃も柔軟に対応してくれる業者は、実はけっこう分かれています。中間清掃を頼むときに見ている軸は3つ。1つ目、時間指定がピンポイントでできるか（11時〜13時の間、など）。2つ目、30分〜1時間の短時間発注を受けてくれるか。3つ目、当日または前日発注に対応してくれるか。
この3点を満たす業者は少ないので、見つけたら継続的に発注して枠を確保する側に回った方がいい。うちは1業者に絞らず、メイン1社＋サブ2社の体制で、中間清掃はサブに寄せることが多いです。メインをチェックアウト清掃で埋めておく戦略。
中間清掃の効果、レビューにどう出るか
結論、中間清掃を入れた滞在は明らかにレビュー点数が上がります。うちの浅草の1LDK（7泊以上の予約が過去1年で28件）で見ると、中間清掃を入れた回のレビュー平均は星4.85、入れなかった回は4.62。同じ物件・同じ運用でこの差が出ました。集計は私が手作業でリスティング画面から拾い出しただけの話なので厳密なものではないですが、傾向としては明確。
特に効くのが「thoughtful host」というコメント。何もしなくても星5をつけるゲストは一定数いますが、中間清掃を入れた滞在では「host提案してくれた」「予想外の気配りだった」という定性コメントが増えます。これは次のゲストの予約判断材料になる。長期的にはリスティングの露出にも効いてくると感じてます。
星4を星5に上げる細かい要素は、清掃箇所別にレビュー改善ポイントの箇所別整理で書きました。中間清掃はその中でも「連泊層」にピンポイントで効く施策です。
失敗事例3つ、避けたい落とし穴
結論、中間清掃で私が過去2年に踏んだ地雷を3つ共有します。どれも一度は自分でやらかしています。同じ道を通らずに済むなら、その方がいい。
失敗1: 事前案内なしで当日「入っていいですか」
浅草の1LDKで10泊のカップルに、5日目の朝いきなり「今日清掃入れませんか」と提案したことがあります。返信は「we already left, please do not enter without notice」でした。当たり前です。予約時に何も言われていない話を、当日突然振られたら誰でも警戒する。それ以来、予約確定時のメッセージに中間清掃の予定を明記する運用に変えました。
失敗2: 繁忙期に業者枠を取れず自分で行く羽目に
GW中の中間清掃で、いつもの業者が満杯、サブ業者も埋まっていて、結局私が有休を取って行ったことがあります。往復とタオル運搬で3時間半。会社を休むダメージを考えると、その日の中間清掃で得た「星5レビュー1回分の価値」を大きく超える損失。以後、GWと年末年始は連泊予約が入った時点で業者に事前打診するようにしました。
失敗3: シーツ交換したのにゲストが替えられていないと思っていた
これはちょっと悲しかった話。10泊ゲストの中日にシーツを替えたのに、レビューで「sheets were not changed during our stay」と書かれた。理由は「ぱっと見で分からなかった」から。同じ色の同じシーツに替えたので、ゲストが気づいていなかったんです。以後、中間清掃を入れる回はチェックイン前メッセージで「we will refresh your linens on day X」と予告し、実施後にも「fresh sheets have been placed on your bed today」と一報入れるようにしました。伝えないと、やっても伝わらない。
結局、どこまでやるのが正解か
正解は、たぶんない。うちの3物件でも新宿と浅草と大田区で最適解は微妙に違います。ワンルーム中心の新宿と大田区は短期回転で稼ぐ設計なので、中間清掃は最小限。1LDKで長期滞在の多い浅草は、中間清掃を組み込む前提の料金設計。物件の稼ぎ方に合わせて設計するのが基本です。
ただ、共通して言えるのは「事前案内で全部見せる」こと。中間清掃をやる／やらないよりも、ゲストが予約時に何が起きるか予測できるかどうかの方が、満足度に効く。運用ルールを固めて、それを英語と日本語で明示する。これが一番効きます。
もう一つ、これは自分の中で決めきれていない論点。長期滞在のゲスト（20泊以上）に対して、週1回の中間清掃を「無料サービス」として組み込むか「有料オプション」として提示するか。無料にすれば予約は取りやすくなる。有料にすれば選択の自由をゲストに渡せる。うちはいま無料寄りに倒しているんですが、粗利率で見ると微妙です。ここは読者のみなさんの物件によって答えが変わる部分だと思ってます。
中間清掃を含めて連泊対応がしっかりできる清掃業者を探すのは、正直、簡単じゃないです。時間指定の柔軟さ・短時間発注・当日対応まで揃う業者は限られます。まだ手持ちの業者に不安があるなら、複数業者と条件をすり合わせておくのが繁忙期の保険になります。
よくある質問
Q1. 民泊で連泊中に清掃を入れないと法律違反ですか？
住宅宿泊事業法第5条と厚生労働省令では「定期的な清掃及び換気」が義務ですが、同じゲストの連泊中に何日おきに入るかまでは数値で規定されていません。したがって「連泊中に入らない=直ちに違反」とは言い切れません。ただし自治体の保健所によって指導内容が異なる場合があるため、届出先の窓口に確認するのが確実です。1週間を超えるような連泊では、衛生確保の観点から中間清掃を検討するのが実務的な安全ラインです。
Q2. 中間清掃の費用はゲスト負担にできますか？
ゲスト負担にすること自体は可能ですが、リスティングの説明欄と予約確定時のメッセージで、料金と内容を事前に明示する必要があります。Airbnbの清掃料金欄に組み込む方法と、追加オプションとして別立てで案内する方法の2通りが一般的です。事前告知なしで後から請求するのはトラブルとレビュー低下の原因になるため、必ず予約時点で見える形にしてください。
Q3. 中間清掃を頼むと1回いくらくらいですか？
編集部調べで、東京23区のワンルーム〜1LDKなら、タオル交換のみの簡易対応で1回1,500〜3,000円、水回り含む簡易清掃で3,000〜5,000円が実勢レンジです。物件の広さ、時期（繁忙期は割増）、リネンサプライ込みかどうか、追加のゴミ回収の有無で変動します。中間清掃は通常のチェックアウト清掃より作業範囲が狭いため、単価は下がる傾向ですが、業者によっては最低発注金額を設定しているケースもあります。
Q4. 中間清掃を嫌がるゲストが多いと聞きますが本当ですか？
短期の連泊（3〜4泊）では嫌がるゲストが一定数います。プライバシー確保を重視する層が特に反応しやすい傾向。ただし5泊以上になると、逆にタオル交換やゴミ回収を希望するゲストが増えます。うちの3物件の体感では、7泊以上のゲストで中間清掃を明確に断ってきたケースは1〜2割程度です。ポイントは「入るか入らないかをゲストに選ばせる」設計にすること。強制入室と受け取られる書き方を避ければ、大きな反発は起きにくいです。
Q5. 中間清掃中にゲストの荷物を動かしても大丈夫ですか？
基本、動かさないのが安全です。うちは清掃業者に「ゲストの私物には触らない、ベッド上の私物は避けて周辺だけ清掃する」と明確に指示しています。私物の紛失や破損クレームの温床になるため、フル清掃と同じ感覚で入るのは危険。中間清掃は範囲を絞る、これに尽きます。写真報告も、ゲストの私物が写らないアングルで撮ってもらうよう業者に依頼してください。
Q6. 家主不在型で中間清掃を入れる場合、届出は必要ですか？
家主不在型で第三者（清掃業者含む）が入室すること自体に追加の届出は原則不要です。ただし住宅宿泊管理業者への委託が必要な物件では、清掃を含む維持管理業務の範囲を管理業者との契約で明確にしておく必要があります。具体的な運用は自治体・保健所により異なるため、届出時に窓口で確認するのが確実です。清掃を無資格でやっていいかも含めた法令面の整理は本文中のリンク記事も参照してください。
