民泊を始めて最初の秋、新宿の物件で大家さんから電話が来ました。集積所に「見慣れない大きな袋が出ている」と近所からクレームが入ったと。中身はゲストが出したペットボトルとカップ麺の容器で、私は当然のように家庭ごみの集積所に出していました。これがそもそも間違いだと知ったのは、その電話のあとに区役所に問い合わせをした夜のことです。
民泊のゴミは家庭ごみではありません。事業活動から出るごみ、つまり事業系一般廃棄物です。江戸川区の案内にも、住宅宿泊事業に伴い出るごみは事業系ごみとなり、許可を持つ廃棄物処理業者に収集を依頼する等して適正に処理する、と明記されています。ここを知らずに家庭系集積所に出し続けていると、廃棄物処理法違反で処罰対象になります。
この記事は、都内で3件（新宿区・台東区・大田区）の民泊を回している兼業オーナーが、東京23区のゴミ出しルールを自治体差まで含めて実務で整理したものです。清掃業者に丸投げしていても、排出責任はオーナーに残ります。仕組みだけは自分の頭で分かっていた方が、後で困りません。
この記事の要点
- 民泊で出るごみは、住宅宿泊事業法に基づく事業活動由来のため「事業系一般廃棄物」に区分され、家庭ごみの集積所には原則出せない（東京23区の各区が明示）。
- 東京23区は少量排出事業者（目安：日量50kg未満）に限り、区が発行する「事業系有料ごみ処理券（有料シール）」を貼れば区収集を利用できる仕組みがある。
- 大田区の特区民泊は排出責任者が「認定事業者」、住宅宿泊事業（新法民泊）は「住宅宿泊事業者」で、いずれも許可業者への収集委託が原則ライン。
- ペットボトル・缶・びんなど資源も、事業系は家庭系の拠点回収に出せない自治体が多い（新宿・台東・中野など）。
- 不法投棄・不適正排出は廃棄物処理法違反で罰則対象。清掃業者に任せていても、排出責任は住宅宿泊事業者に残る。
ここまでを踏まえた上で、業者選びをやり直したい人は下記から条件で絞り込むのが早いです。私も最初、区ごとのルールを知らない業者を選んで痛い目にあいました。
民泊のゴミは家庭ごみに出せない、という前提から
結論から言うと、民泊で出るごみは家庭系の集積所に出せません。これは全国共通のルールで、東京23区の区役所サイトはほぼ全区が明記しています。北区の案内には、宿泊施設（民泊含む）を経営する事業者の廃棄物は事業系となる、と書かれています。松戸市など都外でも同様で、「民泊からのごみは家庭系の集積所へは出せません」と明示している自治体は多数あります。
根拠は廃棄物処理法です。事業活動に伴って出る廃棄物は、排出事業者の責任で処理すると定められています。民泊は住宅宿泊事業法（新法）または国家戦略特区法（特区民泊）に基づく事業であり、届出や認定を受けた時点で「事業者」になります。だから台所から出る野菜くずと同じ袋でも、その部屋で泊まったゲストが出したものであれば事業ごみに区分される、というのが行政の整理です。
「バレなきゃいい」で済まない理由
正直に言うと、開業直後、私はこのルールを軽く見てました。マンションのごみ置き場に他の住人と混ぜて出しても、誰も気づかないだろう、と。実際にバレたのは、集積所の前にゲストのスーツケースの梱包段ボールを出したときです。段ボールは民泊特有のごみで、量も多い。管理会社経由で大家さんに連絡が入り、その日のうちに全部回収に戻る羽目になりました。
民泊のごみは「見た目でバレる」ケースが本当に多いです。海外ゲストが好んで買うペットボトル飲料、コンビニ弁当、ホテルアメニティの外箱、大量のティッシュ。近隣住民は民泊物件の存在を知っていることが多く、集積所の異変にはすぐ気づきます。バレて指導が入ると、区の担当窓口とやり取りが発生し、時間的コストが跳ね上がります。ここが一番痛い。
東京23区の基本ルール（区収集を使える少量事業者の条件）
民泊ごみが事業系だとしても、いきなり「産廃業者と契約しないと出せない」わけではありません。東京23区の多くは、資源とごみの合計量が1日あたり50キログラム未満の少量排出事業者に限り、有料ごみ処理券（有料シール）を貼れば区の収集を利用できる仕組みを設けています。北区の案内では45リットル袋4袋までを上限として明記しています。
私の3物件はいずれもワンルーム〜1LDKで、1組の宿泊で出るごみは45リットル袋1〜2袋程度。この量なら区収集の範囲に収まるので、原則は有料ごみ処理券を使って集積所に出しています。繁忙期の連泊明けで一気にゴミが増えたときだけ、廃棄物処理業許可業者に単発で頼む形です。
有料ごみ処理券（シール）の基本
有料ごみ処理券は、区役所や区内のコンビニ、清掃事務所などで買えます。台東区の案内には、区名が記載された券を必ず購入し、他区のものは使えない、と書かれています。私は最初、これを知らずに新宿で買った券を台東区の物件で使おうとして無駄にしました。区が違えば別の券が要る、と覚えておくと安全です。
袋の容量に合った金額のシールを、目立つ位置に貼ります。中身が45リットルより明らかに少なくても、袋の容量基準でシールの金額が決まります。私は最初、10リットルくらいしか入ってないから10リットル券でいいと思って貼ったら、袋は45リットルサイズだったので収集されずに残されました。ここは細かいけど大事。
あと、ほとんどの区で「お店や会社の名前を記入して貼る」ルールがあります。民泊の場合、物件名か事業者名（個人事業なら個人名）を書きます。無記名だと収集されないケースがあるので必ず記入する。ここは事務作業として面倒だけど、印鑑代わりの署名だと思ってやってます。
新宿区の民泊ゴミ出し
新宿区は少量事業者の区収集を認めています。新宿区の事業者向け案内には、許可業者への委託等が困難な事業者は、家庭系集積の支障がない範囲で区のルールに従い区収集を利用できる、と書かれています。うちの新宿の物件（歌舞伎町ではなく西側の落合寄り）はこの制度を使っています。
新宿区の場合、有料ごみ処理券には区名が入っており、区内のコンビニ・区役所本庁舎7階・清掃事務所などで購入可能。可燃・不燃・資源（容器包装プラ、びん、缶、ペットボトル、スプレー缶・カセットボンベ・乾電池）はシール貼付で区収集に出せます。ただし粗大ごみは事業者の場合、区収集の対象外で、許可業者に頼む必要があります。
新宿で私がやっている運用
清掃業者に「新宿区の有料ごみ処理券」を10枚単位で建物内の玄関脇に常備してもらっています。清掃スタッフが清掃終了時にシールを貼って集積所に出す。使ったシールの枚数だけ、月末に業者経由で立て替え精算します。1枚あたりの単価は区の改定でたまに変わるので、業者にもレシートを保管してもらう。
ペットボトルや缶は集積所と回収日が可燃と別のケースが多いので、清掃業者にごみ出し日カレンダーを渡しています。別記事でまとめた「1枚メモ」形式にして、A4一枚で新宿の物件のごみ出しルールが分かるようにしています。清掃業者を替えたときの引き継ぎコストが激減しました。
台東区の民泊ゴミ出し
台東区も少量事業者の区収集を有料ごみ処理券で受け付けています。台東区の事業者向け案内によれば、事業系ごみの分別は家庭ごみと同じで、事業活動に伴って出たごみには必ず有料ごみ処理券を貼る、店舗と住宅が同じ建物の場合は事業系と家庭系を分ける、と記載があります。粗大ごみは区収集不可という点は新宿と同じです。
浅草エリアで1LDKを回している経験から言うと、台東区は「集積所の場所が観光客に発見されやすい」問題があります。物件から徒歩1分の集積所に出したら、翌朝、外国人観光客が写真を撮っていた、みたいなことが起きる。ごみ袋の裏に事業者名の書かれた有料ごみ処理券が貼ってあるので、業者名・オーナー名が丸見えになるという副作用があります。ここは物件契約時に集積所の位置を確認しておくと後がラク。
台東区の資源回収の落とし穴
台東区の資源は集積所回収のみが事業者の対象で、拠点回収（乾電池・廃食油・古布などを区の施設で受け付ける仕組み）には事業者は出せません。うちのゲストがたまに置いていく使い切れないヘアスプレーやライターは、家庭系拠点回収に出したくなるけど、事業者の場合はここも別ルートで処分する必要があります。清掃業者にお願いするか、有害物として別立てで許可業者に頼む形。
あと、台東区は令和5年10月に有料ごみ処理券の料金が改定され、旧券は経過措置終了後は使えなくなっています。区の改定は忘れた頃にやってくるので、シールを大量ストックしすぎない方がいい、というのが今のところの学びです。
大田区の民泊ゴミ出し（特区民泊と新法民泊で違う）
大田区は他の22区と少し事情が違います。国家戦略特区法に基づく特区民泊が羽田近辺で多く、大田区の案内では、特区民泊事業により滞在施設の滞在者が出すごみは認定事業者が排出責任を有する「事業系ごみ」となり、廃棄物処理業許可業者に収集を依頼してください、と明記されています。原則は許可業者委託です。
ただし、排出量が少量である等の理由で許可業者収集が困難な場合は、区収集の少量事業者制度を使える案内も併記されています。私の羽田寄りのワンルームは1組宿泊で1袋程度なので、区収集の枠に収まっています。特区民泊で始めるオーナーが最初に迷うのはこの部分で、「許可業者と契約しないと開業できないのか」と思い込む人が多いですが、少量なら区収集で回せる、というのが実務上の落としどころです。
許可業者に頼むときの目安
大田区の場合、大田区廃棄物処理協同組合や城南地区廃棄物リサイクル協同組合などが業者紹介を受け付けています。私は繁忙期（GWや年末年始）に一時的にごみ量が跳ね上がる時期だけスポット委託をしています。月契約にすると固定費が乗るので、通常期は区収集、繁忙期だけ許可業者、という切り分け。単発の見積もりは1回あたり数千円〜1万円台後半が編集部調べの一般的な範囲（車両1台の回収料金、量・時間帯・地域で変動）です。
区ごとのルールを比較する
私が3物件を回して分かったのは、23区で「大枠は同じ、細部は違う」ということです。同じ運用マニュアルをコピペで使い回すと必ずどこかで落とす。以下は編集部調べで、私が実際に運用している3区＋北区・江戸川区（各区サイトで確認）を並べたものです。時点は2024〜2026年で、料金や運用は変わる可能性があるため、必ず各区の最新案内を確認してください。
| 区 | 区収集（有料シール） | 粗大ごみ | 民泊で押さえておく点 |
|---|---|---|---|
| 新宿区 | 可（少量事業者の範囲、区内で券購入） | 事業者は区収集不可 | 券に事業者名の記入が必要 |
| 台東区 | 可（区名記載の券必須、他区の券不可） | 30cm以上は区収集不可 | 拠点回収は事業者不可 |
| 大田区 | 特区民泊は許可業者委託が原則、少量なら区収集可 | 事業者は区収集不可 | 特区民泊は認定事業者に排出責任 |
| 北区 | 可（日量50kg未満、45L袋4袋まで） | 事業者は区収集不可 | 宿泊施設（民泊含む）明示的に事業系扱い |
| 江戸川区 | 原則は許可業者委託、詳細は区案内参照 | 事業者は区収集不可 | 住宅宿泊事業者向け案内あり |
並べてみると、どの区も「事業系＝家庭系集積所には出せない」を大前提に、少量事業者への例外運用として区収集を残している構図が見えます。区によって少量の定義や券のルールが微妙に違うので、複数区で物件を持つ人は物件ごとにマニュアルを分けるのが結局早いです。
ここまでのルールを踏まえた清掃業者を探すなら、条件を入れて比較する仕組みを使うのが早いです。区ごとのごみ出しに慣れている業者を1件ずつ電話で探すのは、正直しんどい。
許可業者委託と区収集、どちらを選ぶかの判断軸
結論から言うと、判断は「量」と「安定性」の2軸です。日量50kgに達しそうなら許可業者一択、それより少ない少量事業者なら区収集を軸にしつつ、繁忙期のスポットで許可業者を併用する形が現実的だと思ってます。
許可業者委託のメリットは、決まった曜日・時間に確実に持って行ってくれることと、ごみ量が増えても対応可能なこと。デメリットは月契約の固定費です。編集部調べで、都内の一般廃棄物収集運搬許可業者と月契約する場合、週2回収集で月1万円台後半〜3万円台が一般的な範囲（量・エリア・車両の入れやすさで変動）。ワンルーム1物件でこの固定費は重い。
区収集を軸にする場合の限界
区収集を軸にする最大の限界は、収集日が週2〜3回に限られること。金曜チェックアウト後の可燃ごみ集積所回収が月曜だった場合、土日を挟んで生ごみが室内に3日残ります。夏場、これは無理。私はこの問題を、清掃業者に「持ち帰り処分」を有償オプションでお願いすることで解決しています。1回あたり1袋500〜1,000円上乗せするだけで、業者が事業所に持ち帰って処分してくれる。
持ち帰り処分は、業者が一般廃棄物収集運搬の許可を持っていることが前提です。持っていない業者に「自宅に持ち帰って捨てておいて」と頼むのは、業者にとって違法収集運搬になるので絶対にダメ。ここを確認せず頼んでいる個人オーナーが結構いる印象で、業者側が困っている話をよく聞きます。清掃業者に頼むなら、事前に「一般廃棄物収集運搬許可はお持ちですか？」を確認するのが安全です。
清掃業者との連携（実務でよく詰むポイント）
結論、ごみ出しは清掃業者が現場で判断できないと詰みます。オーナーが指示できるのはせいぜい「ゴミは全部持って出て」まで。集積所の位置、収集曜日、シールの貼り方、資源の分け方は、現場で分かっていないと動けません。だから業者選びの段階で、区ごとのルールを理解している業者かどうかを見ておく必要があります。
私が今使っている業者は、初回打ち合わせで「事業系有料ごみ処理券を使う運用ですか、それとも許可業者委託ですか」と最初に聞いてきました。この一言で「あ、この業者は民泊ごみを分かってる」と判断しました。逆に、家庭ごみと同じつもりで見積もりを出してくる業者は、後々トラブルの温床になります。別記事の契約前チェックポイントにも書きましたが、ごみ出しは業者力量が一番出るところです。
ゲストへの案内も忘れずに
ゲストが室内で分別してくれると、清掃時のごみ出し時間が短縮されます。私は室内に多言語（英語・中国語簡体・韓国語）の分別ガイドを1枚貼っています。訪日ゲストは真面目に分別してくれる人が多い印象で、掲示だけでも効果があります。缶とペットボトルを分けてくれるだけで、清掃業者の作業がかなり軽くなります。
ただし、注意点として、ゲストにマンションの家庭系集積所に出させてはいけない。分別まではゲストにお願いして、実際の集積所への持ち出しは清掃時にまとめて事業系として出す。ここを間違えると、ゲストが良かれと思って家庭ごみ集積所に出してしまい、翌朝クレームというパターンになります。
罰則リスクと、そこまで来る前の兆候
結論、廃棄物処理法違反は5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金、またはその両方という重い罰則が規定されています（法人は3億円以下）。ただ、いきなり刑事罰にはならず、区の指導→改善命令→処分、という段階を踏むケースがほとんど。実際に刑事事件化した民泊ごみ事案は多くありませんが、行政指導の記録は残ります。
怖いのはむしろ、住宅宿泊事業法上の指導です。近隣クレームが繰り返し保健所や自治体窓口に入ると、住宅宿泊事業者としての運営姿勢を問われることになる。クレーム対応の記事にも書きましたが、ごみ問題起点の近隣トラブルは民泊廃業に直結する導火線です。ここを軽く見るとかなり痛い。
「兆候」で気づけるパターン
クレームに至る前の兆候はいくつかあります。集積所の管理人からの張り紙が増える、大家さんから「気をつけてね」の連絡が来る、マンションの掲示板に「ごみ出しについて」の掲示が新設される、など。これらが出た段階でごみ出し運用を見直すと、大事になる前に収まります。逆に無視するとほぼ確実にエスカレートする。
私は新宿の物件で、大家さんから「最近ごみが増えてる気がするけど、民泊やってる？」と探りが入った時点で、事業系ごみに切り替える運用を業者と組み直しました。あの時、面倒だからと放置していたら、たぶん今の物件を続けられていない。兆候の段階で動くの、本当に大事です。
清掃記録に「ごみ出し」も残す
結論、清掃記録に「ごみ出しの記録」も一緒に残しておくと、後で保健所や区の担当者と話すときに強いです。清掃日、出したごみの種類（可燃・不燃・資源）、袋数、シール枚数、集積所への持ち出し時間。この5点をスプレッドシートに書いておく。手間はそんなにかかりません。
ごみ出しをちゃんとやっている、という証拠は自分の身を守ります。清掃記録の保存の記事にも書きましたが、清掃と衛生管理はセットで見られます。廃棄物処理は衛生の一部なので、清掃記録の中にごみ処理記録も含めておくのが自然です。
記録が生きるのは指導のあと
実際、私は一度、大田区の集積所で「これは民泊のごみでは？」と担当者から問い合わせを受けたことがあります。そのとき出したのが、過去半年のごみ出し記録と有料ごみ処理券の購入履歴のスプレッドシート。担当者は「ちゃんとやってる方なんですね」で終わりました。あの記録がなかったら、たぶん指導扱いになっていた気がします。
読者が自分で考えたい論点
ここまで書いた上で、判断が分かれる論点を1つだけ残します。「区収集の少量事業者制度を、事業者としてどこまで頼るか」です。制度としては使えるけれど、そもそもこの制度は家庭ごみ収集の空きを事業者にも開放する例外運用で、収集車が来る時間帯や集積所のキャパは家庭系が前提です。
民泊のごみが増え、宿泊事業として本格化するほど、事業者側から見ても許可業者委託に切り替える方が精神衛生に良い、と私は最近感じてます。区収集は個人事業の延長という色が強く、法人化してスケールしていくなら、独自の許可業者ルートを持っておく方が結局は柔軟です。ここは物件数と稼働の伸び方次第で、正解が一つではない。あなたの物件と稼働で、どちらが向いているか、一度考えてみてください。
最後に、清掃・ごみ出しまで含めて条件で業者を探したい人は下記から。区ごとのごみ出しに慣れている業者を、まとめて比較できます。
よくある質問
Q1. 民泊のゴミを家庭ごみとして出したら、どうなりますか？
家庭ごみ集積所への事業系ごみの排出は廃棄物処理法違反にあたります。まずは区の指導、繰り返しの場合は改善命令、悪質な場合は罰則対象にもなり得ます。私自身、開業初期に近隣クレームで大家さん経由で連絡が入り、以後は事業系に切り替えました。指導が入る前に運用を直すのが一番ラクです。
Q2. 有料ごみ処理券は他の区でも使えますか？
使えません。台東区の案内には、有料ごみ処理券に区名が記載されており、必ずその区で発行されたものを購入するように明記されています。新宿の券を台東区で使う、その逆、いずれも収集されずに集積所に残されます。私も一度これをやって無駄にしました。物件のある区の券を、その区の中で買うのが原則です。
Q3. 清掃業者にゴミを持ち帰ってもらうのは合法ですか？
清掃業者が一般廃棄物収集運搬の許可を持っていれば合法です。持っていない業者が民泊のごみを事業所に持ち帰って処分するのは、無許可の収集運搬にあたるため業者側が違法行為になります。頼む前に「一般廃棄物収集運搬許可はお持ちですか」と確認してください。持っていない業者に頼む場合は、有料ごみ処理券を使って現場で集積所に出す運用にする必要があります。
Q4. 特区民泊と住宅宿泊事業（新法民泊）でゴミ出しルールは違いますか？
排出責任者の呼び名が違うだけで、事業系ごみとして扱う点は同じです。特区民泊は「認定事業者」、住宅宿泊事業は「住宅宿泊事業者」がそれぞれ排出責任を負います。大田区は特区民泊が多いこともあり、区案内で「認定事業者は許可業者委託が原則」と踏み込んで書かれています。運用の細かい部分は自治体で異なるため、届出・認定の窓口で確認するのが確実です。
Q5. 粗大ごみ（家具の入れ替えなど）はどうすればいいですか？
東京23区の多くは、事業者からの粗大ごみを区収集の対象外としています。台東区は「30cm以上のもの」、新宿区・大田区も同様に事業者からの粗大ごみは区収集不可。廃棄物処理業許可業者、または産業廃棄物として扱うべきものはその許可業者に個別依頼が必要です。ゲストが壊した椅子1脚を家庭ごみ扱いで区に出そうとすると回収されないので、家具の廃棄予定は事前に業者に問い合わせておくと安全です。
Q6. 自治体の情報はどこで最新版を確認すればいいですか？
物件のある区の公式サイトで「事業系ごみ」「事業者向けごみ」のページを見るのが一次情報です。あわせて清掃事務所（区ごとに設置）に電話で確認すると、書かれていない運用の詳細まで教えてもらえます。私はどの物件でも、契約前に一度は担当清掃事務所に電話して、集積所の位置と収集日を確認してから運用を組んでいます。ネット記事だけで決めず、必ず一次情報にあたってください。
