清掃業者を3回替えました。新宿のワンルームで最初に頼んだ会社は3か月で連絡が鈍り、2社目はGWの前日に「人が足りません」で枠を落とされ、3社目でやっと落ち着いた、というのがうちの正直な履歴です。
兼業で3物件（新宿区ワンルーム25㎡／台東区浅草の1LDK45㎡／大田区の羽田寄りワンルーム28㎡）を回していると、清掃業者選びを1回しくじるだけで、翌月のレビューが星4.6から4.2に落ちます。落ちたレビューは半年戻ってこない。だから最初の見極めがすべてだと、痛い目に遭ってから思うようになりました。
この記事は「民泊清掃業者を選ぶときに、契約書にサインする前に必ず確認する7項目」を、3物件を回すオーナーの発注チェックリストとして書きます。相場感や法令の根拠は編集部で一次情報にあたった範囲でつけていますが、最終的な体温は自分の運用から出しています。
この記事の要点
- 民泊清掃業者を選ぶ7つのチェックポイントは、対応エリア／料金体系の内訳／繁忙期と平日夜の枠／鍵の受け渡し方式／写真報告の有無／損害賠償と保険／契約書とキャンセル規定の7項目。
- 東京都心のワンルーム民泊で1回の清掃費用は編集部調べで4,500〜9,000円程度が一般的な範囲（広さ・頻度・繁忙期・リネン込みかで変動）。
- 住宅宿泊事業法第5条は、届出住宅について「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を事業者に義務づけている（厚生労働省令で具体を規定）。
- AirCoverでのホスト向け補償請求は、責任のあるゲストのチェックアウトから14日以内にリゾリューションセンターから申請する必要がある。
- 初回契約は3か月の試用期間を書面で設定し、繁忙期と平日夜を1回ずつテスト発注してから本契約に切り替えるのが安全。
電話で一社ずつ相見積もりを取るのがきついなら、条件を入れれば東京の清掃業者を横並びで比較できる見つける君で下調べを済ませてしまうのが早いです。無料で使えます。
失敗した3回の実話｜チェック項目はここから逆算した
7つのチェックポイントは机上の話ではなく、うちが実際に踏んだ地雷から逆算しています。先にその話を短く書いておきます。読み飛ばしても構いません。ただ、後半のチェック項目がなぜその順番なのか、この節を読むと腑に落ちると思います。
1社目は新宿の物件で契約した、Web集客中心の若い会社。最初の1か月は写真報告も丁寧で、上がってくるレビューにも「Sparkling clean」と書いてもらえて満足していた。2か月目の途中で担当が変わったと連絡があり、3か月目の後半には返信が半日遅れるようになって、GW直前に「人手不足のため次回は入れません」の一文で終わりました。金曜の夜、会社帰りの電車の中でその通知を見たときの重さは今でも覚えています。
2社目は浅草の1LDKで頼んだ地域密着の個人事業主。腕は本当に良かった。ただ、繁忙期は自分の受注枠が先に埋まってしまい、平日夜のチェックアウトに入れないことが多くて、こちらが夜のスケジュールに合わせて予約を制限する側に回ることになった。値段は安いのに、機会損失が積み上がる形。
3社目でようやく落ち着きました。決め手は、料金表が箇条書きで細かく分かれていたこと、繁忙期割増と平日夜割増の条件が最初から書面にあったこと、鍵の紛失時の負担金額まで契約書に金額で明記されていたこと。安さで選ばず、「揉めたときにどう決着するかが最初から書いてある会社」を選んだら結果として続きました。7項目はそこから抽出したものです。
チェック1｜対応エリアと物件までの実質動線
まず見るのは対応エリアです。ホームページに「東京23区対応」と書いてあっても、実際に動けるのは事務所から半径いくつまで、というのが必ずあります。うちの3物件で言うと、新宿・浅草・羽田寄りの大田区で、これを1社でカバーできる業者は多くありませんでした。
問い合わせの1通目で「御社の主要な対応エリアはどこですか、当該物件（住所を書く）まで駅から徒歩何分で入れますか」を必ず聞きます。答えられない会社は、外注スタッフに丸投げしていて自社に土地勘がない可能性が高い。大田区の物件で一度、京急の駅を勘違いした業者が来て、チェックイン開始時刻に間に合わなかったことがあります。
交通費・駐車場代の扱いも同時に聞く
対応エリア外の物件でも「受けます」と言われることがあります。その場合はほぼ確実に交通費・駐車場代が別途乗ります。1回の清掃で2,000円の交通費が乗るなら、月に10回稼働すると2万円。これが半年続くと12万円で、単価は安く見えても総額は普通の業者より高くなることがある。移動費が積算式か、それとも基本料金に含まれるのかを最初に確認します。
もし物件が複数エリアに分散しているなら、無理に1社に統一しなくてもいい。うちは新宿・浅草はA社、大田区はB社、という2社体制で回しています。管理は少し面倒ですが、動線が短い会社の方が枠の柔軟性も高くて、結果として救われる場面が多い。エリア別にどう業者を見つけるかは、以前まとめた探し方5パターンにも書いています。
チェック2｜料金体系の内訳と追加料金の発生条件
「税込1回5,500円ぽっきり」の一言だけ書かれた見積書には、あとで必ず追加料金が乗ります。うちが最初に痛い目を見たのはここでした。ぽっきり価格の業者は、リネン・ゴミ処理・消耗品補充・繁忙期割増を全部オプションで積むタイプが多い。見積比較の段階で総額が別物になります。
見積書で必ず切り分けて書いてもらうのは、基本清掃料金／リネン費用（枚数単価か込みか）／ゴミ処理費／消耗品補充費／繁忙期割増（GW・お盆・年末年始・イベント日）／平日夜と早朝の割増／キャンセル料の7費目。この7つが1つの数字にまとまっている見積書は、比較すらできないので突き返しています。
編集部で東京の相場を確認した範囲では、都心のワンルーム清掃で4,500〜9,000円程度が一般的な範囲。1LDKでは6,000〜12,000円程度が目安（広さ・頻度・繁忙期・リネンの扱いで変動）。うちの新宿のワンルームは平日6,000円台、繁忙期は8,000円台まで上がります。この幅を自分の物件で見積もっておくと、いきなり12,000円が来た時に「これは高い、根拠を聞こう」と判断できるようになる。
| 費目 | 確認すべき内容 | 揉めやすいポイント |
|---|---|---|
| 基本清掃料金 | 広さ・所要時間・作業範囲 | 「標準清掃」の範囲が曖昧 |
| リネン | 枚数単価／レンタルか自前か | シーツ交換の頻度で計算が変わる |
| ゴミ処理 | 事業系ごみとしての処理方法 | ゲスト持ち込みの粗大ごみ |
| 消耗品補充 | 実費のみか手数料込みか | アメニティ在庫切れ時の緊急購入 |
| 繁忙期割増 | 対象日・割増率（%または円） | 「イベント日」の判定基準 |
| 時間外割増 | 平日夜18時以降／早朝／深夜 | 「時間外」の開始時刻 |
| キャンセル料 | 何時間前から発生か | ゲスト都合の当日キャンセル |
費目を分けて比較すると、「ぽっきり5,500円」の会社より、「基本4,800円＋リネン枚数×◯円＋消耗品実費」の会社の方が結果として安いこともあれば、逆もあります。見積書のフォーマットの丁寧さは、そのままトラブル時の対応の丁寧さに相関する、というのが自分の経験則です。見積書は7費目に分けて出させて、1枚に並べて突き合わせる。フォーマットが揃っていない見積は再提出を頼んでいます。
チェック3｜繁忙期と平日夜チェックアウトの対応枠
この項目、契約前に必ず言葉で確認しないと後で泣きます。うちが2社目で失敗したのがこれ。腕は良かったが、その業者にとってうちは1件の中の1件で、GWや年末年始は先着順、平日夜18時以降は「基本受けない」というスタンスでした。契約前にはひと言も出てこなかった話です。
質問はこう投げます。「GW・お盆・年末年始で、稼働率100%を想定した場合、確実に入れますか。入れないケースがあるとしたら、どのような条件ですか」「平日18時以降のチェックアウトに対して、翌日15時までのチェックインに間に合う清掃を受けられますか、その場合の割増はいくらですか」。この2問で、そもそも民泊のリズムを分かっている会社かどうかがはっきり分かれます。
枠の優先度は「契約年数」ではなく「発注ボリューム」で決まる
これは業者から直接聞いた話ですが、繁忙期の枠は「長く付き合っている順」ではなく「月間の発注件数が多い順」で捌かれることが多いそうです。1件だけ発注しているオーナーより、10件回しているオーナーの方が先に枠を確保する。うちのように3件のオーナーは中位で、優先されるためには早めの月次連絡や、閑散期にも定期発注を落とさない、といった工夫が必要になります。
平日夜対応については、業者側にとってスタッフのシフトが厳しい時間帯。無理に頼み込んでも品質が落ちる。むしろ最初から夜対応を売りにしている業者を選ぶ方が確実です。夜対応を売りにしている会社は、そもそもスタッフを夜シフトで組んでいる。同じ「夜対応可」でも、対応可否の温度差はここで出ます。
一社ずつ電話して繁忙期の受け入れ可否を口頭で確認していくのは、正直骨が折れます。条件を入れて東京の民泊清掃業者を絞り込める見つける君を最初のフィルターに使うと、ヒアリング対象を3〜4社まで絞ってから電話に入れます。
チェック4｜鍵の受け渡し方式と紛失時の責任範囲
鍵の話は地味ですが、清掃業者トラブルで一番金額が跳ねるのがここ。マンションの共用エントランス鍵を紛失したら、シリンダー交換で数万円、非接触キーの再発行では1本1万円を超えることもある。契約書の損害賠償条項に金額が書かれていないと、後で押し問答になります。
受け渡し方式はキーボックス／スマートロック／対面の3択。それぞれ一長一短があります。キーボックスは初期費用が安いが暗証番号の漏洩リスクがある。スマートロックは運用が楽だが初期3〜5万円と月額がかかる。対面は安全性が高いが業者スタッフのスケジュールを縛る。うちは新宿・大田区がスマートロック、浅草がキーボックスと物件ごとに使い分けています。
契約前に確認するのは、「鍵の管理方法として御社の規定は何か」「万一紛失した場合の負担範囲は契約書のどこに書かれているか」「損害賠償保険には加入しているか、上限額はいくらか」の3点。ここで金額が答えられない会社は、実際に何かあった時に泣きを見ます。キーボックス運用の場合は暗証番号の変更頻度、スマートロックの場合は履歴の閲覧権限も併せて詰めておくと安心です。
チェック5｜写真報告と品質可視化の仕組み
兼業オーナーは平日日中に現地に行けません。清掃後の状態を写真報告してくれる業者かどうかで、翌日のチェックイン時刻に対する自分の心理的負担がまるで違います。うちが最終的に契約している会社は、毎回8〜10枚の完了写真（玄関・水回り・キッチン・寝室・洗面台・ゴミ集積所への搬出後）をLINEで送ってくれる。これが命綱です。
写真報告を義務化していない業者は、こちらが「毎回◯枚送ってください」と発注書に書けば大抵は対応してくれます。ただし、それを嫌がる業者はやめておいた方がいい。品質を可視化されることを嫌がる会社は、たぶん品質に自信がない。金曜の21時、家で子どもが寝た後にLINE通知が鳴って、10枚の写真が並んでいると、それだけで週末を任せられる気持ちになります。
写真報告は運営面でも効きます。ゲストから「バスルームに髪の毛が」とクレームが来た時、清掃直後の写真があれば、それがゲストのものか清掃漏れかの判断がつく。AirCoverの申請でも「事前状態の記録」があるかどうかで通り方が変わります。写真報告で頼むべき撮影箇所10点は別記事で整理しています。
チェック6｜損害賠償保険と法令上の位置づけ
清掃中に業者スタッフがテレビを倒した、フローリングを傷つけた、鍵を紛失した。この時の補償を業者が持っているかどうかは、絶対に契約前に確認すべきです。個人事業主で保険未加入の業者に発注していて何かあると、結局オーナーが自腹になるか、AirCoverの範囲で処理する羽目になる。
Airbnbのホスト向け補償は、責任のあるゲストのチェックアウトから14日以内にリゾリューションセンターから請求する必要があります。この期限、意外と短い。清掃業者からの報告が遅れると、それだけで申請枠を逃す可能性がある。写真報告と14日ルールをセットで運用しないと、実損が発生しても救済に届かないケースが出てきます。
住宅宿泊事業法上の衛生確保義務は誰が負うか
住宅宿泊事業法第5条は、届出住宅について「定期的な清掃その他の宿泊者の衛生の確保を図るために必要な措置」を事業者に義務づけており、厚生労働省令で「定期的な清掃及び換気を行うこと」等が具体化されています。ここが重要なのですが、清掃業者に業務を委託しても、法律上の責任主体は依然として住宅宿泊事業者（＝オーナー）です。
つまり、清掃品質が原因でゲストの健康被害や苦情が保健所に上がった場合、行政の窓口はまずオーナー。だからこそ、契約書に「衛生管理基準を遵守する」「事故時は速やかに事業者へ報告する」といった条項があるかを見る必要がある。曖昧な口約束だけで委託していると、有事に業者と押し付け合いになります。契約書のキャンセル・鍵管理・損害賠償の条項を別記事で細かく詰めています。
チェック7｜契約書とキャンセル規定の明文化
7つ目、これが最終防波堤。ここまでの1〜6を口頭やLINEのやりとりで終わらせず、業務委託契約書の形で紙に残しているかどうかを確認します。契約書がない業者は、うまくいっている時は問題ないのですが、何かあった時に「言った・言わない」で必ず揉めます。
契約書で最低限見るのは、契約期間と自動更新の有無／解約通知の期間（30日前か60日前か）／キャンセル料の発生条件（何時間前から何%か）／損害賠償の上限額と保険条項／個人情報と鍵の取扱い／再委託の禁止または通知義務／秘密保持。この7項目が全部書かれている契約書を提示してくる業者は、それだけで信頼度が違います。
キャンセル料は特に、24時間前で50%、当日で100%が業界の標準的なライン。ただしゲスト都合のキャンセルまで満額請求されると運用がきつくなるので、「ゲストのキャンセルが確認できた時点で、業者がまだ現地に向かっていなければ請求は50%まで」といった減額条項を交渉することがあります。契約前に質問リストを紙に書き出して電話でぶつけると、業者側の即答力の差がはっきり見えます。ここも判断材料の一つです。
7項目を1枚にまとめる｜業者比較の採点シート
3〜4社を横並びで比較する時、頭の中で覚えておけないので、うちはExcelで採点シートを作っています。各項目を3点満点で採点し、合計21点で並べる。19点以上を本命候補、15〜18点を保留、14点以下は落とす、という運用。
| 項目 | 3点（合格） | 2点（要確認） | 1点（危険） |
|---|---|---|---|
| 1. 対応エリア | 物件から30分圏内・自社スタッフ | 受注はするが外注混在 | エリア外・当日調整 |
| 2. 料金内訳 | 7費目が分けて明記 | 基本料金＋一部オプション | ぽっきり価格のみ |
| 3. 繁忙期・夜対応 | 受入条件と割増が書面 | 都度相談ベース | 基本受けない |
| 4. 鍵の管理 | 方式と紛失時金額が契約書 | 方式のみ書面 | 口約束のみ |
| 5. 写真報告 | 毎回8枚以上・LINE即時 | 要望すれば対応 | 基本なし |
| 6. 損害賠償保険 | 加入証書提示可・上限明示 | 加入しているが上限不明 | 未加入 |
| 7. 契約書 | 7条項すべて明記 | 雛形は簡易版 | 契約書なし |
この採点、最初は面倒くさく感じるかもしれませんが、3社目の比較あたりから「あ、この会社はチェック3で減点だな」と即座に判断できるようになります。感覚で選ばず、項目で選ぶ。これが失敗率を下げる一番シンプルな方法だと、切り替え3回の末に思ってます。
本契約前のテスト発注｜3か月試用で見るポイント
採点シートで1位になった業者でも、いきなり長期契約はしません。3か月の試用期間を書面で設定して、その間に必ず①繁忙期の1回、②平日夜のチェックアウト1回、③連泊回転で時間の余裕がない1回、の3ケースを踏ませます。この3ケースを乗り切れなかった業者は、長く付き合っても同じ場所で崩れる。
試用中の観察ポイントは細かく5つ。返信スピード（初回問い合わせから何時間で返ってくるか）／写真報告の精度（撮影漏れがないか）／レビューへの影響（星の平均が試用前後で下がっていないか）／追加請求の頻度（月末請求書に想定外の項目が乗らないか）／緊急対応（当日キャンセルや急な追加発注に応じられるか）。この5つを月1で振り返って、3か月後に本契約に切り替えるか、次の候補に移るかを判断します。
ここで正直に言うと、7項目全部を100点で満たす業者は、うちの経験ではほぼ存在しませんでした。19点で契約して、運用しながら足りない部分を発注書のテンプレや事前送信情報でこちらから埋めていく、というのが現実解。問い合わせる前に物件条件を7項目にまとめてオーナー側で用意しておくと、業者側も見積もり精度が上がって結果として単価が下がることが多いです。
読者に残しておきたい判断の余白
ここまで7項目を書きましたが、最後に一つだけ、正解を出しきらずに残しておく論点があります。「安くて丁寧な個人事業主」と「値段は普通だが体制のある会社」、どちらを選ぶか。うちは3件目の失敗を経て後者に振りましたが、1〜2件の運営なら前者の方が満足度が高いオーナーもいます。
体制のある会社は、担当者が変わっても品質が落ちにくい代わりに、繁忙期の融通が利きにくい。個人事業主は、その人が入院したら翌週から回らないリスクがある代わりに、細かい要望を即座に反映してくれる。物件数と自分の兼業スケジュールでどちらが正解かは変わります。ここは自分で決める部分です。
もし比較の入口で疲れてしまっているなら、東京の民泊清掃業者を条件で絞り込める見つける君で候補を並べてから、この記事の7項目で採点する流れが一番早いです。3〜4社まで絞ってから電話に入るのと、10社に片っ端から問い合わせるのとでは、意思決定にかかる時間がまるで違います。
よくある質問
Q1. 民泊清掃業者は最初から何社に見積もりを取るのが適切ですか
うちの経験だと、最終的に選ぶ1社にたどり着くまでに、書類ベースで5〜6社、実際に電話で話すのが3〜4社、テスト発注で1〜2社、というのが妥当な数です。1〜2社しか比較していないと、そもそもの相場感がずれたままになる。逆に10社以上並行で問い合わせると、返信管理だけで時間が溶けます。
Q2. 清掃業者への発注は「業務委託契約」でいいですか、雇用契約になりませんか
一般的には業務委託契約になります。ただし、指揮命令の実態が業務委託ではなく雇用に近いと判断されると、労働法規上の問題になる可能性があります。作業手順を細かく指示しすぎない、勤務時間を拘束しない、といった運用上の注意は必要。契約形態の判断が難しい場合は、社労士や弁護士など専門家への相談を検討してください。
Q3. 見積もりで一番安かった業者を選んで大丈夫ですか
おすすめしません。安い理由が、①外注スタッフに丸投げしている、②リネンや消耗品がオプションで後から乗る、③保険未加入、のいずれかであることが多い。うちは3社比較して真ん中の見積もりを選ぶことが多いです。最安値は避け、最高値の理由も聞き、真ん中の会社の内訳を精査するのが結果的に安上がりでした。
Q4. 契約書を出してくれない業者はやめた方がいいですか
個人事業主で契約書のフォーマットを持っていない業者もいます。その場合はオーナー側から雛形を提示して、双方で確認して署名する形で進めることが可能。ただし、雛形の話をしても「口頭で大丈夫です」と押し切ってくる業者は、有事に必ず揉めます。書面での確認自体を嫌がる姿勢がある会社は、うちは選びません。
Q5. 清掃業者を後から切り替えるのは大変ですか
準備さえしておけば、そこまで大変ではありません。写真マニュアル・鍵の受け渡しルール・備品リストを1つのフォルダにまとめておけば、新しい業者への引き継ぎは1週間で回ります。切り替えは繁忙期を外して、予約が薄い時期に並行運用の期間を作るのが安全。詳しい手順は切り替えタイミングと乗り換え手順にまとめています。
Q6. 住宅宿泊事業法上、清掃を外注しても法的責任はオーナーに残りますか
残ります。住宅宿泊事業法第5条の衛生確保義務は、届出をしている住宅宿泊事業者に課された義務であり、清掃業務を委託しても法的な責任主体は事業者側です。行政の立入検査や保健所の指導があった場合、窓口になるのはオーナー。契約書に業者側の遵守義務を明記し、事故時の連絡ラインを決めておくことが実務上必要です。詳細は自治体の民泊窓口や、必要に応じて行政書士など専門家に確認してください。
